Calcolo imposta registro locazioni immobili e modulo 69 e cdc per la comunicazione delle variazioni

Il calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni o affitti e la compilazione del nuovo modulo di comunicazione (mod 69) con dei consigli per il calcolo dell’imposta di registro per case, abitazioni, immobili, fabbricati sia per soggetti persone fisiche che per soggetti giuridici ossia società. Vediamolo nel dettaglio.

Per la compilazione del modulo relativo alla variazione dei dati catastali successivi alle proroghe, rinnovi, disdette o conferme dei contratti di affitto o di locazione immobiliare è necessario osservare le seguenti istruzioni. Vi consigliamo di leggere anche gli articoli scritti sulla guida fiscale sulle locazioni immobiliari.

Calcolo imposta di registro sui contratti di locazione

L’imposta di registro varia in funzione della tipologia dell’immobile: in caso di immobili ad uso abitativo l’imposta di registro nella misura del 2% del canone annuo stabilito da contratto

• Nel caso di immobili strumentali scende all’1% se locati a soggetti titolari di partita Iva mentre laddove l’immobile strumentale sia locato ad una persona fisica l’aliquota è del 2%.
• Nel cado di affitto di fondi rustici invece l’aliquota è dello 0,50% e comunque non sarà inferiore 67 euro.

Gli eventi che caratterizzano la vita del contratto e le imposte di registro di pagare
Nel caso di cessione del contratto di locazione si pagherà il 2% del prezzo di cessione del contratto o 67 euro se questo non è previsto o se comunque l’importo calcolato sarebbe inferiore ai 67 euro. Nel caso di risoluzione del contratto si deve versare un’imposta di 67 euro mentre in caso di proroga del contratto di locazione è sufficiente solo continuare a versare l’imposta di registro dovuta annualmente.

Quando si versa l’imposta di registro sulla locazione: periodicità L’imposta di registro si versa annualmente ma può essere versata anche in un’unica soluzione fruendo di una decurtazione legata alla detrazione dell’imposta pari alla metà del tasso di interesse legale vigente nell’anno di imposta moltiplicato per il numero delle annualità.

I codici tributi utilizzati per l’imposta di registro sui contratti di locazione

Contratto di affitto

2%*

115T

Nuovo Contratto

2%*

107T

Rinnovo

2%*

112T

Proroga

2%*

114T

Cessione del contratto

2%*

109T

Cessione del contratto con pagamento unico

€ 67,00*

110T

Pagamento in ritardo imposta di registro contratti di locazione Può capitare e spesso capita che si opti per il pagamento dell’imposta di registro annuale e ci si scordi di effettuare il versamento. A questo punto avrete diverse possibilità e la sanzione varia in relazione all’entità del ritardo.

Ritardato versamento dell’imposta di registro sulle annualità successive alla prima In questo caso vi conviene azionarvi subito per effettuare il pagamento con il nuovo ravvedimento operoso. Quanto vi costa? Se entro 30 giorni dall’omesso versamento pagherete allora la sanzione sarà del 3% dell’imposta di registro dovuta. Oltre il trentesimo giorno e prima dello scadere dell’anno la sanzione sale al 3,75%. Il codice tributo da utilizzare per la sanzione è il 671T, sempre utilizzando il modello F23. Se versate oltre l’anno invece la sanzione salirà al 30% come si vi accertassero. A questo si aggiungono gli interessi legali calcolati al tasso di interesse legale (nel 2013 è del 2,5%). Il codice tributo da utilizzare per gli interessi passivi per ritardato versamento è il 731T, sempre utilizzando il modello F23.

Tardiva registrazione del contratto di locazione Nell’assunto che la registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla stipula del contratto so benissimo che molti di voi in 30 giorni non si organizzano per la registrazione per cui andate fuori scadenza e questo evento genera l’obbligo al versamento di una sanzione per tardiva registrazione. Le sanzioni che sono dovute per la registrazione in ritardo del contratto di locazione variano in funzione di quando ci si attiva per la registrazione rispetto alla scadenza naturale dell’obbligo. Se vi attivate entro 120 giorni dalla data di stipula ossia 90 giorni dalla scadenza che avevate allora la sanzione sarà del 10%, entro l’anno sarà del 12% mentre oltre l’anno sarà del 30%. Tuttavia per esperienza personale e so che sembrerebbe una follia, recatevi prima presso il vostro ufficio di competenza perché alcuni sono restii ad accettare le prime due sanzioni che vedete. Il codice tributo da utilizzare per la tardiva registrazione è il 671T, sempre utilizzando il modello F23.

Compilazione del modello F23
Quando vi viene richiesto di inserire il codice fiscale del fornitore dovrete inserire il codice fiscale del soggetto obbligato alla registrazione del contratti di locazione inserendo nella casella successiva il codice fiscale conto del soggetto intestatario del conto corrente convenzionato su cui vengono addebitate le imposte di registro dovute e simili.

Quale codice dell’ufficio indicare
Il codice dell’ufficio locale o del registro di competenza da indicare è quello presso cui i soggetti obbligati richiedono la registrazione e che in base all’art. 9 del DPR 131 del 1986 coincide con quello in cui il notatio ha depositato l’atto se vi siete serviti del notaio per l’autentica della firma o quello della sede legale della società o in qualsiasi ufficio in altri casi dove non sono intervenute autenticazioni notarili).

