Vendita case e immobili: imposte e tasse per le persone fisiche

Vendita di case e immobili: sintesi sulle tasse e le imposte da versare ai fini Irpef, di registro, tasse ipotecarie e catastali, per vedere quanto si paga nelle cessioni e vendite di fabbricati, immobili, case o appartamenti... ed anche per rispondere alle diverse richieste di chiarimento dei lettori di questo sito.

Tabella con tutti i casi di applicazione di imposte di registro, ipotecaria e catastale con il relativo risparmio con la nuova normativa

Prezzo di cessione ipotizzato

Acquisto casa tra persone fisiche Acquisto casa da un'impresa Acquisto prima casa da un privato Acquisto seconda casa da un'impresa (imponibile IVA) Acquisto casa in immobile storico o artistico non "prima casa" da un privato Acquisto capannone industriale da un'impresa (imponibile IVA) Acquisto capannone industriale da un'impresa in esenzione Acquisto terreno agricolo da un privato Acquisto terreno edificabile da un privato Acquisto terreno edificabile da un'impresa (imponibile IVA)

Iniziamo con il dire che ai fini irpef le persone fisiche che vendono l'immobile pagheranno un'imposta Irpef solo sulla plusvalenza generata ossia sulla differenza tra prezzo di acquisto dell'immobile e prezzo di vendita dell'immobile e la cui tassazione potrà variare in funzione della tipologia dell'immobile e del regime fiscale applicato al momento della cessione. Essendo un argomento che merita il dovuto approfondimento però vi consiglio di leggere l'articolo dedicato proprio alla tassazione Irpef sulla vendita di casa. La plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili e fabbricati sono soggette alla tassazione per scaglioni di reddito ordinari Irpef anche se potete anche leggere l'articolo dedicato all'imposta sostitutiva Irpef sulla cessione di immobili con cui potrete beneficiare a determinare condizioni di una tassazione secca del 20% da calcolare sempre sulla sola plusvalenza.
Ricapitolando applicherete la tassazione per scaglioni IRPEF che partono dal 23%, per questo occhio all'applicazione dell'imposta sostitutiva del 20% che potrebbe essere molto conveniente se potete applicarla in quanto viene concessa per lo più quando non si ravvede nella cessione un intento speculativo e questo viene ravvisato laddove tra la data di acquisto e di cessione siano trascorsi meno di cinque anni.

Esenzioni dalla tassazione irpef sugli immobili

Non tutte le plusvalenze però generano una tassazione ai fini irpef in quanto il legislatore fiscale tutela per così dire il diritto all'abitazione sancito, ricordiamolo, costituzionalmente. In tal modo tende a tassare in modo più intenso la cessione speculativa (vendita per speculare). Per questo dispone alcuni casi di esenzione totale dalle imposte irpef che sono quello della cessione di una casa o appartamento, da oltre cinque anni (lo stesso vale per le cessioni di terreni ma lo vedrete in un articolo dedicato proprio alla tassazione delle cessioni di terreni).

Imposte di registro, ipotecarie e catastali, connesse alla cessione di immobili

Vi ricordo che per cessione deve intendersi anche il semplice conferimento in un'azienda dell'immobile in quanto al conferimento si riconosce fiscalmente una funzione cosiddetta realizzativa del trasferimento, come anche nel caso della permuta o nella costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento (anche se in questi casi la quantificazione della plusvalenza potrebbe subire delle modifiche). Per la tassazione ai fini dell'imposta di registro si farà riferimento invece al valore commerciale e ad altre percentuali che dipendono dalla situazione soggettivo del soggetto alienante e dala tipologia di fabbricato nonchè dal soggetto acquirente.

