Pur essendo in vacanza...
ci sono cose che mi INDIGNANO a tal punto da mollare la spiaggia per un'oretta o due...ed indurmi a picchiettare inkazzoso sulla tastiera.
Questa capita a noi PIRLA DON CHISCIOTTE DELL'INFORMAZIONE INDIPENDENTE... ;-)
Ecco l'ennesimo esempio
del livello "spudorato" della (dis)formazione imperante in FallitaGlia.
E' anche grazie a questa "roba"
che il ns. Declino può continuare "allegramente" ad approfondirsi.
Del resto lorsignori sanno benissimo che il livello italiota di consapevolezza economica è assai primitivo (la maggioranza nemmeno conosce la differenza tra rendimento netto e rendimento lordo...)
e dunque lorsignori fanno benissimo (dal loro punto di vista) ad approfittarne.
Inoltre in una FallitaGlia "geneticamente/irrazionalmente/anacronisticamente" maniaca del mattone
(al di là della convenienza reale o meno dell'investimento e dell'epocale cambiamento di paradigma immobiliare da bene d'investimento/rifugio a bene d'uso che si sta manifestando - SEGUI LINK)
continua a dominare il saldissimo (e fallace) luogo comune = "investire nel mattone sul lungo paga sempre"... ah ah ah!
E dunque il livello di disinformazione, già mediamente elevato in tutti i settori,
tocca PICCHI inusitati su "casette&affini"...
anche a causa dei profondi conflitti d'interesse
tra fonti informative/di analisi&consulenza
e gli azionisti che in stragrande maggioranza le controllano (banche imbottite di immobili iper-svalutati, palazzinari e società immobiliari etc)
E' sempre il solito problema
=
FallitaGlia Feudale&Corporativa...
anche se NATURALMENTE è tutta colpa della Merkel... ;-)
Ecco il pistolone di uno dei principali portali immobiliari italiani...
Ve ne riporto una breve selezione.
......In Italia l'investimento in immobili è sempre più redditizio, secondo i dati pubblicati dall'ufficio studi xxxxx
Acquistare un immobile di qualsiasi tipologia per metterlo a reddito produce, nel peggiore dei casi, il doppio del rendimento che offrono i Buoni del Tesoro a 10 anni.
Secondo questo studio, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo*......................................
.
i locali commerciali si confermano il prodotto più redditizio, con un rendimento pari all'8,8%, seguiti dagli uffici (6,9%), le abitazioni (5%) e i box (4,1%).
Tutti i prodotti analizzati evidenziano variazioni positive rispetto al primo quarter.
Rendimenti nel residenziale
Tra le città capoluogo italiane Biella (7,4%) è quella che garantisce il rendimento maggiore. La seguono Trapani (7,2%), Rovigo (6,8%) e Brindisi (6,8%) al top di una graduatoria che vede più della metà dei centri - 48 su 79 monitorati - con rendimenti superiori alla media del periodo. Milano (5,3%) è fra questi.........
.....Secondo xxxxxxxxx, responsabile dell'ufficio studi xxxxxxxx: "Il calo dei valori immobiliari fa schizzare i rendimenti immobiliari in tutti i comparti.
Con i Bot allo zero virgola e i Btp a 10 anni all'1,9%
c'è ottimismo verso un rilancio degli acquisti con l'obiettivo di messa a reddito per piccoli e medi risparmiatori"......
* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione
E' il classico TRUCCO (anche piuttosto primitivo...ma per l'italiota medio basta ed avanza)
dell'evidenziare un DATO "apparentemente positivo"
dissimulando tutte le altre variabili ...in realtà ASSAI RILEVANTI
per poi arrivare al risultato finale del RENDIMENTO NETTO...
risultato che poi potrà rivelarsi assai DELUDENTE rispetto allo "spottone" iniziale...
I rendimenti "accattivanti" che vengono "pubblicizzati" sono LORDI
e solo in una nota finale in * viene ben specificato
* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione
Ahhhhhhhhhhhhhhhhh.......... ecco..... ;-)
Mentre su un BTP (che, sia ben chiaro, in my opinion rimane "spazzatura fallita" sulla quale fare trading di breve...) il calcolo del rendimento netto è piuttosto semplice perché basta "scalare" dal rendimento lordo il 12,5% di capital gain (rimasto a mega sconto rispetto alla mazzate applicate sulle altre "rendite finanziarie" = dal 12,5% al 26% in pochi anni)
il rendimento NETTO sulle casette è un po' più complesso e soprattutto variabile nel suo computo...
E proprio su questo ci "marciano" lorsignori...che possono sempre dire: "io avevo parlato per via teorica...poi dipende da caso in caso...e ci sono anche dei casi a rendimenti ALTI come evidenziavamo...".
