PROMUOVERE CASA: come aumentare la visibilità del tuo alloggio studiando i competitors

Tra i vari lettori del blog alcuni sono proprietari di case vacanza, Bed and Breakfast, affittacamere ecc...
Molti di voi, quelli che credono nel proprio business, sono sempre alla ricerca di un modo per promuovere il proprio alloggio, le numerose email che mi scrivete lo confermano.
La verità è che, per quanto favoloso sia il tuo appartamento, la concorrenza è molto alta.
in questo articolo vediamo:

• Come farsi un'idea di quanti alloggi, hotel, strutture ci sono nella tua zona.
• Come studiare la concorrenza e rendersi competitivi.
• Come fare per essere più visibili rispetto agli altri.

Conosci i tuoi competitors?

Molte volte mi scrivono dei lettori/proprietari di casa dicendomi che non affittano a sufficienza il loro alloggio e vorrebbero imparare a promuoverlo meglio. In verità una delle prime cose da fare, ancora prima di pubblicare un annuncio, è quella di "buttare un occhio" ai propri vicini di territorio e studiarli. È un lavoro impegnativo ma ti assicuro che è necessario.
Direi che un indagine approfondita di questo tipo costerebbe intorno agli 80 euro. L'indagine necessita di tempo per navigare tra i vari portali e incrociare i dati per poi ottenere un'idea chiara dei competitors e sapere in cosa puoi differenziarti e il prezzo medio da proporre.
Più avanti ti spiego come farlo da solo ma prima facciamo "4 calcoli" riguardo gli alloggi messi a reddito in Italia e alle Canarie...

Quanti alloggi ci sono in Italia in affitto?

Solo per fare un veloce calcolo di alloggi disponibili su Booking.com (senza contare gli altri portali) sappi che ci sono circa 6000 alloggi in affitto a Roma, 5000 case in affitto in Sardegna, 2500 nei paesi intorno al lago di Garda, 3000 strutture in Liguria e 700 solo nella città di Rimini... tutto questo solo su un portale. Ora capisci perché il tuo alloggio può perdersi tra la folla?

Per gli interessati alle Isole Canarie, sappiate che in tutte le 7 isole ci sono circa 3500 strutture. Dividendo il dato tra le principali 4 islas risulta che ci sono circa 970 alloggi a Lanzarote, 950 a Tenerife, 800 a Gran Canaria e 280 a Fuerteventura. Ripeto: solo considerando le statistiche di Booking.com e non tutti gli altri portali di case vacanza.

Come vedere quanti affittuari ci sono nella tua zona

Se non hai molto tempo e non vuoi spendere soldi per un indagine approfondita, la cosa più semplice da fare, ma comunque utile, è andare su Booking.com e fare una ricerca veloce.
Puoi usare il banner giallo qui sotto.
È sufficiente inserire la città interessata nella casella di ricerca(Destinazione) ma NON inserire le date di soggiorno altrimenti non avrai una stima realistica.
Spunta la casella"Decidi le date più tardi" e clicca CERCA

La stessa cosa la potrai fare su altri portali di casa vacanza. Alcuni di loro, come Airbnb, non ti daranno il totale delle case presenti ma puoi vederle cliccando la mappa.

TIP: Zooma la mappa sulla zona interessata per vedere i tuoi competitors più vicini e studiarli bene.

Fatto questo prendi un Block notes e segna questi dati:

1- Il numero di alloggi totali disponibili della zona (città, comune) in cui affitti casa (puoi allargarti fino ad un raggio di 15 chilometri).
2- Dividi le strutture trovate secondo la categoria (hotel, affittacamere, case vacanza, B&B...) e numera solo quelli della tua categoria.
3- Tra questi ultimi, segnati quelli particolarmente vicini e annotati prezzi, capienza massima del numero degli ospiti e servizi proposti in più rispetto al tuo alloggio (esempio: pulizie incluse, animali ammessi, transfert aeroporto, wi-fi...)

