Chi affitta una casa ha dei doveri nei confronti dell’inquilino e gli stessi diventano diritti per l’inquilino e viceversa.
Queste obbligazioni vengono disciplinate essenzialmente dalle norme del Codice Civile: obblighi del locatore art. 1575 c.c. e del conduttore art.1587 c.c.
Specie se siamo alla redazione del primo contratto di locazione è utile un ABC dei doveri di entrambe le parti, questa settimana proponiamo il punto di vista del locatore.
Le principali obbligazioni del locatore consistono nella consegna del bene locato, nel mantenimento dello stesso nello stato di servire all’uso convenuto e la garanzia del pacifico godimento.
Quindi il locatore deve garantire e consegnare la casa in un buono stato di manutenzione, e immune da vizi. L’immobile non deve necessitare di nessuna riparazione o altro intervento prima che l’inquilino entri, salvo espressa deroga delle parti. Le quali potrebbero anche accordarsi per cui se l’immobile locato non si trova in buono stato il canone viene ridotto in proporzione. Ma … attenzione! Se nulla è scritto si presume che il bene sia stato consegnato in buono stato di manutenzione.
Successivamente il locatore ha l’obbligo di farsi carico delle riparazioni necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto, fatta salva solo la manutenzione ordinaria ossia di piccola manutenzione, che vedremo essere a carico del conduttore. Sono considerate di piccola manutenzione le spese per riparazioni che dipendono dal deterioramento causato dall’uso e non dall’obsolescenza o dal caso fortuito.
Se sono necessarie opere di manutenzione straordinaria per le condizioni in cui si trova l’immobile, queste sono a carico del locatore.
L’obbligo di garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa va inteso come protezione dagli atti che possono limitare l’esercizio del potere sulla cosa locata, ipotesi in cui un terzo possa avanzare pretese sullo stesso bene locato.
Infine qualora siano emanate nuove disposizioni di legge, l’adeguamento dell’immobile è di competenza del locatore che non può compiere innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore. Ad esempio in questo periodo all’ordine del giorno si discute sulle competenze relative all’adeguamento dell’ impianto centralizzato di riscaldamento alla termoregolazione e contabilizzazione.
La prossima settimana analizzeremo i doveri del conduttore, diritti del locatore.
(questo articolo è stato scritto da Ketti Marini)