Nella prassi spesso si fa un grande uso dello strumento dell'acconto e della caparra e altrettanto spesso i due concetti sono confusi; in realtà entrambi consistono in un anticipazione di denaro sono differenti sia per le finalità, sia per le conseguenze in caso di mancata esecizione del contratto o recesso e sia per le presunzioni legislative, a seconda di come scrivete il contratto di vendita, per cui fate attenzione.
Funzione e differenza tra caparra e acconto
Dal punto di vista civilistica un anticipo sul prezzo, in assenza di altra previsione scritta si presuppone devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo (o di acconto) sulla prestazione dovuta in base all'obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate a una pena civile, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria.
La funzione della caparra infatti non è quella di anticipare parte di un corrispettivo (che troverà al contropartita nel saldo) ma quella di stabilire anticipatamente una somma a titolo di indennizzo per la parte venditrice e a carico della parte acquirente che si dovesse rendere inadempiente mentre per la caparra il codice civile recita che " Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra " (art. 1385 del c.c.) e quindi una sorta di risarcimento.
Questo è importante in quanto l'anticpi può avere la funzione di anticipo sul prezzo o di caparra confirmatoria anche perché in assenza di chiarimento va considerato come anticipo sul prezzo di vendita dell'immobile. La caparra confirmatoria infatti è quella somma (o altro) che la parte acquirente da alla stipula del contratto disciplinata quando è possibile per le parti recedere. Se poi il contratto si perfezionaerà la caparra si considera un accotno sul prezzo ma se non si perfeziona la caparra assume le vesti di una calusola penale per cui diventa un indennizzo.
Importante inoltre è che laddove assuma le vesti di caparra confirmtoria in questo caso chi recede dal contratto perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella ricevuta. Se cià avviene anticipo subito che il venditore si rileverà le somme ed in contropartita una sopravvenienza attiva.
Se a recedere sarà l'acquirente questo in caso di recesso dovrà restituirla per il doppio del suo valore mentre se chi recedere è il venditore dovrà riavere indietro solo per il suo ammontare, un trattamento pertanto asimmetrico.
Nonostante cià se ritente di essere stati danneggiati in modo più consistente rispetto alla caparra potete comunque richiedere la riliquidazione del danno, ossia una nuova quantificazione.
Trattamento fiscale: Iva e imposte di registro variano
Importante anche rilevare è che il preliminare di vendita dovrà essere registrato nei venti giorni successivi alla stipula e si pagherà un'imposta di registro i mediante modello F23 che non sarà recuperata in sede di stipula dell'atto in quanto l'atto finale di cessione. Nel caso all'interno del preliminare si faccia riferimento alla caparra cofimratoria invece la misura dell'imposta di registro sarà pari allo 0,50% della caparra ex artt. 6 e 10 della tariffa, parte I, del Testo Unico imposte di registro.Se invece parliamo di semplice acconto l'imposta di registro sarà pari al 3% ex artt. 9 e 10 della tariffa, parte I, del Testo Unico imposte di registro.
Rilevazione del costo e del provento
Dal punto di vista fiscale nulla questio in quanto ciò che rileva ai fini del trattamento fiscale è il momento di conseguimento del ricavo o di sostenimento del costo sia per le cessioni di beni che per le prestazioni di servizi per cui il ricavo ed il consto concorreranno alla rilevazione secondo un criterio di competenza, ossia quando siglate il contratto (cfr. Art. 109 del Tuir) per le società e per i lavoratori autonomi secondo un criterio di cassa (ossia quando lo incassae materialmente): qualora in un momento antecedente si sostenga un esborso finanziario a titolo di acconto tale regola non cambia e quindi anche se il venditore emetta fattura successivamente l'esborso finanziario non rileverà fino al momento in cui il costo non è diventato di competenza dell'esercizio. Nel caso della caparra confirmatoria che come abbiamo detto ha la natura di un indennizzo vale lo stesso concetto utilizzato per l'imputazione dell'acconto.
