Il regime Iva per le cessioni, vendite e acquisti di immobili strumentali per natura o per destinazione ha subito delle novità dall'anno di imposta 2014 recependo le modifiche introdotte prima dal Decreto Sviluppo del Governo Monti e successivamente da quello Letta che qui trovate riepilogate in sintesi nei punti salienti per rispondere alle vostre domande e dando anche qualche chiarimento.
L'applicazione dell'Iva alle operazioni che implicano il trasferimento di diritti reali su immobili riguarda sia la cessione vera e propria di immobili, siano essi edifici o terreni, sia le assegnazioni di case di civile abitazione che le cooperative edilizie (e naturalmente i loro consorzi) eseguono nei confronti dei propri soci.
Trattamento fiscale Iva delle cessioni e acquisti di immobili dopo il Decreto Sviluppo 2012
Le cessioni e gli acquisti di fabbricati ed immobili situate nel territorio dello Stato è generalmente soggetto ad Iva. Per delimitare l'ambito oggettivo dell'applicazione dell'IVA alle cessioni di immobili, assumeremo che per cessioni si ritengono essere tali tutti quegli atti che a titolo oneroso comportano.
Nuova tassazione sulle locazioni immobiliari
Il nuovo regime fiscale dal 2012 e rimasto pressoche invariato per gli strumentali dal 2014 previsto per le locazioni di immobili strumentali prevederò un regime di esenzione Iva ed imposta di registro dell'1% o con opzione Iva al 22% (salvo sempre modifiche).
Il regime fiscale invece per le locazioni di fabbricati abitativi prevede che sia il regime di esenzione quello di naturale con un'aliquota del 2% ai fini dell'imposta di registro. Laddove inoltre il locatore sia la stessa impresa di costruzione o di ristrutturazione l'aliquota Iva scenderà al 10% con opzione esplicita e l'imposta di registro sarà fissata nella misura di 67 euro.
Nuova tassazione sulle cessioni e acquisti immobiliari
Nel caso di immobili strumentali si farà riferimento al solito alla data di ultimazione dei lavori. Se l'immobile strumentale viene ceduto prima dei cinque anni da parte del costruttore o dell'impresa di ristrutturazione il regime Iva sarà imponibile e l'aliquota dipenderà dalle caratteristiche dell'immobile e del soggetto acquirente, mentre l'imposta di registro sarà fissa di 168 euro mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno complessivamente pari al 4%.
Se la cessione avviene dopo cinque anni nulla cambia rispetto all'esempio visto sopra ai fini del registro e delle ipocatastali, ma il regime iva diventerà quello di esenzione salvo opzione come anche nle caso in cui il venditore è un soggetto diverso dal costruttore o ristrutturatore.
Nel caso di Immobili abitativi anche ci si comporterà come visto sopra prendendo come data di riferimento lo spartiacque dei cinque anni al di sotto di cui il regime Iva sarà quello di imponibilità mentre oltte i cinque anni sarà esente. Stesso discorso visto sopra nel caso di cessione di soggetti diversi dall'impresa di costruzione o ristrutturazione.
Ricordo anche che nel concetto di vendita o cessione si associa nel diritto tributario a seconda dei casi anche l'autoconsumo, la permuta e l'assegnazione o conferimento di immobili a capitale sociale/patrimonio o viceversa come anche la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento. I diritti di godimento sugli immobili che rientrano in tale fattispecie sono il diritto di superficie, l'enfiteusi, l'usufrutto, l'uso e l'abitazione (che trovate riepilogati e descritti dagli articoli 952 a 1022 del codice civile). Per quello che concerne invece i diritti reali di garanzia come il pegno e l'ipoteca non andranno ad Iva ma ad imposta di registro.
Stesso discorso visto sopra vale anche nel caso delle ditte che ristrutturano l'immobile o il fabbricato eseguendo lavori di manutenzione straordinaria individuati all'art. 3 lettera c), d), ed f del DPR 380 del 2001.Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato avete più volte avuto modo di rilevare che la classifcazione ai fini Iva fa riferimento agli immobili strumentali per natura classificati nelle Categorie catastali A/10, B, C, D ed E e che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di un utilizzo diversa a meno di radicali trasformazioni che ne alterino le caratteristiche: essi mantengono la caratteristica di strumentalità anche nel caso in cui non vengano utilizzati, o vengano concessi a terzi in uso o comodato. poi vi sono quelli abitativi che rientrano nelle categorie da A/1 ad A/11 esclusi come detto gli A/10. A questo si aggiunge un'altra categoria non fissata castalamente ma in relazione alla destinazione a cui un immobile è volto: parlo dei cosiddetti immobili strumentali per destinazione il cui esmepio più tipico è quello di una abitazione parzilamente o totalmente destinata ad uso studio o ufficio e di fatto assimilata nel trattamento Iva ad un fabbricato strumentale.