Per fare un esempio su di me:

1- Alloggi simili al mio (appartamento vacanza in residence) a Puerto Rico: 85.
Tra questi 85 ci sono 69 appartamenti e 3 case indipendenti.
2- Prezzo medio proposto dalla "concorrenza" 52 euro
3- Servizi proposti in più rispetto al mio: Parking di fronte alla struttura, wi-fi incluso, animali ammessi.
Ora con tutti i dati raccolti seleziona solo gli alloggi della tua categoria simili al tuo per metri quadrati e capienza ospiti e fai la media dei prezzi (se non ci sono strutture simili alla tua avvaliti dei punti 1-2-3 sopra elencati).

Promuovere casa: A cosa ti serve tutto questo?

Mettiamo che, dati alla mano, scopri che nella tua zona ci sono altre 15 case vacanza, 8 delle quali sono simili alla tua per mq e per capienza ospiti. Il prezzo medio si aggira intorno ai 55 euro con un extra per le pulizie finali di circa 30 euro.
Tu per essere competitivo non puoi affittare a più di 55€ al giorno per 2 persone ma anzi direi che all'inizio (ma solo all'inizio), per farti conoscere, per salire in classifica e aumentare la visibilità, devi impostare un prezzo più basso.

Aumentare la visibilità: Come trovare il prezzo giusto per il tuo alloggio

Di solito per trovare il prezzo giusto si fa una piccola ricerca e ci si attiene a regole di base che sono:

1- Per ogni servizio in più che hanno i tuoi competitors rispetto a te (wi-fi/uso della piscina...) o solo delle caratteristiche migliori (vicinanza al mare/centro, vista migliore dal balcone... ) ti conviene deprezzare.
Per esempio, nel raggio di 1 km dal mio appartamento ci sono altri affittuari che hanno un appartamento vista mare, wi-fi incluso e sono più vicini alla spiaggia, per cui, facendo un confronto con il mio alloggio e ciò che posso offrire, abbasso il prezzo in modo che gli ospiti possano acquistare il servizio wi-fi (o fare l'abbonamento settimanale con il proprio operatore telefonico) e possano pagarsi il trasporto (3/6 euro al giorno per il taxi o l'affitto di un'auto).
Mettiamo che l'affittuario "dell'appartamento A" offra ad Ottobre 50 euro a notte per 2 persone. Io per essere competitiva dovrei scendere sui 35-40 euro a notte.

Apto A: 50x7= 350 euro
Apto M: 40x7= 280 euro (affitto settimanale per 2 persone)

Sono 70 euro di meno alla settimana. Con questi soldi l'ospite può pagare l'affitto di un auto per girare l'isola (il parcheggio è gratuito cosa che non tutti i competitors offrono) oppure può pagarsi la connessione internet o la spesa alimentare settimanale.
Un cliente che vede queste 2 offerte fa "4 calcoli" e sceglie quello che preferisce: se la vista mare o la prossimità della spiaggia è indispensabile sceglierà " l'appartamento A". Se invece non sono aspetti così indispensabili per lui, opterà per l'appartamento più economico.
Così si definisce anche il Target di clientela perché di solito attirerai sempre gli stessi individui che nel mio caso sono pensionati nel periodo invernale e coppie di giovani interessati al risparmio e a visitare l'isola affittando un'auto.

TIP: Se proprio vuoi fare bingo cerca tra gli alloggi dei tuoi concorrenti la struttura con più prenotazioni, o con più recensioni, e imposta almeno 1 euro in meno al giorno.
Per esempio, se la struttura campione offre 55 euro al giorno con 30 euro per le pulizie basterebbe o:
1- Abbassare il prezzo a 54 euro al giorno (meglio ancora 49€)
2- Non includere il prezzo delle pulizie finali, in questo modo, sul totale della prenotazione, sarai comunque più competitivo.

Perché ti ho suggerito di impostare 49 euro?
Perché spesso nei vari siti in cui si promuove casa c'è il tasto ricerca:"trova alloggi che costano 0-50 euro" per cui se stai sotto i 50 euro entrerai in quella fascia di prezzo molto ricercata dai viaggiatori.

