quadranti della Bussola Mutui, rappresentati dalla Domanda, dai Richiedenti, dall’Offerta e dagli Immobili.
Di seguito, una sintesi dei principali punti che emergono dal bollettino (si rimanda al report completo per
i dettagli).
Domanda:
continua la contrazione del numero di domande di mutui residenziali da parte delle famiglie italiane, con un complessivo ‐10% nel I semestre 2013 rispetto al corrispondente periodo del 2012, quando la contrazione era stata del ‐44% rispetto ai primi 6 mesi del 2011. Questa sorta di autocensura da parte delle famiglie si abbina anche con la maggiore propensione verso soluzioni in grado di preservare il mutuatario dal timore di una risalita dei tassi di interesse e dal rischio di non riuscire a ripagare regolarmente il finanziamento acceso.
Non è quindi un caso che, sul fronte della tipologia di tasso, si confermi il trend di crescita per le richieste di mutui a tasso fisso, che passano da una quota di mercato del 12% nel II trimestre 2012 al 18% del II trimestre 2013, trainati da IRS che si mantengono a livelli minimi e politiche di pricing maggiormente aggressive da parte di alcuni Istituti di credito.
Nel periodo di osservazione si segnala anche l’aumento di interesse della domanda per mutui a tasso misto, che arriva a spiegare l’8% delle richieste nel II trimestre 2013 contro un 2% del II trimestre 2012, complici anche in questo caso politiche di offerta più aggressive da parte degli istituti bancari (offerta di spread sui mutui a tasso misto in linea con gli spread offerti sui mutui a tasso variabile). A conferma della prudenza che continua a caratterizzare i comportamenti delle famiglie, in questa delicata fase diminuisce ulteriormente l’importo medio erogato, che si attesta nel I trimestre 2013 a 115.712 Euro, da confrontarsi con un importo medio nel I trimestre 2012 pari a circa 120.000 Euro, che
rappresenta il valore più basso mai registrato dalla prima metà del 2009.
Al contempo, la classe di durata superiore ai 30 anni passa a spiegare il 30% del totale delle preferenze
nel II trimestre 2013 rispetto al 40% del I trimestre 2013, in virtù di una progressiva riduzione dell’offerta per durate estese e politiche di pricing volte a disincentivare richieste con lunghe durate, caratterizzate da livelli di rischio creditizio più elevati.
Nel complesso questa dinamica può essere letta alla luce di diversi fattori, tra i quali la minore disponibilità reddituale delle famiglie a causa della difficile situazione economica e la maggior selettività delle politiche di impiego da parte degli Istituti di credito.
Richiedenti:
la persistente incertezza a livello economico personale produce visibili effetti anche sul profilo dei nuovi richiedenti di mutuo: cresce il peso della domanda da parte degli over 55, caratterizzati da una maggiore stabilità reddituale ‐ 19% della domanda nel II trimestre 2013, contro un 14% del II trimestre 2012 ‐ mentre si assesta quello dei richiedenti con età compresa tra 36 e 45 anni – 33% della domanda nel II trimestre 2013, contro un 36% del II trimestre 2012.Confermato anche l’aumento di peso del segmento di richiedenti con redditi superiori ai 1.500 Euro
netti mensili (e inferiori ai 2.000 Euro), sempre al 30% del totale nel II trimestre 2012, contro un 24% del
I trimestre 2012; sullo stesso periodo si riduce il peso dei richiedenti con redditi fra i 1.000 e 1.500 euro
netti al mese, dal 42% al 31% del totale.
La crescente incertezza reddituale, risultato della difficile situazione economica, suggerisce il rinvio di investimenti di lungo periodo, fenomeno particolarmente visibile con riferimento alle fasce di popolazione più giovani e con minori flussi di reddito.
Offerta:
dopo un 2012 caratterizzato da una marcata contrazione dei nuovi flussi di mutui erogati (‐ 48,9% rispetto al 2011), il trend di decisa contrazione trova conferma anche nelle prime elaborazioni riferite al I trimestre 2013 (‐23,2% rispetto al corrispondente periodo dell’anno precedente, dato in corso di consolidamento da parte di Banca d’Italia).