Peccato che questi "bei rendimenti" rappresentino magari solo il 2%-5% del totale dei casi d'investimento immobiliare oggi in Italia
mentre TUTTO resto genera 4 lenticchie od addirittura rendimenti negativi...
ma la forma è comunque "salva" e non si rischiano "azioni di responsabilità"... ;-)
L'aggravante è che qui si mira proprio all'inesperto Parco Buoi dei "piccoli-medi" risparmiatori (come enunciato nell'analisi)
e NON agli operatori professionali che in un mercato "depresso" hanno realmente maggiori possibilità di trovare occasioni di "trading immobiliare" ( real estate picking).
Vi evidenzio solo alcune VARIABILI
che lo studio di cui sopra strategicamente NON CITA E NON EVIDENZIA
(come andrebbe fatto per fare la differenza tra un'analisi seria ed uno spottone di parte...).
Poi fatevi voi i vostri conti....
Ed io mi taccio onde evitare di finire nel Penale... ;-) :-)
- A proposito di: * il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca e le spese di gestione)...
Casa come bancomat. Dal 2011 tasse triplicate
- Spada di Damocle sempre pendente (solo rimandata da Renzi a Settembre) della Riforma del Catasto (pronta a mandare in LEVA l'IMU anche di 2x-4x-6x ...) + inasprimento della tassa di successione
vedi mio post: Come ti dimezzo il Patrimonio (riforma del catasto + tassa di successione)
- Continua la discesa dei PREZZI degli Immobili italiani (a parte alcune zone high level sulle quali naturalmente il mercato già sconta rendimenti molto risikati ... e non i bei bei fanta-rendimenti dello studio sopra citato che forse forse vanno ascritti a zone di mercato immobiliare un filino depresse - vedi Biella - e dunque a forte rischio illiquidabilità...).
Dunque il mio bel rendimento cosa fa? Ripaga la svalutazione del capitale investito? (se va bene...)
Le compravendite "depresse" (=scarsa domanda vs. enorme offerta) rimangono un chiaro segnale "indiretto"...ma i "titoloni-a-libro-paga" parlano solo del "fantasmatico" Boom dei Mutui pompato dai tassi a zero+QE di Draghi (che va contestualizzato ed in buona parte sono surroghe) etc etc
vedi mio post: Avete visto "titoloni" su questa news? "Agenzia delle Entrate: doccia fredda sulla casa, -3% le transazioni nel 1° trimestre 2015..."
- in un Mondo ormai finanziarizzato in leva ed informatizzato (=velocissimo), l'asset IMMOBILIARE è troppo lento e dunque a forte rischio ILLIQUIDABLITA' ...se il contesto dovesse cambiare repentinamente...
Ecco perché OGGi ha senso investire in Immobili solo nelle Grandi Capitali Mondiali ad alta liquidabilità immobiliare...
e "guarda a caso"... LI' in prezzi sono raramente a sconto e solo in brevi finestre temporali da cogliere al volo....altro che il 7,4% LORDO nella Biella Illiquida ed in Declino strutturale da ormai 50 anni....
vedi mio post FONDAMENTALE: (reloaded) ItaGlia: Effetto CONGELAMENTO IMMOBILIARE (e dunque della maggioranza dei risparmi italiani)
Nota: i "COMMERCIALI" tanto decantati nell'analisi di cui sopra ... sono per definizione ANCORA MENO LIQUIDI....In bocca al lupo dunque....
- Non se lo caga/calcola mai nessuno...
ma dove lo mettiamo il (non ignorabile) rischio cambio-euro-breakup....
visto che, come la Grecia dimostra, l'euro NON è AFFATTO irreversibile come quaqquera Mr. Draghi....?
Dunque io "piccolo-medio risparmiatore" investo a Biella trovando con tempo&fatica alcune "rare casette" al 7,4% di rendimento Lordo (meno tasse, imu, catasto, spese straordinarie, svalutazione immobile = 2% netto...se va bene bene etc)
e poi se voglio vendere ...non riesco a vendere se non (forse) a 12-24 mesi...
e nel frattempo magari mi cuzzo un -50% di svalutazione cambio sull'eventuale passaggio alla New-lira... FIGATA PAZZESCA!
Ma secondo voi su un asset LENTO come quello Immobiliare è meglio INVESTIRE dove magari la valuta ti fa +50% (vedi per es. Berlino dove liquidi anche in 21gg...) o dove magari ti fa -50%?...
Fate voi che sapete... ;-)
Ormai anche gli investimenti immobiliari vanno GLOBALIZZATI...e non tutto a 100mt dalla cascina di mio nonno...LO VOLETE CAPIRE O NO??
- Sempre citando la MITICA NOTA dello "studio-spottone" di cui sopra....
* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione
Ahhhh...ma allora....oltre alle mega tasse ed ai rischi concreti che aumentino ulteriormente in futuro...
ci sono anche le spese di GESTIONE (e di proprietà) da scalare dal mitico ed accattivante rendimento lordo di cui sopra... ;-) Uhhhhh giàààà....
Per esempio le mitiche "leggine" pela-proprietari di immobili come per es.
