Visto il largo interesse per l'argomento, ho deciso di scrivere un articolo per aiutare le persone che vogliono fare un investimento immobiliare all'estero.
Comprare casa in Spagna, o in qualsiasi parte del mondo, è un passo importante. Anche se possiamo fare un buon affare, l'acquisto immobiliare rimane sempre un investimento economico elevato ed è normale che siamo timorosi, pieni di dubbi e spesso procrastiniamo o rinunciamo a concludere la transazione.
Un modo utile per sbloccare la situazione è sapere a cosa andiamo incontro. Avere un confronto è necessario per capire se ciò che ci propone l'agente immobiliare è fattibile, realistico o stiamo incappando in un truffatore.
Il discorso è lungo e complesso. Per sapere se conviene comprare casa all'estero è meglio spiegare le cose gradatamente. Oggi vediamo come analizzare un annuncio immobiliare distinguendo quelli realistici o quelli che l'agenzia usa solo come specchietto delle allodole.
Comprare casa all'estero: La mia storia
Io recentemente ho comprato casa alle Canarie e ho vissuto in prima persona dubbi, paure e ripensamenti. Se aveste visto la mia faccia nel momento in cui lasciavo l'acconto per l'appartamento avreste pensato che mi stavano togliendo un rene e non che stessi comprando un bell'appartamento luminoso nel posto con il miglior clima dell'isola e del mondo.
Eppure non avrei dovuto avere tutte queste paure considerando che la mia non è stata una scelta dettata dall'entusiasmo difatti conoscevo l'isola, anzi le varie isole, il mercato del turismo, ho valutato diverse proposte, visto vari appartamenti e complessi turistici...
Nel mio tour immobiliare portavo sempre con me un block notes in cui annotavo tutti quegli aspetti che possono alzare o diminuire il valore di un immobile: esposizione al sole, anno di costruzione, vicinanza ai mezzi pubblici, ecc...)
Non mi sono fermata qui, ho girato l'isola in lungo e in largo monitorando la zona interessata di giorno e di notte per vederla da diverse angolazioni ed evitare di incappare in appartamenti che di giorno sono una favola e di notte scopri che ti apre a 50 metri il disco pub più in voga dell'isola e ti ritrovi la via piena di ubriaconi urlanti. Ma anche NO grazie!
Comprare casa all'estero è un lavoro? Sì. Un vero e proprio lavoro dove devi munirti di buon senso e pensare a tutte le varianti. (Dalla serie: quando la paranoia può aiutarti negli affari ^_^)
Alla fine dell'avventura ero un po provata ma avevo il mio gioiellino (oddio quando l'ho comprato tanto gioiellino non era... ma di come ristrutturare un appartamento a fini turistici con pochi soldi lo spiegherò in un'altro post.)
AAA CERCO IMMOBILE in Spagna
Se ti stuzzica l'idea di comprare casa all'estero e sei, per il momento, a casa tua in un'altro stato, puoi fare solo una cosa: guardare gli annunci immobiliari e farti un'idea dei prezzi. (Lascia stare le foto, non ti far ingolosire da quelle, ne avessi vista una che corrisponde alla realtà: sembra tutto più grande e bello.)
Andiamo in ordine e analizziamo bene ciò che abbiamo davanti:
1- Stabilisci che cosa vuoi comprare: é essenziale avere un certa chiarezza sugli usi che vuoi fare del tuo appartamento per cercare una struttura in cui è possibile farlo.
Come esempio ti propongo la ricerca che sto facendo per un paio di persone che vogliono investire alle Canarie e mi hanno delegato il lavoro (con eventuale successiva ristrutturazione dell'immobile).
Entrambi vogliono comprare un appartamento che possono usare d'estate, quando hanno le ferie lavorative, e per il resto dell'anno lasciarlo a reddito senza pensare personalmente alla gestione.
In questo caso è necessario cercare specifiche caratteristiche che non tutti i complessi turistici offrono.
2- Seleziona gli annunci: Verba volant, scripta manent.
Superfluo dire che tutto deve essere scritto "nero su bianco". Ciò che è scritto è una prova, puoi impugnarlo in caso ci fossero dei problemi. Ciò che ti dicono a parole non vale una cippa.
Vediamo un esempio di Real Estate advertisement qui sotto nell'immagine:
Enjoy during the summer and get a return during the winter.
(Divertiti durante l'estate e ottieni un ritorno economico durante i mesi invernali).
