L’agevolazione prima casa tra comunione e separazione dei beni tra coniugi

L'agevolazione fiscale prima casa per i soggetti in comunione legale di beni e per i soggetti in separazione dei beni pongono una serie di domande e risposte al fine di verficare se è posibile anche in questi caso poter beneficare della ridotta imposta di registro o dell'aliquota Iva ridotta, nel caso in cui vi siano coniugi in comunione legale o in regime di separazione di beni.

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa tra contribuenti in comunione legale di beni, tra coniugi sposati (in seguito affronteremo anche il caso della separazione tra coniugi) si richiede una attenta analisi dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dal legislatore fiscale.

In primis vi consigliamo di leggere la guida fiscale alle agevolazioni prima casa al fine di riepilogare quali sono i requisiti e le condizioni richieste inzial; in questa sede affronteremo invece le fattispecie legate alle domande e alle risposte dei lettori che si trovano a dover richiedere l'agevolazione fiscale e sono in comunione o separazione di beni ed hanno difficoltà a capire se possono gedere dell'aliquota agevolata sull'Iva o l'imposta di registro. In primis l'agenzia delle entrate ma altresì anche i giudici hanno più volte dichiarato che ai fini dell'agevolazione è necessario verificare il rispetto dei requisiti richiesti dalla legge in capo al singolo coniuge per verificare se il suo 50% di valore sia agevolabile.

E' determinante a tal fine prendere in considerazione il momento di acquisto dell'immobile, il regime di separazione dei beni e le caratteristiche del nuovo immobile.

Immobili acquistati prima del Matrimonio
Nel caso uno dei due coniugi abbia acquistato prima del matrimonio un immobile con le agevolazioni prima casa iniziamo con il dire che non entra in comunione di beni. Se l'altro coniuge intende acquistare un immobile (ovviamente nel quale il fisco presume che abita con il coniuge in quanto si parla sempre dell'abitazione principale, allora l'altro coniuge potrà fruire delle agevolazioni ma limitatamene al 50% del valore dell'immobile sia che sia nel comune dell'altro coniuge sia che sia localizzato in altro luogo sul territorio nazionale.

Immobili acquistati dopo del Matrimonio
Nel caso un coniuge proceda con l'acquisto di un immobile coniuge richiedendo le agevolazioni prima casa tale immobile rientra nel concetto di comunione dei beni ed in questo caso si presume che l'immobile soddisfi il bisogno abitativo di entrambi. Per questo motivo entrambi non potranno più acquistare immobili usufrendo delle agevolazioni prima casa. Lo stesso vale nel caso in cui l'immobile nuovo sia situato all'interno del comune dove risiedono sia se situato in altro luogo sul territorio nazionale.

Primo requisito
Prima di tutto si deve verificare che entrambi non siano titolari del diritto di proprietà su altra casa sita nello stesso comune ove si vuole acquistare l'immobile con agevolazione fiscale prima casa. Unconsiglio utile è di verificare che non si sia titolari esclusivi pertanto in caso un coniuge o entrambi coniugi siano titolari pro quota di altro immobile (dove intendiamo proprietà, uso, usufrutto, abitazione) sito nel medesimo comune ma non del 100% questo non impedirà di fruire delle agevolazioni.

Secondo requisito
La seconda analisi va fatta sulla titolarità di altre case di abitazione situate anche in altri comuni sul territorio nazionale diverso da quello dove si intende procedere con l'acquisto di una prima casa chi, con riferimento a un'altra casa situata in qualsiasi parte del territorio nazionale:

• Su detta casa abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l'agevolazione "prima casa", dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà;
• abbia un coniuge che, su detta casa, abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l'agevolazione "prima casa", dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà.

L'agevolazione prima casa (oltre agli altri requisiti da soddisfare prima casa) è preclusa e disconosciuta a coloro i quali siano già nella titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa in quanto il testo normativo di legge ci dice che non bisogna essere titolare di altra casa da noi acquistata ma anche dal coniuge.
Se i coniugi effettuano il nuovo acquisto e sono al contempo già titolari di altri diritti di proprietà acquisiti con agevolazioni prima casa un nuovo acquisto non potrebbe godere dell'agevolazione l'agevolazione.