Fatturazione della caparra
Per quello che concerne la fatturazione al momento di ricevere la somma in denaro a titolo di cappara si dovrà emettere fattura valida ai fini Iva anche se la cessione per le sue caratteristiche ne potrà essere esente ex articolo 10 del DPR IVA e questo perché la capparra rappresenta un anticipo del corrispettivo.
In merito invece appunto al trattamento della caparra da applicare in fattura questo dipenderà dalle modalità di applicazione vigenti per la vendita dell'immobile per cui vi segnao l'articolo relativo al trattamento Iva sulle vendite di immobili. Io mi sto riferendo sempre agli immobili perché nella maggior parte dei casi la capparra o l'acconto sono usati per queste tipologie.
Tuttavia laddove si applicasse l'Iva si applicherebbe il principio di alternatività Iva registro per cui l'imposta di registro dovrà essere considerata in misura fissa. Si differenziano per una serie di aspetti legati prima di tutto dalla funzione ossia la finalità per cui sono stati introdotti e codificati nell'ordinamento giuridico in materia di contrattazioni commerciali.
Trattamento contabile
Da un punto di vista contabile l'acconto rileverà solo patrimonialmente e finanziariamente mentre ai fini iva farà maturare il debito/credito di imposta. La caparra confirmatoria si comporta come per l'acconto eccezion fatta per la non applicabilità dell'Iva. Vi consiglio inoltre di leggere se avete tempo la risoluzione del primo agosto 2007 n. 197/E che chiarisce come trattare le smme date in acconto sulla vendita dell'immobile ossia a titolo di caparra confirmatoria. Vi riporto inoltre l'rticolo in partita doppia preso da Guida Normativa che spero possa esservi utile.
ASPETTO CONTABILE
Il diverso trattamento tributario delle somme versate in sede di preliminare di vendita, si riflette nell'ambito contabile. L'esempio riguarda l'acquisto di un immobile strumentale da parte di una società al prezzo di 500.000 euro oltre Iva al 20 per cento. Come caparra confirmatoria la società versa la somma di 10.000 euro. Il venditore è un'impresa di costruzione.
Scritture del cedente
Al ricevimento della caparra:
Se il venditore è inadempiente deve restituire al cliente il doppio della caparra ricevuta, redigendo la seguente scrittura:
Al contrario, se inadempiente è il cliente, la caparra viene trattenuta dal venditore a titolo di risarcimento e deve redigere la scrittura:
Nel momento in cui si decide, invece, di dare esecuzione al contratto, la caparra viene stornata come anticipo sul prezzo, l'operazione diventa imponibile Iva. La società, inoltre, deve versare l'Iva al venditore per effetto dell'emissione della fattura da parte di quest'ultimo, per cui si deve redigere la scrittura:
In sede di redazione dell'atto definitivo di compravendita le scritture saranno:
Storno dell'anticipo ricevuto:
Incasso del credito
Scritture del cessionario
Al versamento della caparra:
Per il versamento dello 0,50% di imposta di registro su 10.000,00 euro:
Se il venditore è inadempiente, la società riceve il doppio della caparra versata. In contabilità l'operazione è così rappresentata:
Al contrario, se inadempiente è la società, la caparra viene trattenuta dal venditore a titolo di risarcimento. La società rileva una sopravvenienza passiva con la scrittura:
In sede di esecuzione del contratto, nel momento in cui la caparra viene stornata come anticipo sul prezzo, l'operazione diventa imponibile Iva e la società deve versare l'imposta al venditore, per cui si deve redigere la scrittura:
Nel momento in cui si redige l'atto definitivo di compravendita le scritture saranno:
Pagamento del fornitore:
Si ricorda che, per il caso esaminato, l'acquisto di un immobile strumentale comporta, per il cessionario, il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari a 168 euro oltre alle imposte ipotecaria al 3% e catastale all'1 per cento.
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