L'Imposta di registro è stata modificata sia nella misura fissa che passa da 168 a 200 euro sia nei casi in cui si applica quella proporzionale, infatti non si applica più il 7% ma un' aliquota unica del 9% per ogni atto di trasferimento di immobili o di diritti reali immobiliari o costitutivo di questi ultimi che sostituisce le precedenti aliquote del 7% per i trasferimenti di fabbricati, dell'8% per terreni edificabili e del 15% per terreni agricoli acquistati da soggetti diversi da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali.

Nei casi in cui l'acquisto abbia ad oggetto un immobile destinato ad una prima casa l'aliquota scende dal 3% al 2% tranne i casi di "abitazioni di lusso" (A/1 abitazione di tipo signorile, A/8 abitazioni in villa e A/9 castello o palazzo di pregio artistico o storico, ma dubito abbiate un castello altrimenti non stavate qui a leggere quest'articolo. In ogni caso, l'imposta applicata non può essere inferiore a 1.000 euro.

Vi consiglio di leggere l'articolo dedicato alla determinazione del valore o prezzo minimo nella compravendita di casa per ripararsi da accertamenti fiscali. Data la varietà di fattispecie si rimanda per semplicità ad un altro articolo dedicato proprio alle imposte di registro in caso di vendita di immobili.

Per comodità in questa sede e per semplicità possiamo immaginare che l'immobile sia un appartamento normale dotato per esempio di garage. In questo caso si pagherà un'imposta di registro del 7%, un'imposta ipotecaria del 2% e un'imposta catastale dell'1%.
In pratica tra una tassa qui ed una tassa lì arriviamo rapidamente al 10% a cui aggiungiamo quella Irpef (da calcolarsi sulla sola plusvalenza però se c'è e considerando anche le fattispecie di esenzione), o l'imposta sostitutiva del 20% nelle compravendite immobiliari. Ma se già per esempio il soggetto acquirente possiede i requisiti per le agevolazioni fiscali prima casa il registro scende e con questo anche le ipocatastali.

Vi ricordo di leggere l' articolo dedicato alle imposte di registro nelle vendite o cessione immobiliari in quanto troverete diverse fattispecie e diverse misure dell'imposta con differenziali rilevanti.

Le imposte ipotecarie e catastali nell'acquisto di casa

Sono state rideterminate nella misura fissa di 50 euro per le cessioni di immobiliari a titolo oneroso e salgono a 200 euro per gli altri casi. L'imposta ridotta si applica solo nei casi visti sopra in cui si applica l'imposta di registro del 2% o del 9%

Il prezzo di acquisto dell'immobile

Il prezzo di acquisto dell'immobile è un concetto molto importante non solo per il trattamento fiscale da adottare nelle cessioni immobiliari ma anche in altri casi come per esempio per il calcolo della plusvalenza da tassare ai fini Irpef o anche per determinare il valore minimo al di sotto del quale potrebbero scattare gli accertamenti dell'agenzia delle entrate e del fisco.
Il prezzo di acquisto si determina ai fini fiscali o ai fini della tassazione Irpef come somma tra prezzo di acquisto o di costruzione dell'immobile a cui sommare i costi diretti come le spese notarili , oltre alle imposte pagate in sede di acquisto (imposta di bollo, registro, trascrizione, ecc). In caso di immobile in costruzione il discorso cambia poco anche se la tipologia di costi da includere nel prezzo di acquisto iniziale e con cui abbattere il valore della plusvalenza è più diversificato.

In tal senso sarà possibile calcolare la plusvalenza di cessione dell'immobile partendo da un prezzo più alto e quindi abbassando il valore della plus. Riassumendo si potranno detrarre le spese di acquisizione che sono, a titolo di esempio, le spese notarili, le imposte di registro, di bollo, di trascrizione, le manutenzioni straordinarie e altri costi capitalizzabili sul valore del cespite/immobile.

Per approfondimenti potete consultare l'articolo scritto proprio riguardo al prezzo di vendita degli immobili da inserire nell'atto notarile o anche l'articolo dedicato per non incorrere in accertamenti immobiliari.

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