Viceversa gli immobili definibili come strumentali per natura (vedi nota 2) sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di un utilizzo diverso a meno di radicali trasformazioni che ne stravolgano le caratteristiche: essi mantengono la caratteristica di strumentalità anche nel caso in cui non vengano utilizzati, o vengano concessi a terzi in uso o comodato. L'Amministrazione finanziaria ha individuato gli immobili strumentali per natura in quelli che fanno parte dei gruppi catastali B, C, D ed E, nonché nelle unità immobiliari classabili in A/10 (uffici). Va da sé che tale tale classificazione ( riferimento agli immobili A/10) deve risultare dalla concessione edilizia, anche se ottenuta in sanatoria (così come stabilisce la Risoluzione Ministeriale 3 marzo 1989, n. 3/330). Vanno infine considerati come strumentali quegli immobili che vengono indicati all'articolo 95, comma 2, ultimo periodo del DPR 917/1986: si tratta dei fabbricati che vengono concessi in uso ai dipendenti che, per esigenze di natura lavorativa, abbiano trasferito la propria residenza nel territorio comunale ove svolgono la propria prestazione.
Dal 26 giugno 2013 il DL 83 2012 ha introdotto particolari novità nel trattamento Iva sia delle locazioni sia delle vendite e cessioni di immobili e che trovate riportate nell'art. 9,
Per le vendite di immobili abittivi destinati ad alloggi sociali (così come definiti dal D.M. sulle Infrastrutture del 22 aprile 2008 potranno rientrare nel regime d'imponibilità con aliquota Iva al 10% così come avviene per i fabbricati strumentali a vantaggio di tutti quegli enti o amministrazioni locali cheposseggono questi immobilie che non subiranno in tal modo la rettifica della detrazione ex art. 19-bis2 del DPR 633 del 1972.
Anche lato immobili strumentali non ci troviamo di fronte ad enormi cambiamenti dal 2014 in quanto le novità per lo più interessano l'imposizione indiretta (registro ipotecaria e catastali) relative ai trasferimenti di immobili abitativi.
Tuttavia anche per questi è ammessa l'imponibilità con opzione ad aliquota del 10% o 22% in funzione della specie dell'immobile) fatti salvi i casi delle vendite effettuate nel quinquennio dai costruttori e ristrutturatori, sempre imponibili IVA.
Il regime del reverse charge non subisce modifiche per cui l'acquirente titolare di partita IVa (altrimenti il reverse non si applica alle persone fisiche) e non il venditore si dovrà emettere autofattura e liquidare conseguentemente l'IVA ogni qual volta ci si trovi di fronte a casi di cessioni immobiliari con opzione IVA.
Benefici fiscali prima casa
Guida locazione immobili
Manutenzione Ordinaria e Straordinaria degli immobili
Attestato certificazione energetica
(2) Gli immobili strumentali per natura "sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni" classificati nelle categorie catastali B, C, D, ed E, nonché nella categoria A/10 (uffici) a condizione che la destinazione ad ufficio od a studio privato rivenga dalla concessione edilizia, anche in sanatoria. In materia, è intervenuta la Circolare 21 luglio 1989, n. 36 che ha ribadito come le costruzione la cui destinazione sia civile abitazione, non rientrano nella categoria di bene strumentale per natura gli immobili che l'azienda concede in uso ai dipendenti che hanno trasferito la propria residenza anagrafica in funzione a esigenze lavorative nel territorio dell'amministrazione comunale in cui prestano la propria attività, con la limitazione al periodo di imposta in cui si verifica il trasferimento ed ei due successivi. Resta comunque aperta la questione relativa alla coesistenza (ove esistente) fra l'attività del legislatore regionale e quello nazionale: a questo riferimento, secondo, Confedilizia, quanto statuito a livello nazionale, prevale per gerarchia delle fonti sul livello regionale, mentre il Consiglio nazionale del Notariato propende per la prevalenza della legislazione regionale. In ogni caso la violazione dell'obbligo di produzione della certificazione, anche se potrebbe non condurre all'invalidazione dell'atto di compravendita, può essere fonte di responsabilità civile in capo al venditore nei confronti dell'acquirente, almeno per quanto si può riferire alla mancata informazione del suddetto documento previsto per esplicita disposizione normativa.[/tab] [/tabcontent] [/tabs] [/tab] [/tabs]
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