Tuttavia dobbiamo rilevare che qualora i coniugi in passato abbiano (anche uno) già fruito dell'agevolazione allora si potrà procedere al nuovo acquisto di altra agevolazione da parte dei coniugi ma si potrà godere dell'incentivo limitatamente al 50% e limitatamente al coniuge che precedentemente non aveva fruito.
Verrebbe da pensare allora di far acquistare la casa solo al coniuge che prima non ha fruito per massimizzare il risultato ma non è così in quanto se un solo coniuge effettua il nuovo acquisto ma prima entrambi erano già titolari del diritto di proprietà acquistato con agevolazioni il nuovo acquisto, anche se da parte di un coniuge non potrà essere fruito e questo perché il bisogno abitativo incentivato ed agevolato dal legislatore è già soddisfatto. Come principio quindi in comunione di beni se uno dei due ha già fruito dell'agevolazione l'altro può fruirne solo per il 50%.

Ai fini della decadenza delle agevolazioni prima casa pertanto sarà necessario dimostrare, oltre a non aver reso dichiarazioni mendaci negli atti notarili (ma questo lo escludo), di non essere titolari di altri diritti reali su altro immobile immobili nel comune dove si intende acquistare con i benefici prima casa e anche dimostrare di non essere titolari di altri immobili per i quali si sia fruito delle agevolazioini su tutto il territorio nazionale. Nel caso di vendita della precedente abitazione invece siete al riparo in quanto potete comunque fruire delle agevolazioni sul nuovo
Le fattispecie comunque non si esauriscono ed è per questo che accettiamo domane e chiarimenti dovendo necessariamente approfondire un argomento così complesso e soggetto a molte fattispecie.

Agevolazione prima casa in regime di comunione legale
Nel caso di regime di comunione legale tra coniugi le fattispecie sono diverse per cui vi rimando all'articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa tra coniugi. Premesso che il bene acquistato in costanza di matrimonio entra normalmente automaticamente in comuniione legale ex articolo 177 e ss del codice civile e nell'atto di acquisto per godere delle agevolazioni dovrete entrambi rendere la dihciarazione circa il possesso dei requisiti. A questo punto la domanda da porsi è: Rispettimao entrambi (intendo voi due) i requisiti o solo uno dei dei due? Nel caso in cui solo uno dei due li rispetta allora il beneficio spetta solo per il 50%.
Quindi dovrete verificare che uno dei due in passato non abbia prima del matrimonio o in regime di separazione di beni un immobile e ene sia al ora proprietario, oppure anche semplicemente un altro immobile (anche senza agevolazioni prima casa, ma nello stesso comune dove ora si vuole comrare il nuovo. In ultimo anche se uno dei due non trasferisce la residenza nel comune dove è la casa da acquistare.

Agevolazione prima casa in caso di seprazione tra coniugi
In questo caso si pongono i maggiori problemi di spettanza delle agevolazioni fiscali in quanto il proprietario dell'immobile non ha una effettiva disponibilità del bene a seguito della sentenza di separazione tra i coniugi che assegna la casa ad uno dei due per viverci con i figli e molto spesso lo schema vede un marito proprietario dell'immobile e la moglie che vive a casa con i figli.

Ora nel caso di separazione dei beni si dovrebbe ragionare come se il coniuge sia un terzo per cui nel caso i due coniugi in regime di separazione siano titolari esclusivi o anche in quote di un'altra abitazione situata su tutto il terrtiorio nazionale e non potranno godere dell'agevolazione prima casa sempre che in passato tali diritti non siano stati acquistati con i benefici prima casa. In caso contrario infatti non potranno godere delle agevolazioni a meno che non si parli di acquisto dell'ulteriore quota dell'immobile situato nello stesso comune.

Questa fattispecie tuttavia non è chiaramante identificata dal legislatore fiscale nonostante sia molto ricorrente per questo vi ivnto sempre a condividere con il notaio rogante le vostre intenzioni prima del giorno della stipula dell'atto.

Aggiornamento 2012: in una recente circolare del 2012 l'agenzia delle entrate ha chiarito che qualora intervenga un atto di trasferimento del 50 per cento della casa coniugale, da parte di uno dei due coniugi all'altro, effettuato in adempimento di un accordo di separazione o divorzio si applicherebbe il regime di esenzione previsto dall'articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, secondo cui sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa "Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio ...".

Per cui si può escludere la decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa qualora in adempimento di un obbligo assunto in sede di separazione o divorzio, uno dei coniugi ceda la propria quota dell'immobile all'altro, prima dei cinque anni in quanto si concretizza un atto relativo " al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio... " e questo indipendentemente che il coniuge cedente acquisti un nuovo immobile.

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