Per altro, nel I trimestre 2013 si rileva anche una riduzione dell’ISC (Indice sintetico di costo) medio di erogazione pari allo 0,30%, sia per mutui a tasso variabile che a tasso fisso, grazie a revisioni al ribasso degli spread maggiormente elevati offerti dagli istituti eroganti. Questo non risulta però uno stimolo sufficiente per permettere ancora una ripresa della domanda di mutui da parte di privati e famiglie, elemento indispensabile e preliminare al rimbalzo dei nuovi flussi di erogazione. Al contempo, si segnala sul II trimestre 2013 una leggera ripresa di competitività dell’offerta a tasso fisso (‐25 punti base da gennaio a luglio 2013), i cui migliori spread si allineano ai migliori spread disponibili per prodotti a tasso variabile (2,75%). Da ultimo, anche nel I trimestre 2013 il Loan To Value ‐ ovvero il rapporto tra
l’importo medio del mutuo erogato e il valore dell’immobile a garanzia ‐ si conferma al 63% (vs un 65% del IV
trimestre 2011) a conferma di un atteggiamento dell’offerta ancora improntato alla cautela. Del resto, il tasso di default relativo ai portafogli mutui a privati e famiglie si conferma in costante aumento e a fine marzo arriva ad assestarsi al 2,0% (in aumento rispetto all’1,6% del IV trimestre 2011), confermando in modo inequivocabile le difficoltà da parte di una crescente fascia di popolazione a ripagare regolarmente gli impegni assunti, malgrado i numerosi interventi a sostegno delle famiglie varati in questi ultimi anni.
Immobili:
il calo delle compravendite nel I trimestre 2013 risulta pari al ‐14,2% rispetto al primo trimestre 2012, mostrando una dinamica recessiva in rallentamento rispetto al ‐30,5% registrato nel IV trimestre 2012. L’andamento non sembra quindi beneficiare in modo evidente della flessione dei prezzi di mercato rilevata nel corso negli ultimi mesi. A questo riguardo, il valore medio degli immobili forniti in garanzia si attesta attorno ai 185.000 euro (contro i circa 200.000 Euro del II trimestre 2011), mentre il prezzo medio al metro quadro fa segnare un ‐4,4% rispetto al II trimestre 2012, in peggioramento rispetto al ‐ 3,7% del I trimestre dell’anno.
Il calo delle quotazioni investe tutte le aree italiane anche se si registra una riduzione maggiore nel Nord
Est, con un ‐7,5%, e inferiore nel Nord Ovest, con un più contenuto ‐0,8%. Centro e Sud/Isole, invece, fanno
segnare rispettivamente un ‐5,6% e un ‐5,3%.
Nel complesso, i prezzi medi al metro quadro degli immobili di nuova costruzione sembrano più resistenti alle dinamiche di crisi del settore, registrando nel II trimestre 2013 un calo delle quotazioni del ‐3,0% da confrontarsi con un calo del ‐4,2% relativo agli immobili usati.
“Dopo 12 mesi di ‘calma piatta’ sul fronte delle strategie di offerta da parte degli istituti di credito, da maggio 2013 rileviamo una rinnovata dinamicità che mira a stimolare la progressiva ripresa della domanda. La recente spinta commerciale sembra però far leva più sul marketing che sul prodotto ‐ commenta Stefano Rossini, Amministratore Delegato e Fondatore di MutuiSupermarket.it ‐. I migliori spread per mutui a tasso variabile risultano infatti stabili attorno al 2,75%, agli stessi livelli di 12 mesi fa, mentre per i mutui a tasso fisso la contrazione rilevata è dello 0,20% da inizio anno. E’ difficile ipotizzare a breve ulteriori sensibili riduzioni degli spread: i costi della raccolta rimangono infatti a livelli pur sempre elevati, il merito di credito delle famiglie si prevede in ulteriore peggioramento visto lo scenario di permanente debolezza dell’economia nazionale e, da ultimo, le banche devono tutelare la propria redditività dati i crescenti tassi di default e i numerosi mutui in portafoglio erogati con spread inferiori all’1%. Solo tangibili miglioramenti dell’outlook economico sui prossimi trimestri permetteranno quindi al sistema bancario di imprimere un significativo cambio di marcia alla propria strategia di offerta mutui.”
“Se è vero che le difficoltà del mercato non possono essere totalmente addossate alla contrazione del credito alle famiglie, dal momento che gli acquisti di immobili residenziali assistiti da un mutuo rappresentano meno del 40% del totale, rimane evidente quanto la leva finanziaria influisca nella costante contrazione delle compravendite, tornate sui volumi registrati alla metà degli anni ’80 e con prospettive di ripresa non prima del 2014 ‐ commenta Stefano Magnolfi, Direttore Real Estate Services di CRIF. In questa fase di incertezza il mercato non sembra beneficiare ancora dalla riduzione dei prezzi degli immobili, che continuano a calare dal III trimestre 2011.”
Al seguente link potete procedere a scaricare il report completo della Bussola Mutui