Prezzo di vendita nelle cessioni di immobili: dove è il nero per il fisco (accertamento)

Nelle compravendite immobiliari il Fisco perde un'arma importante nella rettifica delle dichiarazioni tanto ai fini dell imposte dirette Ires tanto ai fini Iva a seguito delle novità introdote nel 2006 con il Decreto Bersani (DL 223 del 2006) per contrastare il fenomeno delle compravendite immobiliari in nero o almeno a prezzi molto bassi rispetto a quelli effettivmanete praticati. Parliamo del prezzo di vendita da indicare negli atti di cessione di immobili e nella differenza tra questi ed un valore presunto normale dall'OMI: il fisco fa un passo indietro.

Cosa cambia nella cessione di immobili e fabbricati

La comunità europea impone di modificare il disposto normativo che dava la possibilità all'agenzia delle entrate e alla finanza di rettificare il prezzo di cessione sulla base della differenza e dello scostamento tra prezzo di vendita (corrispettivo dichiarato nell'atto di stipula) ed il relativo valore normale degli immobili.

Dal 2006 il DL 223 aveva dato la possibilità all'agenzia delle entrate di effettuare controlli e di rettificare automanticamente il prezzo di cessione con un aggravio di imposte sui redditi, registro ed iva, qualora il corrispettivo della vendita dell'immobile fosse stato difforme da quello considerato normale, ossia il corrispettivo mediamente applicato per i beni e i servizi, della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui i beni o servizi sono stati acquistati o prestati e in mancanza nel tempo e nel luogo più prossimi, in sostanza per intenderci, i valori OMI dell'osservatorio immobiliare italiano.

In pratica è abrogata la presunzione legale che aveva introdotto il DL 223 del 2006.

Accertamento ai fini Ires, Irpef ed Irap

Ires, Irpef ed Irap In tal modo ora ai fini delle imposte dirette (i.e Irpef, Ires, Irap, ...) il riferimento al valore normale da parte dell'agenzia delle entrate nelle vendite di immobili non è più una presunzione legale semplice se non avvalorata da indizi gravi, precisi e concordanti e pertanto l'onere della prova ritorna in capo all'agenzia delle entrate e pertanto ora l'agenzia delle entrate non ha più tutta la facilità che ha avuto in questi ultimi due o tre anni per rettificare le dichiarazioni del contribuente.

AI fini dell'accertamento Iva

Inoltre ai fini dell'Iva inoltre lo scostamento del prezzo di vendita ed il valore dell'OMI ora non serve, come abbiamo detto priva e non costituisce più una prova certa e diretta di infedeltà della dichiarazione, ma sono necessari gli ulteriori indizi.

Cosa accadeva prima della legge comunitaria 2008 ossia dal 2006 ad oggi

In precedenza con il DL 223 del 2006 l'amministrazione finanziaria individua quale è il valore normale del bene sulla base dei valori espressi dall'OMI e se viene dimostrata l'esistenza di una differenza o di uno scostamento tra prezzo di vendita e di cessione e tali valori l'onere della prova di dimostrare che non c'è stato del nero nella compravendita al fine di pagare meno Iva o meno imposte di registro o ipocatastali, è a carico del contribuente che spesso deve allinearsi per forza ai valori espresso da un organismo esterno che si, soggetto indipendente, ma che limita la libera contrattazione delle parti.

Valori OMI case in Italia e all'estero

Oggi sono presi a riferimento nella determinazione del valore presunto dal fisco e che voi dovrete sconfessare ci sono le valutazioni date dall'osservatorio immobiliare italiano che, nella sostanza, applicherano ed associeranno ad una compravendita una considerata similare, con tutte le distorsioni del caso (negozio o casa seppur vicine non possono avere lo stesso valore perchè i paramtetri in gioco sono tantissimi nella valutazione immobiliare come potrete immaginare). A tal fine potete leggere l'articolo di approfondimento suilla determinazione dei valori OMI sia in Italia sia all'estero.

I riferimenti normativi della legge comunitaria nel settore immobiliare

La legge comunitaria del 2008 ha rimodificato l'art. 54 del DPR 633 del 1972 in materia di IVA e, inoltre ha modificato anche l'art. 39 comma 1 lettera d del DPR 600 ai fini dell'attività di accertamento dell'agenzia delle entrate eliminando proprio la previsione della presunzione semplice.

Cosa succedeva per il periodo 2006-2009

L'indirizzo è chiaro in quanto è la stessa agenzia delle entrate ad affermare che l'abrogazione della disposizione che prevedeva la presunzione legale produce effetti anche nel periodo pregresso e quindi anche per le situazioni non ancora definite intervenute nel periodo che va dall'entrata in vigore del DL 223 del 2006 ad oggi con ripercussioni anche per il contenzioso in essere ad oggi.
Insomma un ritorno al passato che per molti che ci induce a ripensare il settore immobiliare in modo diverso e che darà sicuramente nuova linfa al settore.

Come si comporterà l'agenzia delle entrate

L'agenzia delle entrate dopo l'abrogazione con la legge comunitaria 2008, si comporterà continuando nel contenzioso solo ed esclusivamente quando oltre al famoso scostamento del prezzo di vendita da quello normale, rileverà anche ulteriori indizi ed elementi presuntivi come è il caso di un prezzo di cessione dichiarato nell'atto di stipula inferiore a quello del mutuo chiesto a prestito agli istituti di credito).

Vi segnaliamo l'approfondimento che potete trovare nel prossimo articolo sull'accertamento e i controlli del fisco o dell'agenzia delle entrate nelle cessioni immobiliari. Vi consiglio di leggere a tal proposito un interessante articolo di approfondimento correlato a questo in cui è descritto il come calcolare il prezzo minimo di vendita di casa da indicare nell'atto per evitare di essere destinatari di accertamenti fiscali.

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