Agenzie immobiliari e provvigione
L'Agenzia immobiliare Sempronia pubblica un annuncio relativo alla vendita di un immobile ad uso abitativo. Tizio, interessato all'acquisto, contatta l'Agenzia per acquisire maggiori informazioni, e quest'ultima gli invia via fax una piantina dell'appartamento, avvertendo che potrebbe contenere delle inesattezze. Nella piantina, la 2^ camera - che nell'annuncio è descritta come "camera guardaroba" - risulta di dimensioni di 8,88 mq.Tizio va a vedere l'appartamento e sottoscrive la proposta di acquisto, nella quale l'unità abitativa è descritta come composta da "ingresso indipendente...soggiorno con angolo cottura, disimpegno, camera matrimoniale, camera guardaroba, bagno, ripostiglio e terrazza posteriore". Il venditore Caio accetta la proposta.
Tizio incarica un geometra di eseguire una perizia dell'appartamento ed emerge che la seconda camera - di dimensioni inferiori a 9 mq - può essere utilizzata soltanto quale guardaroba.
Pertanto, Tizio e Caio si accordano per la rescissione del contratto di compravendita.
L'Agenzia immobiliare Sempronia, tuttavia, ingiunge a Tizio il pagamento della provvigione per la mediazione immobiliare. Tizio instaura giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo dinanzi al Tribunale di Prato, contestando l'inesistenza del credito e l'inadempimento - consistente nella mancata informazione circa le esatte dimensioni dell'immobile offerto in vendita -, e chiedendo il risarcimento dei danni.
Il Tribunale di Prato- richiamando la sentenza della corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 13533 del 2001 - osserva che il debitore che solleva l'eccezione di inadempimento prevista dall'art. 1460 cod. civ., deve limitarsi a dedurre le circostanze dell'inadempimento della controparte, sulla quale grava l'onere di provare di avere invece esattamente adempiuto la propria prestazione (in ossequio al principio del riparto dell'onere della prova).
Nel caso di specie, l'Agenzia immobiliare Sempronia ha omesso di indicare a Tizio le reali dimensioni dell'immobile oggetto della compravendita. Le Agenzie che esercitano attività di mediazione immobiliare devono essere obbligatoriamente iscritte all'Albo dei mediatori e devono agire non in base alla generica diligenza del padre di famiglia - prevista dall'art. 1176 cod. civ. -, ma in base alla più rigorosa diligenza posta a carico di chi esercita un'attività professionale.
Secondo il Giudice di primo grado, non può essere considerata una "scusante" ai fini dell'esclusione della responsabilità di Sempronia la circostanza che l'Agenzia immobiliare abbia inviato a Tizio la piantina dell'immobile - peraltro, come già detto, ha avvertito quest'ultimo che poteva contenere delle inesattezze - e che lo stesso lo abbia visitato più volte. Tizio è privo di cognizioni tecniche (si è avveduto dell'errore soltanto a seguito dell'accertamento del geometra da lui incaricato), a differenza del mediatore, che è un professionista; a questo si aggiunga che nell'annuncio si parlava di due camere.
Per inciso, l'art. 2 del D.M. del 05.07.1975 emanato dal Ministero della Sanità stabilisce espressamente che "Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi. Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone. Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14. Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile ".
A carico dell'agenzia di mediazione immobiliare, poi, è previsto espressamente l'obbligo di informare circa le circostanze - conosciute e conoscibili - che rilevanti per la conclusione dell'affare (nel nostro caso, la compravendita di un appartamento). Pertanto, è responsabile sia nel caso in cui non fornisca tali informazioni, sia in quello in cui fornisca informazioni inesatte e non veritiere (come nel nostro caso) -sul punto è intervenuta, anche recentemente, la Corte di Cassazione non la sentenza n. 16623 del 16.07.2010) -.
Per questi motivi, il Tribunale di Prato ha accolto la domanda di opposizione di Tizio, revocando il decreto ingiuntivo emesso in favore dell'Agenzia immobiliare Sempronia e condannando quest'ultima al risarcimento danni - quantificati nella somma spesa da Tizio per la perizia del geometra - e per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c., per avere promosso un giudizio nonostante fosse consapevole dell'errore nel quale era incorsa (come dimostrato dalla circostanza che i successivi annunci erano stati modificati).
Roma, 03.12.2011 Avv. Daniela Conte
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