I casi di estinzione dell'ipoteca immobiliare

Quali sono i casi di estinzione automatica dell’ipoteca? Il periodo massimo di validità dell’ipoteca è 20 anni, se questa non è rinnovata, perde il suo valore legale. Ciò sta significando che seppur nei pubblici registri rimane l’annotazione, l’Istituto di Credito, cui l’ipoteca iscritta era a favore, non può vantare nessun diritto né dal mutuatario di origine, né dall’eventuale nuovo proprietario dell’immobile.
Articolo 2878 del codice civile cita i casi in cui avviene l’estinzione dell’ipoteca:

1. Con la cancellazione dell’iscrizione dai pubblici registri.
2. Con il non rinnovo dell’iscrizione entro i termini previsti dall’articolo 2847 del codice civile (20 anni).
3. Con l’estinzione dell’obbligazione.
4. Con il Creditore che rinunci al credito garantito dall’iscrizione ipotecaria.
5. Con il creditore che rinunci all’ipoteca stessa.
6. Con il raggiungimento del temine a cui l’iscrizione ipotecaria è limitata.
7. Con il verificarsi di una condizione prestabilita che risolve ed annulla l’ipoteca.
8. Con il perire del bene prestato a garanzia ipotecaria.
9. Con sentenza del Tribunale che ordina l’esproprio del bene ipotecato ordinando la cancellazione dell’ipoteca stessa.

Va ricordato che estinzione non equivale a cancellazione: con l’estinzione dell’ipoteca si ha l’annullamento dei suoi effetti, non può essere utilizzata, anche se formalmente continua a risultare (da ipoteca sostanziale ad ipoteca formale).
Prendendo in esame il punto “3” una volta che è fatto l’ultimo pagamento del mutuo e quindi il saldo, l’Istituto di Credito creditore non ha più nessun diritto sull’immobile prestato a garanzia ipotecaria. In sostanza l’immobile è libero da oneri, anche se il notaio non abbia modificato la trascrizione ipotecaria riportando l’estinzione del debito originario.
Nel caso pratico chi vuole vendere la propria casa se estinto il debito, non dovrà preoccuparsi di nient’altro, il notaio inoltre non dovrà imporre costi di cancellazione perché questa in automatico è estinta, ma se si facesse una visura ipotecaria sul bene si avrebbe il dubbio che essa esista ancora.
La procedura che consente di eliminare qualsiasi annotazione (se pur vuote nel contenuto), è la cancellazione di ipoteca, che in base al tipo di ipoteca si procede in maniera differente, (cancellazione ipoteca volontaria) (cancellazione ipoteca giudiziale).