Quali sono le delibere che possono essere adottate in condominio? E, soprattutto, quali sono le maggioranze richieste per ciascuna di esse perché siano poi effettivamente adottate?
L’Ufficio Studi Confappi-Federamministratori ha elaborato una tabella molto esauriente che fornisce gli argomenti delle possibili delibere condominiali, i condomini che devono essere presenti e il valore in millesimi necessario per l’approvazione.
Le maggioranze indicate si riferiscono, come da prassi, alla seconda convocazione dell’assemblea di condominio, quando devono essere presenti obbligatoriamente almeno 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi totali.
Parti comuni
1. Modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni (4/5 dei condomini e almeno 4/5 dei millesimi)
2. Diffida verso l’esecutore di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
3. Modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)
4. Rinuncia al diritto sulle parti comuni (esclusa rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)
5. Costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)
6. Vendita o cessione di beni comuni (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)
Gestione del condominio
1. Nomina, riconferma, revoca e compenso dell’amministratore (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
2. Attivazione del sito internet del condominio (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½dei millesimi)
3. Nomina dei consiglieri di condominio (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)
4. Nomina da parte di ciascun condomino del proprio rappresentante quando i partecipanti a un super-condominio sono più di 60 (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi)
5. Approvazione del regolamento assembleare o interno ex art. 1138 c.c. e sanzioni per l’infrazione ex art. 70 disposizione attuativa del c.c. (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
6. Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)
7. Riparazioni straordinarie di notevole entità ex art. 1136 c.c., comma 4 (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
8. Preventivi di spesa per le spese ordinarie annuali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)
9. Preventivi di spesa per riparazioni di spesa di notevole entità (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
Innovazioni
1. Innovazioni per il miglioramento o l’uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni ex art. 1120 c.c. (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi)
2. Innovazioni che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)
3. Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l’aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti ex art. 1127 c.c. (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)
4. Interventi di recupero ai sensi dell’art. 15, legge 179/921/2 (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
Innovazioni agevolate
1. Trasformazione di impianti di riscaldamento e condizionamento per il contenimento energetico (legge 10/1991, art. 26, comma 1) e impianti di cogenerazione (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
2. Coibentazioni termiche, installazione di fonti rinnovabili (legge 10/1991, art. 26, comma 1) (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
3. Termoregolazione o contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condomini dell’impianto contabilizzato (legge 10/1991, art. 26, comma 4) (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
Fonti rinnovabili
1. Installazione di fonti rinnovabili (legge 10/1991, art. 26, comma 1) (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
2. Regolamentazione delle modalità con cui può essere realizzata l’installazione di fonti rinnovabili, ripartizione per tale uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, richiesta di garanzia per i danni eventuali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi)
Impianti di comunicazione
1. Installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
2. Installazione di antenne centralizzate, paraboliche satellitari e impianti via cavo (legge 66/2001, art. 2-bis; art. 1120 c.c.) (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
Altri interventi
1. Eliminazione barriere architettoniche ex art. 2, legge n. 13/1989 (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
2. Interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
3. Impianti di videosorveglianza di utilità comune (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
4. Installazione delle infrastrutture di ricarica per i veicoli elettrici in condominio ex legge 134/2012, art. 17-quinquies (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
Portierato
1. Mutamento d’uso dei locali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi)
2. Soppressione del servizio e sostituzione con citofono (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi)
3. soppressione del servizio che comporti modifiche al regolamento assembleare o condominiale (1/2+1 degli intervenuti e almeno dei ½ millesimi)
4. Approvazione rendiconto annuale consuntivo e preventivo (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)
5. Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
6. Costituzione di un fondo speciale per la manutenzione straordinaria (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
Rettifica o modifica dei millesimi
1. In genere per quelli di proprietà (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)
2. Quando risulta che sono conseguenza di un errore (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
3. Quando, per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione di unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
In giudizio
1. Liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore ex art. 1136 c.c. (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
2. Nomina dell’amministratore come rappresentante nel procedimento di media conciliazione (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
3. Accettazione della proposta di mediaconciliazione (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
Tutte le altre delibere
1. Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)
Fonte Ufficio Studi Confappi-Federamministratori