Se pensi che sia poco, valuta che 49€ a notte per soli 20 giorni d'affitto sono circa 1000 euro al mese. In alta stagione è molto facile arrivare a 30 notti affittate su 30 (a me è successo). È vero che abbassi il prezzo ma non perdi molto perché otterrai più prenotazioni.
Se malauguratamente la tecnica non dovesse funzionare, fai sempre in tempo a cambiare strategia. L'importante è valutare bene e non andare in perdita. Proponi sempre un prezzo che ripaghi ampiamente tutte le spese affrontate (luce, corrente, pulizie, spese condominiali ecc...)

CONSIGLIO: Testa e ri-testa e non stancarti mai, prendilo come un gioco. Io ho usato il mio primo anno di affitto come ANNO TEST. Ho testato e ri-testato fino a capire il prezzo in cui le persone sono disposte a prenotare con facilità e, non ci crederai, solo scendendo di pochi euro al giorno (dai 2 ai 4) ho riempito periodi che nel primo anno di rendita sono rimasti sfitti. Ovviamente in alta stagione puoi fare quel che ti pare tanto si affitta comunque.

Un altro modo per promuovere casa è... sconfinare.

Ehm... No! Non è necessario che ti unisci all'ondata di profughi ospitati dalla Dorothea, meglio conosciuta come Angela Merkel.

Stai pure in Italia e promuovi il tuo alloggio su più siti possibili con una notevole visibilità internazionale.

Allora ragassi e ragasse... per facilitarvi la vita, surfando a destra e manca mi sono imbattuta in un sito molto interessante. È un sito web californiano piuttosto prolifico di lettori: hubpages.com (il link porta al mio nuovo profilo. Se non mi bannano per la seconda volta, lo potete vedere ;)

Va bene, lo ammetto, non ho letto le regole di pubblicazione del sito tanto più che erano scritte in inglese. Ho fatto di testa mia andando per intuito e infatti non devo aver rispettato quelle 20-30 regole restrittive e mi hanno eliminato. Miii sti americani! Che Drastici! ;)
(Ma io son capa tosta... insisto!)
Perché questa mia esperienza dovrebbe interessarti?
Perché il sito, prima della feroce censura, pubblica tutti gli articoli e i rispettivi link che segnali per circa 24 ore (poi ti promuove o ti boccia a seconda di come decide l'amministratore del sito) e in quel giorno di vita, Hubpages, uno dei 50 siti più seguiti d'America, mi ha portato 2150 visualizzazioni in poco tempo.

Tradotti in obiettivo "aumentare la visibilità" è un buon risultato. Sono un certo numero di Americani e gente di ogni nazionalità che arriva sul tuo sito/blog/pagina Airbnb e vede il tuo alloggio/attività. Qualcuno di questi potrebbe tramutarsi in una prenotazione/vendita.

Dopo il rifiuto di ben 4 articoli e il Ban del mio profilo ne ho creato un altro e mi sono iscritta al Forum di Hubpages per capire che cosa sbagliavo e mi sono ritrovata in una simpatica discussione via email con una inglese, una filippina e una australiana.
Le simpatiche ragazze mi hanno aiutato a far pubblicare il mio primo Hub (un articolo che parla di viaggi: città viste nel 2015) dandomi le giuste "dritte". Non si sono limitate a questo ma mi hanno incoraggiato ad aprire un blog scritto solo in inglese (Arghhh!).
Riassumendo la conversazione mi hanno fatto notare che di italiani che scrivono post del loro paese, dal loro punto di vista, in inglese, non ce ne sono e per loro sarebbe più interessante leggere articoli che parlino dell'Italia scritti da chi ci vive piuttosto che da americani o europei in viaggio.

IDEA!

Siccome mantenere un blog è un lavoraccio per una sola persona (se lo fai come si deve) aprirne un altro di qualità, in inglese, con buoni contenuti originali sarebbe un suicidio. Per cui prima di buttarmi in questo harakiri, considerando anche il mio inglesemolto itanglish, per ora proverei a testare l'idea su questo blog (in verità ho già provato con un paio di articoli ed effettivamente la doppia traduzioni porta più lettori... puoi vederlo anche tu sul lato sinistro del blog "articoli più letti", in poco tempo l'articolo "Lombardy Italy: luoghi da visitare vicino a Milano" è schizzato in classifica).

