le tante cause della crisi del reale estate di Locatelli Pietro

Se dovessimo chiedere all'uomo della strada il perchè della crisi che ha colpito così gravemente il mondo del real estate, siamo abbastanza convinti che la risposta più gettonata sarebbe quella di dichiararlo vittima della pesante crisi finanziaria internazionale che incombe da troppo tempo. Qualche intervistato, sicuramente più addentro alla problematica specifica, potrebbe aggiungere che pur essendo il real estate uso far ricorso in larga misura alla leva finanziaria e, purtroppo avendo anche tempi di "produzione" (leggasi programmazione, progettazione, costruzione e vendite) assai protratti nel tempo, la crisi finanziaria dello specifico settore è apparsa ancora più pesante e preoccupante. Nulla da eccepire. Risposte assai puntuali ed inconfutabili perché fanno giusta sintesi.FOTO Pietro Locatelli
Vi è però da chiedersi se le motivazioni riportate sono da considerare le sole capaci di mettere in ginocchio l'intero comparto. A nostro avviso non sono da trascurare, almeno in Italia, altre concause ma solo alcune di queste ben argomentate nelle varie tavole rotonde che, in questi tempi, si organizzano nel nostro Paese per cercare di meglio delineare il vero quadro della crisi al fine di trovare anche i giusti rimedi.
Una delle componenti più significative e spesso trascurata parte da molto lontano e va ricercata nella riorganizzazione degli istituti di credito quando si è intrapreso la via della forte concentrazione bancaria con strategia volta alle fusioni, incorporazioni, ecc. Molti gruppi immobiliari, a seguito di dette concentrazioni, si sono visti ridurre drasticamente le proprie linee di affidamenti nelle varie forme tecniche, non certo perchè era venuta meno la fiducia nel gruppo, ma solo per una esigenza di contenere il rischio di eccessivo credito (concentrazione del rischio) concesso da un unico istituto bancario verso lo stesso gruppo.
Rendendo tutto più semplice: se il gruppo era finanziato da due diverse banche che poi si sono unite, la nuova realtà bancaria difficilmente avrebbe potuto mantenere la semplice sommatoria delle linee di fido che la ditta o il gruppo disponeva singolarmente presso ogni banca prima della fusione. In momenti di facile mercato ci si può anche adeguare, come di fatto è accaduto in quei periodi e, forse con poca lungimiranza, accettato in quei frangenti in cui tutto appariva facile. Quando poi arrivano momenti difficili come l'attuale si finisce per rimpiangere le precedenti concessioni degli affidamenti ora purtroppo non più disponibili.
A sostegno della politica delle banche si potrebbe argomentare che, in particolare nell'ultimo decennio, si sono affacciate nel nostro Paese diverse banche estere certamente desiderose di porsi al servizio del real estate e, a completamento ed in aggiunta, si sono affacciati in Italia diversi investitori internazionali con programmi ambiziosi di investimento immobiliare, forti di cospicui capitali da investire. Tutto vero ma, sia queste nuove banche sia gli investitori esteri, hanno trovato nel nostro modo di operare una trasparenza di settore "non trasparente" alla quale non erano abituati. Si sono anche imbattuti in tempistiche eccessivamente dilatate per ottenere le autorizzazioni indispensabili per costruire, in una legislazione non sempre chiara le cui difficoltà interpretative portavano e portano ancora oggi a rischi di natura anche penale in caso di interpretazioni discordanti dai troppi organi preposti ai controlli, in disposizioni decisamente pesanti fiscalmente anche con decreti retroattivi tali da porre a rischio il piano economico finanziario dell'iniziativa magari a vendite già concluse e, non ultimo, nella presenza di poche imprese di settore quotate in borsa assai utili per avviare attività in accordo temporaneo di imprese.
