Prima casa in caso di Donazione Successione: requisiti per l’agevolazione fiscale

Le agevolazioni prima casa possono essere fruite anche nel caso di donazione o successione dell'immobile casa, abitazione immobile o legato o nuda proprietà e vediamo qui con quali particolarità e quando vi sono eventuali esclusioni.

Ai fini dell'agevolazione fiscale prevista come uno sconto prima casa e quindi della minore imposta di registro pagata rispetto all'aliquota ordinaria nonchè ed imposte ipotecarie a catastali in misura fissa di 168 euro vi chiariamo che è possibile fruire anche in caso di donazione, successione o legati a patto di rispettare alcuni requisiti.

Condizioni e requisiti oggettive dell'immobile prima casa

Dal punto di vista delle condizioni oggettive da rispettare le case, immobili, appartamenti oggetto di cessione e di acquisto dovranno essere di abitazione e quindi saranno esclusi per esempio gli uffici classificati al catasto come A/10 o gli opifici classificati come categoria D (per approfondire potete leggere l'articolo dedicato alle categorie catastali) in quanto dovranno soddisfare in primis il bisogno e le esigenze abitative e non devono essere classificati come immobili di lusso comprese le relative pertinenze C/2 C/6 e C/7 che presentino il vincolo pertinenziale (a tal fine potrete verificare dalla visura camerale o rendere dichiarazione nell'atto di acquisto) e con tale dizione si indicano gli immobili che presentano delle caratteristiche descritte in un apposito decreto ministeriale del 2 Agosto 1969.

Condizioni per continuare a fruire dell'agevolazione prima casa e la successione

Ricordiamo che i requisiti dovranno essere tutti contemporaneamente soddisfatti solo che nel caso delle donazioni, successioni o legati si potrà verificare che beneficiario o destinatario del bene sia uno solo o sia una pluralità di soggetti. In questo caso stupisce che il rispetto di uno solo dei requisiti in capo ad un soggetto permette anche agli altri restanti di avanzare la pretesa del godimento dell'agevolazione fiscale.

Ci sono però anche altri requisiti per fruire dell'agevolazione prima casa che come sapete oltre all'oggetto dell'acquisto (ossia il fatto che non s tratti di un'abitazione di lusso) ne sono necessari altri come per esempio il comune dove deve trovarsi l'ubicazione della prima casa, ossia nel comune dove il donatario legatario o beneficiario, acquirente, anche uno solo abbiano o stabiliscano la residenza entro diciotto mesi dalla data di stipula dell'atto di donazione o della data di apertura della successione.

Altrimenti esiste una seconda possibilità, ossia lo svolgimento della sola attività (abito a Milano ma lavoro a Monza), a patto che sia dimostrabile che svolga l'attività che non necessariamente deve essere una attività remunerata, ma deve essere effettivamente svolta con ciò intendendo che dovranno essere portate eventualmente in caso di accertamento o rettifica del prezzo di cessione dell'immobile, tutti gli elementi che potranno dimostrare l'effettivo svolgimento dell'attività.

L'agevolazione spetta anche se il o i soggetti sono stati trasferiti all'estero per motivi di lavoro o se risultano emigrati all'estero: in questo primo caso si può prendere in considerazione l'ubicazione della casa, immobile appartamento e pertinenze nel comune in cui è stabilità la sede legale della società mentre nel caso di emigrato all'estero il requisito risulta soddisfatto per acquisto di case su tutto il territorio nazionale, in quanto in questo caso il requisito della residenza non potrebbe essere soddisfatto (anche se ritengo che il legislatore avrebbe potuto dare una interpretazione più stringente e magari considerare l'ultima residenza, o il centro economico degli interessi del soggetto emigrato).

Nello stesso comune inoltre il o i soggetti non dovranno essere titolari ne esclusivamente ne in comunione con il coniuge e quindi neanche pro quota, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione o acquistata in nuda proprietà di altra casa di abitazione nel Comune in cui è l'ubicazione della casa, abitazione o immobile.

La donazione entro il quinquennio della prima casa

Spesso si chiede se è possibile procedere con la donazione entro il quinquennio dalla stipula originaria dell'atto con benefici prima casa e se questa è una condizione che porta alla perdita dei benefici. La risposta è affermativa, se donate la propria casa entro i cinque anni perderete i benefici prima casa e dovrete ridare indietro la minore imposta di registro pagate oltre al pagamento delle sanzioni sempre che non ricnunciate prima all'agevolazione con istanza scritta. Tuttavia se la cedete invece che donarla la plusvalenza derivante dalla vendita dell'immobile non sarà tassata se dimostretee che avete destinato la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo interoccorrente tra la stipula dell'atto e d il successivo atto di vendita. I benefici non saranno persi sempre che entro un anno dalla vendita non si procederà nuovamente al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione prima casa.

Se state pensando ai vostri figli vi invito a leggere l'aticolo dedicato proprio alla donazione ai figli della casa e delle implicazioni che da questo ne possno scaturire ai fini del redditometro per voi o per i vostri figli.

La spostamento della residenza di uno dei due coniugi libera anche l'altro

In caso di coniugi sposati in regime di comunione legale non ha importanza se uno dei due coniugi non abbia spostato la residenza se il bene rientra nella comunione die beni in quanto ciò che rileva è la destinazione della casa al nucleo familiare.

Qualora si verifichino per finire a seguito di successioni o donazioni aventi ad oggetti la proprietà o di altri diritti reali il contribuente, stante smepre il rispetto dei requisiti visti sopra previsti dalla normativa può avvalersi della possibilità di versare le imposte ipotecaria e catastale e di reigstro in misura fissa. Qualora poi si decida per un futuro acquisto di altra casa si potranno godere ugualmente dei benefici (Cfr CM n. 44 del 2001).

Nella Circolare 2 del 2014 l'agenzia delle entrate chiarisce che per effetto del richiamo operato dall'articolo 69 alla Nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, deve ritenersi che l'agevolazione prevista, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, per i trasferimenti e per gli atti di costituzione di diritti immobiliari su fabbricati prima casa, derivanti da successione o donazione risulti applicabile anche in data successiva al primo gennaio 2014, ancorché per effetto della riformulazione dell'articolo 1 della Tariffa sia stato abrogato il quinto periodo di detta disposizione.

In applicazione di quanto previsto dal richiamato articolo 69 della legge n. 342 del 2000, e tenuto conto delle modifiche introdotte dal già citato articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013, pertanto, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute, a decorrere dal primo gennaio 2014, nella misura di 200 euro ciascuna.
Restano, inoltre, dovuti l'imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Si precisa, infine, che il rinvio effettuato dal comma 3, alle case di abitazioni non di lusso, deve essere inteso, come chiarito ai fini delle agevolazioni prima casa per l'imposta di registro, riferito alle case di abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Vi consigliamo di leggere la guida completa fiscale alle agevolazioni prima casa.
Nel caso in cui procediate alla vendita prima del quinquennio e non potete effettuare il riacquisto entro l'anno (motivo per cui sareste sanzionati con il 30% + gli interessi) leggete l'articolo dedicato alla rinuncia delle agevolazioni prima casa. Potete consultare anche la guida alle successioni che vi spiega cosa fare per punti.

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