Investimenti immobiliari alle Canarie:
In questo periodo sono a Gran Canaria per chiudere la stagione invernale degli affitti, sistemare casa, visitare altri appartamenti turistici in cerca di un buon affare per un paio di persone interessate a comprare un appartamento alle Canarie, cercare nuovi clienti, ritirare i documenti dal commercialista per la dichiarazione dei redditi in Italia ecc...
Sono molto impegnata e posso dedicare al blog poco tempo ma ci tengo a scrivere questo articolo perché so che molti lettori sono interessati a investire alle Canarie e comprare casa a Gran Canaria o nelle altre isole. Per cui dedico le mie serate o le prime ore del mattino a questo compito sperando di fare cosa gradita e guadagnarmi un click di condivisione.
Partiamo dal principio. Per chi si sintonizzasse solo ora sul blog, notifico che ho già scritto diversi articoli sull'argomento. Li trovi qui di seguito ed è meglio leggerli in ordine :
- Comprare e affittare casa alle Canarie.
- Cose da valutare prima di comprare casa in Spagna.
- Come affrontare una visita con l'agente immobiliare.
Per tutti gli altri "semper fidelis" ecco qui nuove info fresche.
Cose da valutare prima di comprare casa alle Canarie
Innanzitutto la comodità. Non dimenticare che le Canarie sono isole sperdute nell'oceano Atlantico a circa 4 ore di volo dall'Italia o 2 giorni di navigazione da Cadice per chi odiasse volare.
Quindi è bene:
- Valutare i voli aerei per raggiungere le isole Canarie.
Vicino a casa tua c'è un aeroporto con voli economici verso le Canarie?
Calcolare questo è importante perché avendo casa qui non puoi dimenticartene e almeno una volta all'anno devi tornarci. Io consiglio minimo 2 volte l'anno: dopo Pasqua e a metà Ottobre.
Facendo notare questo punto ad una persona interessata ad un investimento alle Canarie, ha desistito all'acquisto scontrandosi con la scomodità nel raggiungere l'aeroporto e il costo del viaggio (...e va bene che si parte entusiasti ma bisogna pensare anche all'impegno per il medio-lungo periodo).
Ad oggi la compagnia aerea che ha i voli diretti più economici per le Canarie è la Ryanair. I voli dall'Italia verso Gran Canaria e Fuerteventura partono da Pisa e da Milano (Bergamo), Bologna e Milano (Bergamo) per Lanzarote, tutti e 3 per Tenerife.
Altre cose utili da fare prima di investire alle Canarie:
- Visitare il complesso turistico da soli senza andare in agenzia immobiliare.
- Parlare con il personale del resort. Fate i piacioni e se è il caso sganciate una mancia (io li chiamo i pizzini).
Fate tutto il possibile per farvi raccontare quelle cose che solo chi ci lavora può vedere e sapere.
- Mangia sempre quello che mangia il cuoco. Intendo dire che se è un ottimo affare, tanto fantastico che non puoi perderlo, mi chiedo sempre perché l'agente immobiliare se lo perda. Lui ha comprato un appartamento come investimento? No? Mmm parla senza cognizione di causa. Pensaci. Ce l'ha? Be... copialo se puoi o comunque fatti spiegare com'è gestito e vedi se puoi replicarlo anche nella tua casa. Un conto è immaginare le cose e un conto è viverle.
MOIRA investigazioni s.r.l.
Come avevo detto poco fa sto cercando un paio di appartamenti per delle persone che intendono investire alle Canarie prediligendo Gran Canaria per passare i mesi invernali oppure per affittarlo ai turisti. All'ultimo minuto ho avuto un'altra richiesta da una giovane coppia che aveva già adocchiato un paio di appartamenti e mi hanno "assunto" per valutare l'attendibilità delle informazioni lette sull'annuncio e per capire se fosse un buon investimento.
Per i miei 2 clienti in cerca di casa a Gran Canaria ho già trovato 3 soluzioni valide dai 60 agli 82 mila euro. Ora devo solo portagli foto, video e scheda tecnica e poi decideranno il da farsi.
Per quel che riguarda i clienti che mi hanno chiesto info dettagliate sugli appartamenti già visti ho proprio fatto un lavoro da spy girl.
Una volta atterrata e sistemata mi sono recata "in incognito" senza intermediari nel complesso turistico in cui si vendevano questi appartamenti e ho fatto 4 chiacchiere con il personale scoprendo delle cose molto interessanti che né il proprietario né l'agente immobiliare mi avrebbero mai detto.