Sembra perfetto per ciò che stavo cercando. In questa struttura è possibile passare le vacanze d'estate con la famiglia o gli amici e nei 6 mesi autunno-invernali affittarlo ricavando abbastanza soldi per pagare tutte le spese di manutenzione, le tasse e presumo anche un'entrata extra.
Nella prima parte dell'annuncio possiamo vedere una scheda riassuntiva:
- Furnished/ammobiliato :Yes
- Community Expenses/spese comunità :35 € / month
- Price/prezzo:69.000 € (Approx. £51.742)
Questi sono fattori importanti da valutare per comprare una casa all'estero. Prima di tutto le spese di comunità (quelle che noi chiamiamo spese condominiali). In questo caso sono basse rispetto alla media degli altri resort (35 euro al mese). Di solito NON comprendono luce e corrente ma manutenzione degli spazi comuni e piscina, però, non essendo specificato nell'annuncio, questo punto va approfondito chiedendo via e-mail delle info aggiuntive.
NOTA: Considerando il clima fantastico, negli appartamenti del Sud dell'isola non c'è il riscaldamento, quindi una spesa in meno.
Immobile ammobiliato: Sì.
Di solito il mobilio è talmente vecchio, datato, urendo che un salto all'Ikea è necessario. Quindi non farci troppo affidamento, non è certo un grosso vantaggio.
Prezzo: A questa tariffa (69 mila euro) vanno poi aggiunte le spese notarili e altre tasse. Come è annotato nella figura 3, la media di rincaro di queste spese si aggira intorno al 8-10% del prezzo proposto quindi se hai disponibilità, per esempio, di 60 mila euro devi cercare immobili intorno ai 50.000 euro.
2- Il modulo di contatto:
Trovati gli annunci più interessanti è il momento di richiedere più informazioni facendo domande specifiche all'agenzia immobiliare attraverso il modulo di contatto.
Anche le e-mail valgono come prova in caso di problemi futuri, quindi, anche se l'annuncio è abbastanza chiaro, ti invito a scrivere e chiedere informazioni specifiche o confermare quelle già espresse nella descrizione dell'immobile. Valuta anche se ti rispondo dettagliatamente o in modo vago, in caso non ti soddisfino, o fanno troppi giri di parole, lascia perdere.
In questo caso, prima di scrivere le domande al referente immobiliare, leggo tutta la descrizione dell'annuncio per vedere le caratteristiche dell'appartamento:
In questa descrizione leggo che l'appartamento ha una terrazza graziosa con un'ottima esposizione al sole. Naturalmente sono info da valutare e vedere in loco ma per ora posso solo basarmi su quello che scrivono quindi lo tengo in considerazione come uno dei punti forte dell'alloggio visto che i turistici, prettamente nordici, vengono qui d'inverno per prendere il sole. Va da sé che un loculo ombroso è meno attrattivo e meno affittabile di un bell'appartamento luminoso con uno spazio aggiunto per prendere il sole o cenare all'aperto.
- La distanza dal mare e dal centro.
- Se comprende piscina, ristorante, reception...
- Facilità d'accesso: ascensore ecc...
- Zona tranquilla o vicino alla movida.
- Possibilità di parcheggiare l'auto.
... e mi fermo su un altro punto molto importante:
"Questa struttura è costruita su un terreno classificato per uso turistico facente parte di una struttura turistica gestita da un operatore alberghiero. Ci possono essere delle unità che non sono destinate ad uso turistico ma per l'uso privato come proprietari di una casa vacanza o seconda residenza. Ogni forma di locazione deve essere effettuata tramite tale operatore alberghiero, e la locazione attraverso qualsiasi altro mezzo non è consigliata."
IMPORTANTE: In qualsiasi parte del mondo volete prendere casa ed eventualmente affittarla informatevi sempre sulle leggi locali riguardo l'affitto a breve o lungo termine. Cosa comportano, come essere in regola ecc...
Alle Canarie è necessario che l'appartamento sia inserito in un complesso che abbia la licenza turistica per poter affittare regolarmente. La licenza la possono avere o un operatore alberghiero o una comunidad de propietarios.
Una volta visti vari annunci e annottati quelli che ci interessano, si passa a contattare l'agenzia che propone l'immobile per chiedere info ed eventualmente per proporci appartamenti con i requisiti che ci interessano.