E' del tutto evidente che questo stato di cose ha, in modo determinante, pesato sulla crisi che ha attanagliato ed ancora attanaglia il settore. Tornando in particolare alle banche, possiamo con tranquillità affermare che, a seguito della concentrazione bancaria e con l'avanzare, come conseguenza, della mentalità che accompagna principalmente le banche commerciali, le stesse banche hanno realizzato forme di riorganizzazione interna dimenticando spesso l'importanza delle competenze specifiche. Il risultato è che l'imprenditore in banca spesso deve affrontare l'esame di troppi uffici i quali spesso non dialogano fra loro. Un esempio per tutti: quando l'imprenditore è nella fase della costruzione viene affidato al corporate ma quando fraziona e vende deve mettersi la casacca del retail e gli interlocutori cambiano e si deve ricominciare una seconda volta l'istruttoria.
Quando poi l'imprenditore deve affrontare un problema in banca, il povero direttore della filiale dove è caratterizzato il rapporto bancario spesso non appare in grado di aiutare l'imprenditore quanto meno nel breve tempo e tutto questo complica le cose per il solo fatto che spesso il direttore della filiale locale non sa a chi rivolgersi. Se deve infatti attivarsi e chiedere alla propria direzione, il problema si dilata a dismisura perchè sono troppi gli orticelli interessati e spesso giocano al così detto scarica barile, specie se la richiesta appare problematica e, come conseguenza, è sempre difficile trovare una risposta e, quasi impossibile, averla in tempi ragionevoli.
In sostanza il colloquio fra banca ed imprenditore, in particolare per industria delle costruzioni, si fa sempre più difficile anche perchè la banca è poco sensibile ad avviare proposte concrete di credito innovativo che rispondano alle reali esigenze del momento della clientela. Potremmo affermare che non vi è creatività o è tenuta assopita perchè, in banca, è difficile essere innovativi. A nostro avviso purtroppo sono venute meno le figure di analisti del credito di settore. Erano figure ritenute particolarmente utili per valutare, dal punto di vista del merito di credito, un settore così variegato e particolare.
Questi analisti tutto conoscevano del settore, cosa che non può essere pretesa e richiesta ad analisti "universali". E' ovvio che non essendoci più queste specifiche competenze è difficile pensare che possano nascere all'interno delle banche proposte vere di credito innovativo e, al tempo stesso, tranquillizzanti dal punto di vista del rischio. In momenti difficili, come l'attuale, tutto questo ha un suo rilevante peso perchè la competenza in questi casi aiuta a trovare soluzioni consentendo all'imprenditore di superare il momento difficile senza giungere a soluzioni drastiche che finiscono per far male anche alla banca finanziatrice la quale poi, forte dell'esperienza negativa, diviene sempre più rigida verso quel settore.
Con la perdita di professionalità infatti le banche, in presenza di evidenti situazioni di rischio di mercato come l'attuale non entrano nel merito e quindi si chiudono a riccio rinunciando a finanziare, trascurando anche iniziative che potrebbero meritare. Quando una banca di livello nazionale non interviene a concorrere al finanziamento di una iniziativa importante, anche gli altri istituti di credito medio/piccoli generalmente non partecipano a finanziare l'iniziativa, vuoi perchè non sarebbero in grado a sostenere l'intera esigenza di credito, vuoi perchè non si è dichiarata disponibile nessuna banca di livello e, come conseguenza, è meglio non partecipare al finanziamento perchè, in caso di insuccesso dell'iniziativa, il giudizio negativo sugli analisti del credito apparirebbe del tutto facile in quanto i segnali di rischio erano ben noti dal mancato intervento di grandi banche ritenute certamente assai capaci di giudizio. In pratica siamo in presenza del classico effetto di trascinamento che finisce sempre per pesare, spesso anche ingiustamente, sulle spalle dell'imprenditore.
Non ultimo, le banche guardano al settore del real estate come un settore a produzione protratta nel tempo e quindi sanno di correre il rischio di rimanere esposte per lungo tempo da quando viene avviata l'iniziativa da finanziare. In questo lasso di tempo il mercato, favorevole al momento dell'avvio dei lavori, potrebbe anche evolversi al peggio, come è avvenuto in questi ultimi tempi, con le tristi conseguenze che conosciamo e che spingono all'aumento del contenzioso bancario.
Anche questo è un aspetto assai delicato che merita qualche riflessione che svilupperemo in una seconda puntata.Tratto da DAILY REAL ESTATE Newsletter di martedì 13 marzo 2012