Per fare questo, visto le numerose richieste via email,ho pensato di coinvolgere tutti i lettori del blog nella creazione di un sito finalizzato a promuovere il turismo in Italia ma anche e soprattutto se stessi (promuovere casa, promuovere una attività turistica...)

Cosa vuol dire per te, per il tuo business, per la tua struttura?

Aumentare la visibilità sul web. Come puoi immaginare ci sono al mondo molte persone che prima di organizzare un viaggio si informano su cosa visitare, dove andare, cosa vedere... per cui sarà più facile che ti trovino sul web cercando info su una città (Esempio: "7 cose da vedere a Roma" oppure "Toscana: alla scoperta di Pienza") piuttosto che ti trovino cercando tra le migliaia di strutture disponibili online.
Infatti a fondo pagina della guida/articolo informativo non ci saranno 100 alloggi ma ci metterai solo il tuo alloggio, il tuo ristorante...

Per chiunque abbia voglia di unirsi al progetto di auto-promozione mi può scrivere una email con il titolo "Articolo per il mio Business" usando il modulo di contatto sulla sinistra del blog. Non c'è termine di scadenza.

Il progetto è in fase embrionale ma ti dico in cosa consiste e come vorrei svilupparlo onde evitare di scriverlo 200 volte in ogni email privata.

1- Devi scrivere un articolo inedito in italiano o/e in inglese (meglio se entrambi) della zona in cui vuoi promuovere il tuo alloggio/attività ecc...
Non dev'essere una promozione diretta dell'alloggio/attività ma, per esempio, se hai un B&B in Calabria è utile parlare delle cose affascinati da fare in zona, creare una piccola guida turistica con almeno 2 belle foto di luoghi, paesaggi, monumenti... I piatti tipici, le cose da vedere... Più o meno come l'articolo già linkato sopra di Hubpages che parla di una città della Lombardia.
A fine articolo inserirai il tuo nome e cognome (se vuoi) o solo il link al tuo sito o business o B&B o casa vacanza ecc...

2- Puoi scegliere se pubblicare il post su questo blog o su Hubpages (non su entrambi) però considera che il sito californiano non è un blog e accetta tutti gli articoli, soprattutto non accetta link esterni a siti personali ( arghhh) posso provarci (magari con un solo link verso Airbnb o Booking) e in caso dovessero rifiutarlo, pubblicherò l'articolo su questo Blog (qui non devo assoggettarmi alle regole degli amministratori).

NOTA: L'inserimento è gratuito. Se l'articolo è fatto bene per me è un valore aggiunto al mio blog per cui siamo a posto così.
Se non hai una pagina internet o un blog personale meglio ancora per te. In questo modo ad ogni prenotazione che ricevi tramite Airbnb e soci, puoi mandare il link della tua guida online ai turisti. È sempre un gesto apprezzato.
Premetto che l'articolo deve essere inedito e scritto bene (pena la non pubblicazione) e ti conviene farlo egregiamente visto che in calce ci sarà il link diretto alla TUA struttura per cui se sai incuriosire, affascinare, invogliare il lettore a visitare la tua zona, molto probabilmente cliccherà sul tuo link per vedere chi sei e cosa offri.

Promuovere casa (VERSIONE A PAGAMENTO):
Il fai da te è gratuito ma per chi NON vuole o non ha tempo di scrivere l'articolo in italiano o in inglese, ma vuole promuovere ugualmente la struttura sul blog, verrà richiesto di pagare per il servizio di ricerca e scrittura del post.

NOTA CHE: In caso di cambio attività, link che non portano da nessuna parte (link rotti) o reclami, verrà cambiato o rimosso l'alloggio/link e i riferimenti ma la guida rimarrà sul blog. Se i termini ti vanno bene salta sul treno! Ti aspetto!

L'articolo di oggi è piuttosto lungo per cui, se non hai tempo di leggerlo con attenzione, puoi salvarlo o auto-inviartelo via email cliccando sul tasto social qui sotto.

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* Immagine di copertina. Copy: http://www.bigthink.it/