Il contratto di
mutuo: già dalla sua origine semantica, esprime un accordo in reciprocità dove le due parti si impegnano in uno scambio di denaro o beni fungibili. La parte mutuante è colei che detiene una somma di denaro o un bene necessario all’altra parte, mutuataria, e gliela consegna in cambio di una restituzione successiva con beni della stessa specie e qualità. La veste giuridica di tale tipo di accordo è accolta nel nostro
Codice Civile negli articoli 1813-22. In generale,
il mercato dei mutui è sbilanciato a favore delle banche (mutuanti), che ne stabiliscono le condizioni economiche e contrattuali. Tuttavia, con la
sentenza della Cassazione 350 del 9 gennaio 2013, è avvenuto un cambiamento importantissimo a favore del mutuatario. Infatti, l’Art. 1815 relativo al diritto restitutorio degli interessi, viene interpretato in modo chiaro e definitivo, ai fini dell’applicazione
dell’art. 644 del codice penale.
Nell’art. 1815, secondo comma, del codice civile, si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, con una conseguenza importantissima per il mutuatario, ossia: la nullità della clausola contrattuale restitutoria. Recita infatti
l’articolo 1815 sugli interessi “Salvo diversa volontà delle parti, il mutuario deve corrispondere gli interessi al mutuante. Per la determinazione degli interessi si osservano le disposizioni dell’articolo 1284. Se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi”. Tra i
mutui bancari, la tipologia di mutuo più utilizzata, anche da privati e per l’acquisto della casa, è il
mutuo immobiliare, fondiario, caratterizzato da una durata maggiore di 18 mesi ed una proporzionalità tra somma prestata e valore della garanzia ipotecaria.
Il valore del contratto richiede la presenza del notaio, che, il giorno della compravendita, in presenza degli attori (acquirente, venditore, funzionario della banca), redige l’atto di rogito, che trasferisce la proprietà dell’immobile, e l’atto di mutuo immobiliare che permette il passaggio di denaro in un’unica soluzione dalla banca all’acquirente. Il
mutuo bancario è quindi una forma di prestito diffusa concessa dalle banche, che va restituito nel medio o lungo termine. Oltre al mutuo fondiario, possiamo distinguere altre tipologie di contratto in base allo scopo del loro utilizzo, quali:
- mutuo edilizio, molto utilizzato dalle imprese di costruzione per sviluppare il proprio business; e solitamente a stato avanzamento lavori (SAL);
- mutuo per ristrutturazione, concesso per finanziare importanti opere di riordino di beni immobiliari. L’importo erogato dalla banca varia in percentuale, a seconda dell’istituto (30%-70%), e solitamente a stato avanzamento lavori (SAL);
- mutuo per liquidità, concesso per chi ha necessità finanziarie diverse e necessita di disposizione di ingenti somme di denaro;
- mutuo chirografario o chirografico, si tratta di un prestito rimborsabile, da 24 a 60 rate, viene erogato come prestito personale ad un privato, o come mutuo a medio termine se lo richiede una azienda.
Esistono forme di finanziamento agevolato, erogate da enti specifici (
es. Ministero Attività Produttive, Regione, Comuni) generalmente con bando, in applicazione di mirate leggi, verso soggetti che possiedono i requisiti richiesti e con diversi obiettivi, quali ad esempio l’agevolazione di una famiglia per l’acquisto della prima casa; lo sviluppo di attività autonome; di microimpresa; di franchising; l’acquisto di strumenti per la creazione del business, ecc… I vantaggi previsti sono relativi ai
tassi, alla percentuale erogata, alla deducibilità degli interessi.