Molte agenzie immobiliari hanno chiuso e quelle che non l’hanno fatto certo non stanno navigando nell’oro: la contrazione è forte e lo è per tutti. Anche i privati che avevano deciso di vendere il proprio immobile da soli si sono dovuti arrendere all’evidenza di un mercato fiacco e disarmato. Il problema è che vi è ancora in Italia una forte domanda di case, ma non si trovano gli strumenti per favorire le compravendite. I fattori che impediscono la conclusione degli affari sono noti: mancata erogazione delle banche dei finanziamenti (mutui) necessari, attendismo dei potenziali compratori per un’eventuale ulteriore decrescita dei valori; timori nei compratori di una crisi che si ripercuota sul loro reddito (es. perdita del posto di lavoro); carente stato di manutenzione dei beni posti in vendita; pessima classificazione energetica; eccessiva valutazione dell’immobile da parte dei venditori.Sarà bene chiarire che tutti i fattori appena descritti non potranno essere risolti con un colpo di bacchetta magica e, pertanto, occorrerà aspettare mesi, forse anni. Se tutto va bene. In realtà siamo di fronte ad una svolta storica del mercato che ancora nessuno ha ben compreso. Una svolta che costringerà tutti a rivedere le regole finora applicate nelle trattative. Partiamo dalla considerazione più provocatoria ma anche drammatica: il prezzo di una casa non è quello che decide il proprietario ma quello che stabilisce il mercato. Inutile girarci intorno, questa è la prima regola destabilizzante. Un immobile verrà venduto al prezzo che il compratore è disposto a pagare; ovviamente il venditore è libero di non accettare la proposta, ma rischia di restare col suo asset inveduto non per mesi o anni ma per sempre. Seconda considerazione: le banche non torneranno a finanziare all’80 o al 100 per cento del valore del bene il compratore; anzi, si assisterà sempre più a mutui intorno al 50-60 per cento del valore del bene sottostante. Quindi il compratore dovrà rivolgersi al mercato dicendo quanto ha a disposizione di liquidità: se, ad esempio, ha 100 mila euro, dovrà ricercare case che valgono il mutuo che avrà dalla banca più i suoi 100 mila euro (al netto delle spese di compravendita). In pratica non potrà cercare case che valgono più di 200 mila euro e il venditore non potrà proporre a questo soggetto che un immobile di quel valore (se è interessato a concludere l’affare). I costruttori dovranno ‘inventare’ soluzioni che permettano agli acquirenti (specie le giovani coppie) soluzioni miste di affitto con diritto di riscatto dopo cinque anni a prezzi prestabiliti. Le stesse banche dovranno riconsiderare le posizioni in sofferenza andando a trovare soluzioni che salvaguardino sia la loro posizione che quella del mutuatario; ad esempio Unicredit sta per lanciare una campagna in cui proporrà di acquistare direttamente dal mutuatario in sofferenza l’immobile, concordare con lui un canone di affitto ragionevole e stabilire un accordo con cui l’inquilino potrà, se se lo potrà permettere, tra cinque anni riacquistare il bene ad un prezzo anche qui già stabilito. Oltre a queste soluzioni se ne potranno trovare altre dove si favorisce chi intende acquistare con formule graduali o scadenzate nel tempo.Altre soluzioni non esistono, salva la disponibilità finanziaria totale dell’acquirente. Ma anche qui, a maggior ragione, varrà la legge del più forte, cioè di chi può fare il prezzo. E non sarà certo quello di chi vende! di guglielomo pelliccioli 23 ottobre 2012