Dietro quello che appariva un bel posto, in cui si poteva affittare tramite la comunità dei proprietari, si nascondevano tanti di quei problemi che non avrei mai potuto conoscere se la receptionist non mi avesse preso in simpatia e raccontato i retroscena.
Dovrò disilludere le aspettative dei miei giovani clienti ma di contro gli ho evitato tanti di quei problemi e un pessimo affare che sicuramente mi dovranno pagare una cena extra.
Scherzi a parte, questo lavoro mi insegna sempre cose nuove che magari non si valutano mai attentamente ma che voglio diffondere per evitare che i più fiduciosi o i più impulsivi caschino preda di truffe o cattivi investimenti.
Qui di seguito, dopo la nuova esperienza, scriverò i punti salienti di come evitare truffe o pessimi affari mentre siete in cerca del vostro appartamento/investimento alle isole Canarie.
Cose da chiedere prima di fare un investimento immobiliare alle Canarie
La mia esperienza maturata sul campo è per gli immobili a Gran Canaria nella zona sud ovest dell'isola. La migliore come clima. La migliore per investire sfruttando il turismo.
Un fattore molto importante che farà la differenza e che va valutato ancora prima di vedere l'appartamento è il complesso turistico.
Gli appartamenti alle Canarie sono standardizzati per cui sono molto simili. Di solito sono piccoli appartamenti vacanza sui 30/45 mq composti da un piccolo angolo cucina, il soggiorno open space, un mobile TV dove poggia un televisore della prima guerra mondiale, un canapè che loro chiamano divano, una camera da letto con 2 letti separati e un armadio.
Se sai il nome del complesso in cui è sito l'appartamento valuta di andare a visitarlo da solo.
Di solito dentro i complessi turistici ci sono dei bar per cui puoi chiedere alla receptionist info sul complesso oppure puoi chiedere di andare al bar e consumare una bibita o un caffè e nel mentre fate 4 chiacchiere con i dipendenti: barista , manutentore ecc... Pochi di loro parlano italiano, ma se sai lo spagnolo o l'inglese vai sul sicuro.
Investire alle Canarie: Domande utili
Chiedere se i proprietari delle case sono prettamente nord europei o canari (fa la differenza fidatevi.) I canari possono occupare un appartamento di 3 posti letto in 10 persone (figli, nipoti, cognati, nonni ecc...) e sono tendenzialmente più festaioli e rumorosi.
- Chiedere quanti appartamenti sono in vendita.
Se il proprietario del resort vende parte dei suoi appartamenti perché non li vuole ristrutturare, sono vecchi o vuole ridurre il numero di appartamenti da gestire, è normale. Ma se molti privati vendono i loro appartamenti nello stesso complesso tutti insieme... be, c'è qualcosa di strano. Che un privato venda ci sta, ma un gruppo di persone che non vedono l'ora di vendere il loro appartamento nello stesso complesso... No, questa cosa ti deve far insospettire.
- Chiedere se la comunità di proprietari ha dei problemi.
In parole povere se nelle assemblee condominiali si scannano non è un bel segno.
- Chiedere come sono gestiti gli affitti (se ti interessa investire alle Canarie e avere una rendita).
In primis chiedi se è possibile cedere l'appartamento in affitto (vale a dire se c'è un regolamento interno che non li vieta), se altri lo fanno (se puoi parlaci), se ci sono stati problemi, se puoi affittare autonomamente o devi lasciarli in gestione al proprietario del complesso turistico ecc...
Quello che io ho scoperto, in uno dei complessi che la giovane coppia voleva comprare, è che il gestore del resort affitta i suoi appartamenti tramite booking.com anche per soggiorni di 1 giorno e come è prevedibile arrivano cani e porci.
La receptionist mi ha raccontato che nei giorni festivi di Pasqua le sono arrivate 20 persone (a sua detta tutti "fatti") che volevano soggiornare in un appartamento dalla capienza massima di 3 persone. Ha dovuto chiamare la Polizia.
Non tutti "i condomini" sono a favore degli affitti (da lì il numero dei proprietari privati che vende), non tutti sono a favore di avere persone sconosciute o animali che vagano nel complesso. Ho scoperto che alcuni proprietari non pagano le spese condominiali e che ci sono litigi piuttosto forti tra i proprietari canari e i norvegesi.
CHIARIAMO LE IDEE: dubbi più frequenti sugli investimenti immobiliari
Spesso i lettori mi chiedono consigli su come investire alle Canarie, quale sia un buon investimento, i guadagni delle rendite degli appartamenti gestiti, la legge sugli affitti ecc...
