Sono frequenti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente relativi al cambio destinazione uso da una categoria funzionalmente autonoma ad un’altra, per soddisfare eventuali nuove esigenze di utilizzazione del bene.
La norma di riferimento per il cambio destinazione uso è il decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, nello specifico l’articolo 10, comma 1, lettera c) , per i mutamenti di destinazione d’uso negli immobili compresi nelle zone omogenee A, mentre l’articolo 22, comma 3, lettera a), per i mutamenti di destinazione d’uso delle altre zone omogenee.
Ma, ancor più, dall’articolo 23-ter del medesimo decreto d.P.R. n. 380 del 2001, introdotto dall’articolo 17, comma 1, lettera n.), legge 11 novembre 2014, n. 164, relativo al cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante, e prevede che, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.
La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.
La giurisprudenza ha sottolineato come il cambio destinazione uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra e si traduce in un differente carico urbanistico, con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza la realizzazione di opere a seguito del mero mutamento d’uso dell’immobile, altre volte si caratterizza per la realizzazione di quelle opere in assenza delle quali l’immobile non può soddisfare quella diversa funzionalità che comporta il trapasso da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra.
Da ciò deriva il precetto per cui il cambio destinazione uso riguarda un immobile individuato e può avere corso solo nel rispetto della disciplina urbanistica vigente.
È evidente quindi che tutto il sistema ruoti intorno al concetto chiave di “categoria funzionale”, quale elemento che determina la rilevanza del cambio destinazione uso.
Il cambio di destinazione d’uso degli immobili
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Il ruolo normativo delle Regioni in materia di regolamentazione della procedura di mutamento di destinazione d’uso degli immobili è stato definitivamente sancito dal Testo unico dell’edilizia.
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