I mutui da erogare a sostegno dell'acquisto case vengono sempre meno. Rispetto al 2010, il 2011 ha registrato un'ulteriore contrazione del 5% nonostante la percentuale del 2010, rispetto all'anno precedente, fosse già con segno negativo. Come se non bastasse, i risultati dei primi mesi del 2012 evidenziano percentuali ancora più deludenti.
E' quindi interessante portare alla luce quale quota di reale transazione di case viene incentivata dal mutuo. Ebbene, da statistiche veniamo a scoprire che il ricorso al mutuo, in rapporto al concretizzarsi delle compravendite di abitazioni, in questi ultimi anni, è in continua contrazione fino ad attestarsi oggi sotto il 50%. Negli ultimi mesi la percentuale di acquisti casa con ricorso al mutuo è ulteriormente precipitata al 44,8% e preoccupa sempre di più. Sulla base di questi dati statistici è doveroso fare alcune semplici considerazioni:
. Il valore delle abitazioni è decisamente condizionato dal ribasso in atto, anche a causa delle risicate possibilità di ottenere il mutuo.
. Queste limitate possibilità contribuiscono a condizionare in negativo il numero delle compravendite, cosa che riscontriamo puntualmente in questi anni.
. La conseguenza è che il mercato risulta meno vivace, anzi, possiamo dire stagnante, al punto da condizionare i prezzi al continuo ribasso.
. La conclusione è che, alla luce di questo scenario, gli affari sono per lo più, come naturale, alla portata di coloro che sono liquidi e, disponendo di forza contrattuale con poca concorrenza e approfittando della debolezza della domanda, ottengono ulteriori sconti pur in presenza di valori già ribassati.
Ma lo scenario purtroppo si allarga con il protrarsi della crisi. Chi è liquido infatti sta anche cogliendo una seconda opportunità. Si tratta dell'acquisto delle nude proprietà di abitazioni che sono in continuo aumento. Il dato di Spi-Cgil di questi giorni, ripreso subito e sottolineato puntualmente da Quotidiano Immobiliare, segnala con preoccupazione un continuo aumento di queste particolari compravendite che si posiziona, nei primi mesi del 2012, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, con un ancora più 10%.
I tristi attori di questo mercato sono per lo più gli over 65 che non sono più in grado di sbarcare il lunario con la modesta pensione e, di conseguenza, sono messi nella triste condizione di sacrificare la nuda proprietà della propria casa per costituire riserve di liquidità necessarie, nella vecchiaia, a colmare la modesta pensione. E' del tutto evidente che, in condizione di assoluta debolezza di queste figure, chi conduce la danza nel fissare il prezzo della nuda proprietà è l'acquirente il quale, anche in questo contesto, trova il modo di realizzare buoni affari.
Come per il primo caso trattato, ove la situazione può in parte essere migliorata concedendo mutui alle famiglie che meritano, anche in questo secondo caso le banche potrebbero fare la loro parte. Si è parlato, all'inizio dell'esplosione del fenomeno delle vendite delle nude proprietà, con il disagio che ne consegue per le persone anziane che devono per necessità e non per scelta percorrere questa strada, della possibilità di concedere mutui così detti "vitalizi", anche per tentare di contenere il fenomeno. Era un mutuo studiato in base alle esigenze del target per non avere rate da pagare periodicamente ma con semplice debito, sia di capitale che di interessi maturati, da commutare solo al decesso dei proprietari offrendo agli eredi la possibilità di pagare il debito accumulato, magari con un nuovo mutuo allo scopo, ma consentendo agli stessi eredi di poter tenere la proprietà se pure con il debito. In alternativa vi era la possibilità di lasciare alla banca la possibilità della vendita a libero mercato per coprire il debito accumulato magari con qualche spazio tra prezzo e debito a disposizione degli eredi.
Come spesso succede in piena crisi finanziaria, il percorso ha avuto vita breve ed il più delle banche neppure lo ha avviato. Anche questa è una faccia della crisi che fa riflettere perchè la banca molto spesso è poco propensa a forme di intervento creditizio veramente innovative e aderenti in modo tempestivo alle giuste esigenze del momento della propria clientela.tratto da news letters Quotidiano immobiliare di Pietro Locatelli del 22 maggio 2012