Da sempre le pertinenze e le opere edilizie minori rappresentano un punto cruciale nell’individuazione del regime giuridico di appartenenza, per procedere alla richiesta e alla formazione del titolo abilitativo, nonché per l’applicazione dei parametri edilizi, della disciplina delle distanze e del sistema sanzionatorio.
Le pertinenze e le opere edilizie minori sono disciplinate dalle varie norme di carattere generale che regolano la materia dell’edilizia e dell’urbanistica (leggi anche “Pertinenze, la nozione in edilizia e urbanistica“).
La disciplina delle pertinenze edilizie prescrive i requisiti e le condizioni che devono possedere le opere da realizzare, affinché possano essere annoverate tra le pertinenze edilizie, per poter applicare le norme, le procedure, i parametri, le agevolazioni e il sistema sanzionatorio previsti per tale tipologia di interventi.
Le pertinenze e le opere edilizie minori possono essere realizzati con la denuncia di inizio attività rectius segnalazione certificata di inizio attività.
In generale, affinché un manufatto presenti la caratteristica di pertinenza si richiede anche che esso:
non si ponga in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti o adottati;
presenti modeste dimensioni;
svolga un ruolo accessorio e strumentale rispetto ad una costruzione principale preesistente;
possegga una autonoma individualità fisica;
presenti un ridotto valore rispetto all’immobile principale.
I manufatti che non posseggono tali caratteristiche, salvo diversa disposizione da parte delle norme tecniche di attuazione e dei regolamenti edilizi comunali, non rientrano nella fattispecie di pertinenza edilizia e, quindi, sono soggetti al regime del permesso a costruire.
Per la formazione dei titoli edilizi, ai sensi dell’art. 13 della legge 7 agosto 2012, n. 134, gli atti o pareri da parte di organi o di enti appositi, da produrre a corredo della documentazione da allegare alla denuncia di inizio attività, sono sostituiti dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni di tecnici abilitati relative alla sussistenza dei requisiti e presupposti previsti dalla legge, dagli strumenti urbanistici approvati o adottati, dai regolamenti edilizi.
La normativa dispone, infatti, che costituiscono interventi di nuova costruzione le pertinenze che in tal modo siano qualificate dalle norme tecniche degli strumenti urbanistici in relazione alla zonizzazione ed al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, nonché le pertinenze che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.
Gli interventi che quindi non rientrano nel campo delle pertinenze edilizie, in quanto qualificabili di nuova costruzione, sono soggetti al regime del permesso di costruire.
Pertanto il privato che intenda realizzare una pertinenza qualificabile come nuova costruzione dovrà ottenere il permesso di costruire.
Mentre sarà sufficiente la segnalazione certificata inizio attività, ovvero la denuncia di inizio attività per la realizzazione delle pertinenze che comportino la edificazione di un volume inferiore al 20% di quello dell’edificio principale, a meno che le stesse non risultino riconducibili a quelle che le norme tecniche di attuazione degli strumenti urbanistici qualifichino come interventi di nuova costruzione.
Ciò in forza del principio espresso dall’articolo 22, comma 1, che assoggetta a denuncia di inizio attività, rectius a segnalazione certificata inizio attività, tutte le opere per le quali non sia richiesto il rilascio del permesso di costruire.
Pertanto il regime delle pertinenze, in base al testo unico dell’edilizia, può essere suddiviso in due principali ipotesi:
1) pertinenze con volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale e pertinenze con volume inferiore che le norme degli strumenti urbanistici qualifichino come intervento di nuova costruzione;
2) pertinenze con volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale che le norme degli strumenti urbanistici non qualifichino come interventi di nuova costruzione.
Nella prima ipotesi, per la realizzazione dell’intervento edilizio occorre richiedere ed ottenere il permesso di costruire, mentre nella seconda ipotesi ci si può avvalere della possibilità di presentare la segnalazione certificata inizio attività, ovvero la denuncia di inizio attività.
Pertanto le pertinenze edilizie potranno essere soggette, in relazione alle dimensioni ed alle scelte operate dagli strumenti urbanistici:
a permesso di costruire;
a segnalazione certificata inizio attività, ovvero a denuncia di inizio attività.
Ne consegue che nella realizzazione della pertinenza edilizia, anche l’eventuale abuso può essere assoggettato a un regime sanzionatorio differente, distinto in base al titolo previsto per la realizzazione dell’intervento edilizio richiesto.