- i conti correnti condominiali obbligatori
- le valvole termodinamiche obbligatorie (sempre rimandate per non affogare chi sta già a pelo dell'acqua ma sempre in agguato e spesso già approvate sulla spinta di amministratori solerti che si prendono la "loro percentuale"....)
- la messa a norma degli ascensori con varie leggi/leggine idiote in stile EURSS...
e poi le classiche cose di sempre...
come le spese straordinarie che arrivano regolarmente...prima o poi...
= rifacimento facciata/cornicioni...pavimentazione cortile, manutenzione cantine e soffitte scatasciate, il mitico tetto che ogni 30 anni ti mazzula...
e poi....grondaie, portoni, imbiancatura delle scale, gerani condominiali, grane legali varie/assortite....cazzi&mazzi vari...
tutta ROBA che va in "ammortamento"
e che ogni 10 anni pesa parecchio sui RENDIMENTI LORDI...
spesso AZZERANDO INTERI ANNI DI AFFITTO...
ma sssssttttt..... ;-)
- Ma con la Crisi che c'è...con la disoccupazione strutturalmente sempre più elevata, con gli stipendi sempre più bassi, con il posto sempre meno sicuro e sempre più precario...etc etc
non è che "vagamente" vi possa anche capitare qualche Inquilino che non Vi paga più l'affitto???.... ;-)
E, con le leggi "katto-komu" e la giustizia italiota a tempi biblici, NON è che vi capita di ritrovarvelo tra le palle per anni...che non paga più l'affitto mentre VOI siete tenuti persino a pagare le tasse COMUNQUE? (anche sull'affitto non percepito?...)
Ma sssttt...... negli spottoni queste cose MOLTO REALI E REALISTICHE...NON si dicono.... ;-)
E con la mobilità sempre più estrema...non è che ogni 12-24 mesi l'inquilino da disdetta ed avete il rischio di VUOTI di TURNOVER anche per 3-6 mesi nel mitico rendimento LORDO dell'analisi di cui sopra? (il che abbassa di brutto il rendimento medio netto...)
Ma sssttt...... negli spottoni queste cose MOLTO REALI E REALISTICHE...NON si dicono.... ;-)
- rendimento mancato su altri investimenti perché IMMOBILIZZATO sull'immobiliare italiota....
Sì sì...lo so...per gli zombies che guardano sempre&solo QUI .... i rendimenti ALTERNATIVI all'immobiliare ormai sono nulli o quasi...
ma per chi guarda in #ITALIALTROVE...per es. in SE ASIA...si arriva anche al 15% NETTO all'anno...
In realtà avete 10 100 100 alternative
ma la vs. testa non ha fatto CLICK...
dunque tali alternative non esistono
e dunque verrete tosati come pecore ( usually...)
ma sssstttt..... ;-)
Comunque mi rendo perfettamente conto...
Il mio è un Post DI SEMPLICE BUONSENSO...
MA comunque troppo complesso per smontare in modo diffuso/efficace
gli "spottoni" semplici semplici che catturano il 95% di italioti medi superficiali ed ignoranti su finanza/investimenti....
UNA BATTAGLIA PERDENTE (a parte una nicchia CONSAPEVOLE che si sta salvando...)
Dunque torno subito in spiaggia....
'Zi vostri...
che al 98% NEMMENO sostenete l'informazione indipendente (donazioni+pubblicità)
e dunque quello che non si paga non si caga... ;-)
E nemmeno considerate le Interessantissime/ALTERNATIVE Iniziative di GRUPPO in #ITALIALTROVE...
La Grande Bolla ormai da anni
non solo ALLOCA MALAMENTE I CAPITALI E GLI INVESTIMENTI
con enormi deformazioni/forzature
ma lo fa anche con enormi BALLE dell'Informazione Mainstream....
Sia sul MACRO che sul Micro....
Ed anche la MAREA DI BALLE che da anni pervade lo scenario immobiliare italiano
contribuisce a male-allocare gli investimenti ed i PREZIOSI RISPARMI
(ormai nostra unica TRINCEA rimasta... dalla quale un sacco di ggggente CIUCCIA per sopravvivenza di breve e NON SISTEMICA)
e dunque si contribuisce spesso a BRUCIARE RICCHEZZA
a vantaggio di pochi ....
che poi vi passano sotto alla vs. casetta invendibile e/o a rendimento netto infimo con una bella Porsche fiammante...e col dito medio fuori dal finestrino...
o più semplicemente e tristemente ...
lo fanno solo per cercare di sopravvivere al minimo in una FallitaGlia in declino
ed a spazi sempre più ridotti che ci si contende sempre più a "morsi"....
dove SOLO se FOTTI il prossimo ...
(forse) ti conquisti un minimo per sopravvivere....
ANCHE QUESTO E' DECLINO...e LO SARA' SEMPRE DI PIU'...
Anche perchè le ANALISI economico-finanziarie ONESTE ED INDIPENDENTI
rimangono SOLO NICCHIA (e PURE per colpa vostra, cara maggioranza di lettori scrocconi menefreghisti Fantasmi Web...)
ERGO...
#ITALIALTROVE
.
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