Come indicare quale tipologia di contratto inserire nella casella
L’indicazione esatta per indicare la forma del contratto sarà una S se la redazione del contratto è avvenuta per iscritto, V se il contratto di affitto è stato redatto verbalmente (cosa molto rara ormai) o D se il contratto è stato registrato ex Decreto Legge 223 del 2006 o B se il contratto è stato depositato senza la trasmissione del testo ex Decreto legge 112 del 2008.

Cosa è il numero identificativo del contratto di locazione o affitto immobiliare
Il numero identificativo del contratto è il numero che le parti contraenti del contratto di locazione locante e locatario hanno dato e che può assumere caratteri numeri od alfanumerici che dovrà riportare la data di stipula del contratto (ossi il giorno in cui le parti hanno preso accordo apponendo la propria firma sullo stesso, nonché la data di decorrenza dell’affitto e quella di estinzione con apposito formato GG/MM/AAAA oppure GG-MM-AAAA, ossia giorno mese anno

Locazioni tra soggetti di cui uno o anche due sono soggetti titolari di partita Iva
Già nella guida fiscale sulle locazioni immobiliari abbiamo parlato del calcolo delle imposte di registro nel caso di locazioni tra soggetti Iva. In questo casi i dati andranno indicati nel modello solo nel caso in cui l’imposta di registro risulterà dovuto, ma lo vedremo nel proseguio.

Le aliquote da applicare per il calcolo dell’imposta di registro
A seconda della tipologia di fabbricato abbiamo diverse aliquote da applicare per il calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni le quali hanno i loro codici da inserire nel modello per la comunicazione dei dati e che sono:

01 – Fondi rustici 0,50%;
02 – Immobili urbani 2%;
03 – Altri immobili (*) 2%;
04 – Leasing di immobili abitativi 2%;
05 – Leasing di immobili strumentali 1%
06 – Leasing di immobili strumentali con esercizio dell’opzione per l’assoggettamento all’IVA ex art. 10 comma 8 del DPR 633 del 1972 scontano l’imposta dell’1%;
06 – Leasing di altro tipo
07 – Locazione di fabbricati abitativi effettuata dagli stessi costruttori scontano una imposta di registro del 2%;
09 – Locazione di immobili strumentali scontano una aliquota dell’1%
10.  Locazione di immobili strumentali con esercizio dell’opzione per l’assoggettamento all’IVA scontano una aliquota dell’1%;
11.  Locazione di immobili abitativi di interesse storico ed artistico ex Legge 133 del 1999 scontano una imposta di registro del 2%;
12.  Locazione di immobili strumentali di interesse storico ed artistico ex Legge 133 del 1999 scontano una imposta di registro dell’1%;
13.  Locazione di altri immobili di interesse storico ed artistico ex Legge 133 del 1999 scontano una imposta di registro dell’2%;
14.  Locazione di immobili abitativi ex art 10, comma 2, del DPR 633 del 1972 scontano una imposta del 2%;
15. Locazione di immobili ex art 10, comma 2, del DPR 633 del 1972 scontano una imposta del 1%;
16.  Locazione di altri immobili ex art 10, comma 2, del DPR 633 del 1972 scontano un’imposta di registro del 2%;
17.  Locazione di immobili strumentali qualora il locatore non abbia la soggettività IVA 2%;

Immobili urbani, case di abitazione appartamenti
Per tali contratti di affitto che andranno evidenziato nel modello di comunicazione con il codice 02l’imposta di registro abbiamo visto che sarà dovuta applicando una aliquota del 2% per il primo anno mentre per i successivi andranno applicate le percentuali di aumento e adeguato del costo del denaro secondo gli indici Istat.
Si può scegliere anche la modalità di versamento i un’unica soluzione calcolando l’imposta su tutte le annualità applicando però una detrazione pari alla metà del vigente tasso di interesse legale (nel 2010 è pari all’1%) moltiplicato per il numero delle annualità definite nel contratto (quelle ordinarie e non quelle che prevedono una proroga). Nel caso di altri immobili invece si predilige anche perché è obbligatoria solo la seconda metodologia ossia il versamento dell’imposta calcolato in base all’intera durata del contratto, con una aliquota del 2%.

La nuova normativa sugli obblighi di comunicazione sui contratti di affitto e locazione immobiliare vi ricordiamo che entra in vigore dal primo luglio 2010, quindi occhio perchè come modalità di intervento è stato molto rapido e le sanzioni si potrebbero far sentire presto. Vi ricordo che nel caso in cui dal calcolo emerga una imposta in misura inferiore ai 67 euro l’imposta comunque dovrà essere versata nella misura minima appunto dei 67 euro.

Vi segnalo anche una guida fiscale sulle locazioni immobiliari molto utile e di facile lettura.

Inoltre vi segnalo sempre la possibilità di aderire al nuovo regime fiscale della cedolare secca sugli affitti che oggi più che mai si rende conveniente dopo l’abbattimento delle deduzioni fiscali forfettarie irpef sui canoni di locazione e non solo anche in seguito alla riduzione dell’aliquota al 10% per i contratti di affitto a canone concordato.