Riempiamo il modulo con il nostro nome, la nazionalità e l'email. Io di solito non metto il telefono preferisco, come sai, un documento scritto nero su bianco. Spunta la voce more details/più dettagli e scrivi nella lingua locale o in inglese.
Esempi di domande:
- Sono in cerca di un appartamento da poter affittare ma lasciandolo in gestione all'operatore alberghiero della struttura o all'agenzia immobiliare e soggiornare qualche settimana all'anno soprattutto in estate. Avete qualcosa da propormi che si aggiri intorno ai TOT euro?
- Vorrei sapere i costi e i probabili guadagni mensili. Almeno una stima media.
- Posso parlare con altri vostri clienti che hanno fatto la medesima scelta?
- In caso non appaiano info essenziali richiedile: A quanto ammontano le spese condominiali annuali? Cosa comprendono?
DRITTA1: Alle Canarie l'agente immobiliare guadagna una percentuale solo dal venditore della casa non dal compratore quindi per logica fa i suoi interessi non i tuoi. Molte volte per incitarti a comprare ti direbbe tutto quello che vuoi sentirti dire. Finché non te lo mettono nero su bianco non fidarti. Non firmare niente. Non sganciare un euro.
DRITTA2: Sappi che se hai intenzione di trattare con un'agente immobiliare alle Canarie ti odierà. Abituati con i clienti nordici che si affidano molto, non sanno la lingua, non capiscono 'na mazza gli va bene tutto, pagano e basta... arriva il tipico italiano medio, pignolo, che fa 3000 domande, chiede lo sconto... chiaramente ti odieranno! Continua così! Meglio essere un tarlo fisso che un fesso.
Motto: A volte non puoi evitare i problemi ma puoi sempre imparare a tutelarti.
BUONE PRATICHE prima di comprare casa
Dopo aver scelto vari annunci e contattato il referente per ulteriori informazioni ti consiglio di programmare un viaggio esplorativo per testare e tastare in loco le strutture scelte o proposte.
CONSIGLIO: Fissa gli appuntamenti con le varie agenzie prima di partire. In questo modo avrai tutta la settimana organizzata con le varie visite altrimenti, fidati, non avrai modo di vedere molte strutture.
Te lo dico per esperienza: "Sabato non si lavora, lunedì sono stanco, martedì non ho ancora capito bene se sono al mondo, Mercoledì ho la visita dal dottore... Ah scusa quando parti? Domenica? Beh allora facciamo Venerdì non prima delle 11 di mattina".
Meglio concordare prima gli appuntamenti altrimenti rischierai di fare un viaggio a vuoto.
- Non ti accontentare della prima casa, bungalow, resort proposto. Guarda diversi appartamenti, in luoghi e località differenti.
- Richiedi una copia informativa di tutto ciò che hai visto con le info delle spese totali da sostenere, le eventuali tasse ecc... Tutto questo da leggere comodamente in hotel la sera. Chi ti mette fretta o non ti vuole dare un foglio con tutte le informazioni e il preventivo delle spese ha qualcosa da nascondere. Lascia perdere. Puzza di marcio.
Se sei seriamente interessato a cavalcare questo business ti propongo la lettura di questo libro:
Acquistare casa all'estero. Guida per orientarsi
Prefazione: Il numero di italiani che compra casa all'estero è in continua crescita: nell'ultimo anno sono stati oltre 42 mila (il quadruplo rispetto a solo 10 anni fa). Questo libro affronta i temi di maggior interesse per chi intende acquistare casa all'estero, consentendo di pianificare al meglio il proprio investimento: (Londra, Parigi, New York, Berlino) le tendenze del mercato, in quali Paesi acquistare e perché, lgli aspetti legali e fiscali di cui tenere conto, le figure professionali a cui rivolgersi... e città di maggiore interesse per gli italiani ,
Se ti interessano in particolar modo le Isole Canarie continua la lettura con questo articolo:
Comprare e affittare casa alle Canarie.
Bene, ora tocca a te. Qui trovi gli annunci di case in vendita in tutto il territorio spagnolo. Prova ad analizzarli e vedere se trovi qualcosa di appetibile.
Per cercare casa in Croazia e Francia cerca i link a fondo pagina nell'articolo:
Crea la tua rendita extra usando la tua casa.
In caso tu sia interessato proprio a Gran Canaria, e hai in previsione di fare un sopralluogo, prima di vedere altre soluzioni, ti consiglio di buttare un occhio se nel mio appartamento c'è ancora disponibilità di affitto.
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