Cassazzione : Il condominio non puo' vietare l'apertura di attività

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 22892/2013 depositata il 08 settembre 2013, ha stabilito che non si può non permettere ad un condomino di adibire i locali di sua proprietà a bar,caffetteria e circolo ricreativo.E questo vale anche quando il regolamento di condominio e una delibera condominiale proibiscono ai condòmini di insediare nei locali dell’edificio attività capaci di arrecare disturbo alla quiete pubblica e inconciliabili con il decoro e la serenità dell’edificio stesso.
Con questa sentenza, i giudici hanno definito una lite che vedeva contrapposti due condòmini: il primo si lamentava del rumore e delle emissioni sonore che si protraevano fino a notte inoltrata provenienti dall’attività di intrattenimento svolta in un locale di proprietà di un altro condòmino, nello stesso edificio.
La Suprema Corte ha ragionato partendo dal presupposto che i limiti all’utilizzazione delle proprietà esclusive prese in considerazione da una delibera condominiale possono consentire un restringimento dei poteri di godimento dell’immobile da parte del proprietario, ma solamente se il benestare a tali limitazioni è manifestato in forma scritta dal soggetto delegato dal condomino (art. 1350 del Cod. Civ.).
La delibera assunta da tutti i condomini, compresi anche i delegati, è valida, ma non può ingiungere limitazioni alla proprietà se il delegato non ha una particolare procura ad accettare tale limite. Se invece alla delibera avesse presenziato il condòmino in proprio, tale limitazione sarebbe operante.La corte di Cassazione non nega, tuttavia, tutela al condòmino che deve tollerare rumori e schiamazzi fino a tarda notte in quanto esiste la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni, come nel caso di deprezzamento del valore del proprio immobile.Inoltre, possono essere risarciti danni morali, biologici, derivati da stress e insonnia, cagionati dalle immissioni superiori alla soglia della normale tollerabilità provocate dal bar e dai locali aperti fino a tarda notte.Oltre alla copertura risarcitoria, per chi abita ai piani superiori di esercizi aperti al pubblico e/o di circoli ricreativi, esiste anche una tutela di carattere penale, ma quest’ultima, come sottolineato dalla Corte nella sentenza 28874/2013, opera solamente in caso di rumori che disturbano un numero indeterminati di persone e non solamente il condòmino del piano di sopra.