Il mutuo: cos’è e come funziona?

La banca eroga al beneficiario una determinata somma che verrà restituita secondo un piano di ammortamento prestabilito.

I piani di ammortamento sono solitamente di due tipi:

• Ammortamento alla francese: è  il sistema preferito dalle banche, le rate sono costanti e gli interessi sono calcolati sul capitale residuo. Dunque ne consegue un piano di ammortamento con quote interessi decrescenti, in quanto calcolate su un capitale residuo che decresce, e quote capitali crescenti, in quanto calcolate sottraendo alla rata costante una quota interessi sempre più piccola. Siccome la maggior parte degli interessi viene corrisposto con le prime rate del mutuo, il vantaggio derivante da un’eventuale estinzione anticipata diminuisce sempre più con l’avanzare dei rimborsi.

• Ammortamento all’italiana: prevede rate decrescenti composte da quote capitali costanti e quote interessi decrescenti. Rispetto al piano di ammortamento alla francese, questa formula consente di risparmiare sul totale interessi a causa del più rapido rimborso del capitale

La natura del mutuo, tipicamente fondiario, prevede l’esistenza di una garanzia di primo grado e la concessione del credito non può superare l’80% del valore dell’ipoteca, a meno che non siano state rilasciate garanzie integrative di tipo fideiussorio. Le componenti di costo del mutuo sono tasso di interesse fisso o variabile, spese notarili, di istruttoria e di perizia, imposta sostitutiva ed eventuale premio assicurativo. Prima di ogni erogazione viene fatta l’istruttoria di fido: l’obbiettivo dell’istruttoria di fido è individuare le alee correlate all’attività di prestito che possono manifestarsi. Tale processo, in caso di finanziamento a un’ azienda, si forma con criteri di analisi fondamentale e andamentale. La prima si concentra sull’ambiente esterno all’impresa, mentre la seconda è concentrata solo sull’impresa (andamento rapporto bancario, struttura finanziaria, patrimoniale ed economica). L’istruttoria di fido si articola su 4 parti:

• Verifica della veridicità delle info fornite dal cliente alla banca, tramite  info di terzi, segnalazioni, bollettino protesti, ecc.
• Analisi qualitativa, che studia la gestione e le caratteristiche del settore produttivo
• Analisi quantitativa di tipo consuntivo e previsionale, utilizza l’analisi dei flussi finanziari e dei bilanci
• Stesura della relazione di fido, da cui emergono gli aspetti positivi e negativi della valutazione.

Alessandro Bacci