Il cambiamento del mercato delle locazioni: il punto di vista del proprietario
Le regole del mercato immobiliare per gli affitti di breve periodo si sono adeguate al cambiamento delle esigenze della popolazione. Si tende a frazionare le vacanze in brevi periodi da ripetere più volte l'anno. La normativa emanata da Assoedilizia ha individuato tre tipi di contratto da adottare in relazione al periodo di vacanza. Uno di questi contratti è noto come formula week-end ed è un contratto idoneo per affitti di pochi giorni. Per vacanze che vanno dai 10-15 giorni ad un mese viene adottato il contratto per brevi vacanze. Il contratto di locazione stipulato per vacanze che durano più di un mese è il contratto villeggiatura che assomiglia alla forma del contratto di locazione ma con la precisazione che si tratta di un contratto con finalità turistica. La normativa ha ritenuto necessaria la forma scritta del contratto anche per la formula week-end in quanto rispetto alla forma verbale si ha la certezza che il proprietario abbia espresso chiaramente i termini del contratto e gli obblighi delle parti evitando controversie in futuro. Il contratto scritto evita la confusione tra le formule week-end e l'attività di Bed & Breakfast o di affitta camere che sono disciplinate da altre norme di legge.
A titolo di esempio nella formula week-end il locatore evidenzia in forma scritta che l'appartamento è sprovvisto di biancheria, che l'ospite deve riassettare l'appartamento ogni giorno, che il proprietario locatore non fornisce pasti e bevande e non provvede alla sorveglianza del locale. Nel contratto per breve periodo il proprietario ha l'obbligo di stabilire l'entità del canone, le spese per l'utilizzo di spazi accessori e le spese relative alle utenze. Il contratto di villeggiatura che riguarda periodi superiori al mese è regolato dalle norme del Codice Civile e oltre ad indicare la finalità turistica in tali contratti devono essere espresse le altre clausole stabilite dalla normativa in materia di pagamento del canone e della sua eventuale rivalutazione.
Gli obblighi del proprietario dell'immobile
La Confedilizia stabilisce quali sono gli obblighi delle parti in caso di affitto di un appartamento per breve durata e che potete approfondire nell'articolo dedicato ai diritti e doveri nella locazione.
Il proprietario ha l'obbligo di consegnare le chiavi dell'immobile al locatario dopo la stipula del contratto scritto. In tal modo l'inquilino ha la totale disponibilità dell'appartamento e si assume le responsabilità per i danni eventualmente causati. Il proprietario deve evitare di accettare proposte illegali da parte del locatario. Essendoci l'obbligo di registrazione per i contratti transitori ad uso commerciale, una proposta inaccettabile che il proprietario potrebbe ricevere è quella di non registrare il contratto o di registrarlo ad un canone inferiore a quanto stabilito. La motivazione è da ricercare nella volontà del locatario di denunciare un reddito inferiore rispetto al canone pagato. I contratti transitori non sono rinnovabili in quanto sono stati pensati per situazioni di eccezionale necessità pertanto il proprietario non deve accettare proposte di rinnovo dei contratti brevi: se ciò accade e si raggiunge la una durata che va dai quattro agli otto anni questi contratti rientrano nella disciplina nazionale dei contratti di locazione. Il proprietario non deve consentire la sublocazione dell'appartamento ad un canone superiore a quello stabilito dalle parti. Egli ha il diritto di chiedere una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia del pagamento del canone.
Per i contratti temporanei il proprietario sottoscrive l'obbligo per il locatario del versamento di un deposito cauzionale che copre eventuali danni o rischi di rescissione dal contratto. Esiste una tabella relativa alla ripartizione degli oneri accessori accordata dalla Confedilizia e dall'Associazione di rappresentanza degli inquilini che il proprietario e il locatario hanno l'obbligo di sottoscrivere. Altri obblighi per il proprietario riguardano le utenze (luce, gas, telefono) che non devono essere a lui intestate. Inoltre il proprietario dell'appartamento deve assicurare la corretta applicazione delle norme del codice civile al contratto di locazione per breve periodo, deve chiedere referenze sull'inquilino in merito a precedenti contratti d'affitto e al rispetto delle scadenze. La rappresentanza locale della Confedilizia deve assistere il proprietario in caso di controversie.
