La locazione di immobili ad uso abitativo

La locazione di immobili urbani è stata oggetto di numerosi interventi legislativi. L’ultima riforma è data dalla L. 431/98 la quale, ha attribuito alle parti la possibilità di scegliere, al momento della stipula del contratto due diverse modalità di conclusione del contratto stesso.

Infatti, la legge in questione ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dallalegge 392/78 (“equo canone”) che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito.

Si può infatti scegliere tra il cd. contratto a canone libero o, il cd contratto a canone concordato. Nel  contratto a canone libero:

• il canone di locazione può essere liberamente scelto dalle parti;
• la durata del contratto non può essere inferiore a quattro anni;
• alla prima scadenza del contratto è previsto un solo rinnovo automatico per altri quattro anni (4+4). Il locatore ha la facoltà di rifiutare il rinnovo, dandone preventiva comunicazione di almeno 6 mesi, solo nelle ipotesi previste dall’art. 3.

Disdetta del contratto da parte del locatore

Alla prima scadenza dei contratti stipulati o a quella successivo al rinnovo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, tramite rar. per i seguenti motivi:

• quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
• quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
• quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni;
• quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, sul quale la disdetta è fondata. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

Contratti a canone concordato

In questo tipo di contratto, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.

Sono previste forti agevolazioni:  ai proprietari che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad elevata “tensione abitativa” viene riconosciuta una riduzione dell’imposta di registro dovuta e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. Inoltre, viene data la possibilità ai Comuni di prevedere riduzioni dell’ICI sugli immobili locati secondo tale forma contrattuale.

La durata del contratto non può essere inferiore ai tre anni; alla scadenza se le parti non si accordano, il contratto è prorogato di diritto per altri due anni e, in questo caso, il locatore può negare il rinnovo solo se intende vendere l’immobile o, vuole eseguire delle ristrutturazioni previste dall’art. 3.