Ne approfitto, prendendo spunto da queste frequenti domande, per scrivere due righe sull'argomento e renderlo più chiaro.
1- Alle isole Canarie ad oggi (aprile 2015), che piaccia o meno, un privato non può affittare il suo appartamento da solo senza avvalersi di intermediari muniti di licenza turistica o facente parte di una comunità di proprietari che ha questa licenza.
Se ti fanno credere il contrario ti stanno imbrogliando.
Gli affitti a corta temporada (pochi giorni o settimane) sono vietati e non esenti da multe.
Ma tu conosci tizio che lo fa?
Sì pure io conosco un centinaio di persone che affitta irregolarmente ma siccome gestisco un blog di informazione (che dovrebbe evitarti delle spennate) è giusto che scriva la verità poi ognuno di noi è grande e vaccinato ed è libero di unirsi consapevolmente al gruppo dei 100. Si chiama responsabilità personale. Io non giudico. Io informo.
2- Qual è il luogo migliore per affittare alle Canarie?
Molto semplice: dove ci sono molti turisti, possibilmente nord Europei, e il prezzo degli affitti è mediamente più alto.
Per esempio, a Gran Canaria, nell'isola in cui ho comprato l'appartamento, la zona migliore per investire puntando sul turismo è il Sud-ovest, a mio parere.
Sono talmente convinta dell mia idea che ho investito alle Canarie e con il tempo capirò se è stato un buon investimento o meno.
NOTA: Non sono specializzata nelle altre isole che comunque conosco e ho visitato (eccetto Fuerte). Sì, è vero ho le idee chiare a riguardo ma "l'esperienza sul campo" vale di più per cui se vuoi investire e comprare casa a Fuerteventura, Lanzarote o Tenerife ti consiglio di cercare qualcuno che abbia casa lì, che ci viva o l'affitti.
CONSIGLIO: Prima di investire alle Canarie, per farti un'idea di base, cerca un portale di casa vacanze (Airbnb, Wimdu, HouseTrip ecc...) cerca l'isola che ti interessa e fai una media dei prezzi degli appartamenti in affitto nella zona che ti interessa. Dopodiché guarda il calendario delle prenotazioni. Ci sono molte settimane prenotate? Buon segno. I calendari sono mezzi vuoti? Fatti una domanda e datti una risposta.
Aggiungo che non posso valutare un complesso solo sulla base della zona o del nome (a meno che non sia uno di quelli che ho già visitato per altri clienti) non perché non voglia condividere queste informazioni ma solo perché realmente non lo so.
Come ho scritto sopra ci sono molte incognite che richiedono un'attenta analisi in loco con tanto di investigazioni e talvolta pizzini. ^_^
3- Quanto si guadagna affittando alle Canarie?
Ho fatto un giro nelle varie agenzie e letto le varie bacheche espositive per fare una media dei prezzi degli appartamenti in affitto qui a Gran Canaria. Niente supposizioni ma fatti concreti. Affittando tramite agenzia si va dai 450 fino ai 1200 euro al mese partendo da un monolocale arrivando fino agli appartamenti con diverse camere. Per un grazioso bilocale siamo sui 600 euro al mese.
Dal prezzo lordo che ti ho scritto devi detrarre le spese, tasse e commissioni.
Lasciando un appartamento in gestione al resort siamo sui 3000 annui, esattamente 3100 euro. Non so se vale per tutti io mi baso su un resort che aveva un cartello appeso in reception con scritto:"compra un appartamento in questo complesso e ti garantiamo 3100 euro all'anno". Considera che se affitti con questa formula puoi anche non ristrutturare l'appartamento, anzi ti consiglio proprio di non farlo. Puoi prendere in considerazione questa alternativa se non vuoi ristrutturare o avere pensieri in quanto pensa il gestore a tutto (pulizie, reception, prenotazioni ecc...)
Per oggi concludo qui. Ho l'appuntamento con la commercialista spagnola per ritirare tutte le carte da portare in Italia dall'altro commercialista e fare la dichiarazione dei redditi. Speriamo di non spaventarmi! So già quanto devo allo stato spagnolo ma ho l'incognita dello stato italiano! Meglio che mi compri un paio di mutandoni piombati... non si sa mai.
Se avete altre domande o dubbi commentate pure qui sotto e appena riesco vi rispondo (potrebbero volerci alcuni giorni). Come sempre se l'articolo vi è stato utile o potrebbe esserlo a qualcuno che è intenzionato a fare un investimento alle Canarie, condividetelo usando uno dei tasti social qui sotto. Muchas Gracias. Hasta luego.