Altre peculiarità del contratto d'affitto per breve durata
Il proprietario dell'appartamento è obbligato alla denuncia di cessione del fabbricato all'Autorità di Pubblica Sicurezza o al Sindaco se la durata del soggiorno supera i trenta giorni e in altri casi stabiliti dalla legge. La denuncia di cessione deve essere comunicata in ogni caso se la locazione, pur essendo di breve durata, viene sottoscritta con un cittadino di un paese non appartenente all'Unione Europea. Se la locazione ha una durata breve e occasionale non si deve fare alcuna denuncia di cessione del fabbricato. Se l'appartamento viene affittato nei confronti della stessa persona per periodi brevi che sommati superano i trenta giorni d'affitto esiste l'obbligo di denuncia all'Autorità di Pubblica Sicurezza a carico di entrambe le parti. Nel caso in cui si operi con partita IVA esiste sempre l'obbligo di denuncia della cessione dell'immobile oltre alla disponibilità di regolare permesso per l'esercizio di attività commerciali. Altro obbligo è l'applicazione di marche da bollo sulle ricevute di pagamento e sul contratto il cui importo è a carico di entrambe le parti.
Per i vari check in e check out si dovrà fare specifica comunicazione al portale della polizia entro 24 ore dalla registrazione apena di sanzioni e ammende piuttosto salate.
Trend in crescita per gli affitti brevi
Considerato il cambiamento del mercato e la crisi economica nel nostro Paese sono nate formule contrattuali per affitti brevi che vengono incontro alle esigenze di entrambi gli attori del contratto. Il proprietario potrebbe avere necessità di rientrare in breve in possesso della propria abitazione per motivi familiari, ma nel frattempo si concede la possibilità di avere una fonte di reddito. D'altra porte il locatario potrebbe aver bisogno di un alloggio per un breve periodo per motivi professionali come la trasferta per questioni di lavoro o di studio o per motivazioni strutturali come la manutenzione della propria abitazione che risulta temporaneamente non disponibile.
Il contratto a breve risulta una formula easy che elimina i vincoli burocratici esistenti per i contratti di locazione.
Di solito il rischio del mancato pagamento del canone si riduce perché si tratta di pagamenti accessibili che l'inquilino sostiene senza difficoltà. Il canone viene pagato in anticipo e la rendita è superiore a quella che si ottiene sui contratti a lungo termine. Il contratto a breve prevede per il proprietario l'onere di cercare nuovi inquilini per occupare l'immobile per brevi periodi. La pulizia e la soddisfazione delle esigenze del locatario sono elementi necessari per essere competitivi in un mercato in cui abbondano le offerte.
Questi motivi portano all'assegnazione dell'intero contratto ad agenzie specializzate nella gestione della locazione a breve con formule di mandato completo. Le agenzie si occupano delle pratiche burocratiche, della ricerca dei clienti, della pulizia dei locali e della promozione su siti e media specializzati.
Norme fiscali per il contratto breve
Da un punto di vista fiscale il proprietario non ha alcun obbligo ai fini IVA tranne nel caso in cui abbia stipulato un contratto d'affitto breve per attività commerciale. Alta condizione che vi obbligherebbe all'apertura della partita Iva (e se fate molti canoni chiedetevi anche se non sia più conveniente aprire una società) nel caso in cui affittiate due o più appartamenti di vostra proprietà.
In sede di dichiarazione dei redditi deve far fronte agli adempimenti fiscali versando o l'imposta ordinaria (IRPEF) o la cedolare secca anche se il contratto per breve periodo non è soggetto a registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Nel cas della cedolare secca l'imposta sostitutiva del 19% o del 10% della cedolare sostituisce la tassazione ordinaria per scaglioni Irpef che andrebbe dal 23% al 45% dovuta sui redditi di locazione per contratti di durata più lunga.Non sempe perà la cedolare ha una sua convenienza: potete approfondire gli elementi per giungere ad una valutazione personale leggendo proprio l'articolo di approfondimento dedicato alla convenienza della cedolare secca.
Al termine del periodo di locazione, il proprietario rilascia la quietanza di pagamento e richiede il pagamento della tassa di soggiorno. Il proprietario può decidere di affittare anche una singola stanza della sua casa di proprietà: ciò mette in rilievo la flessibilità di questo mercato che si è ampliato con varie formule per dare sostegno ai proprietari. Con gli affitti transitori essi infatti realizzano un reddito alternativo che compensa in parte altre tasse (costi di manutenzione e spese fiscali) da sostenere sulla casa.
Tassazione dei B&B
Potete leggere anche l'articoli di approfondimento per conoscere come aprire e la tassazione dei Bed & Breackfast
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