Tassazione sugli affitti di immobili
Tralasciamo per un momento quindi tutto il discorso sulla cedolare secca o dell'imposta di registro e concentriamoci solo sulla tassazione dei canoni di affitto che il proprietario percepisce dalla locazione di un appartamento. Ai fini Irpef, quindi che rappresenta il reddito, la tassazione sugli immobili per le persone fisiche (che dovrebbe come di consueto andare a tassazione secondo gli scaglioni Irpef) in realtà subisce una decurtazione derivante dal tentativo di allineare la tassazione sui beni immobili che svolgono la funzione di prima casa.
Abbattimento del reddito imponibile percepito sugli affitti
Per il calcolo delle tasse sugli affitti di immobili, ai finii Irpef, il proprietario potrà godere di alcune agevolazioni sotto forma di esenzione parziale del reddito percepito da assoggettare a tassazione Irpef. Il reddito tassato sugli immobili infatti sarà pari il canone ridotto del 5 per cento nel caso in cui ex articolo 4, comma 74, della legge n. 92/2012) per gli immobili che non rientrano nelle categorie di seguito descritte.
Nel caso dei cosiddetti affitti a canone concordato ex di un immobile situato nei centri ad alta densità abitativa il canone di affitto percepito dal proprietario sarà ridotto del 30 per cento.
Nel caso in cui si stia affittando un fabbricato riconosciuto di interesse storico o artistico e situato nella città di Venezia e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano il reddito percepito sui canoni di affitto sarà diminuito del 35 per cento. Da sapere: le addizionali regionale e comunale non sono dovute sui fabbricati su cui versate l'IMU tranne il caso di immobili concessi in locazione.
Locazione abituale (senza servizi accessori, ...)
Se date in affitto un appartamento senza dubbio vi consiglio di applicare la Cedolare Secca per via della ridotta tassazione sostituiva sui canoni che va dal 17% al 21% ai fini irpef tuttavia è necessario fare una serie di considerazioni in base alla tipologia di locazione che ponete in essere. Laddove infatti vi limitiate a dare in affitto un appartamento sapete che esistono queste due opzioni: tassazione ordinaria in base agli scaglio irpef o il regime della cedolare secca.
Nel primo caso il reddito imponibile a cui applicare gli scaglioni irpef sarà dato dal maggiore tra il canone contrattuale abbattutto del 5% e la rendita catastale rivalutata del 5% (al 99,9% il primo è più alto). Nel caso della cedolare invece abbiamo le due aliquote forfettariesu cui calcolare l'imposta sostitutiva come chiarito nell'articolo di approfondimento.
Tassazione del reddito fondiario
Il reddito fondiario sarà dato dal maggiore tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5 per cento (mentre prima era del 15%) e la rendita catastale iscritta nel catasto rivalutata del 5%, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito e' determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per i fabbricati siti nella citta' di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione e' elevata al 25 per cento. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione e' elevata al 35 per cento.
Laddove invece state dando in locazione unità locali, appartamenti, ville erogando anche servizi accessori come la biancheria o la prima colazione allora non si può più parlare di semplici redditi fondiari, ma entriamo nell'ambito di applicazione del reddito d'impresa definito dall'articolo 55 del Tuir e tassato con imposta Ires e Irap per cui immaginatevi di avere una tassazione del 27,5% ai fini Ires e 4,9% ai fini Irap. Vi segnalo a tal proposito l'articolo scritto dedicato alla tassazione dei Bed & breakfast. La base imponibile in modo molto semplice e riduttivo si determina come differenza tra costi e ricavi.
Qualora si faccia lo stesso ma senza farlo abitualmente, quindi solo occasionalmente, allora il criterio di individuazione è lo stesso per la quantificazione dle reddito imponibile, ma si andranno ad applicare gli scaglioni irpef in quanto trattasi di redditi cosiddetti diversi in quanto derivanti da attività commerciali svolte in modo non abituale ex articolo 67 del Tuir, comma 1 lett. i).
La tassazione quindi andrà secondo le aliquote degli scaglioni Irpef che partono dal 23% e arrivano fino al 43%.
Dove indicare il reddito nel 730
I dati di tutti gli immobili posseduti andranno a confluire nel quadro RB della dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico eccetto quelli esenti.
Opzione per la cedolare secca
Il discorso viene a cadere ovviamente qualora si opti per il regime fiscale agevolato della cedolare secca sugli affitti che come sapete prevede il pagamento di una tassa piatta del 19% (ora abbassata) o del 21% da calcolarsi però sul 100 per cento del canone che è stata ulteriormente ridotta al 10% per i contratti a cnone concordato.
Per quello che concerne l'iva e le imposte di registro sulla locazione invece nel caso si stia affittando un immobile abitativo o strumentale l'operazione è fuori campo Iva e l'imposta di registro da applicare alla locazione in estrema sintesi possiamo dire che è pari al 2% del canone annuo. Eccezione per i fondi rustici che pagheranno invece un'imposta di registro dello 0,50% e se si tratta di terreni edificabili o parcheggi o aree destinate a tale funzione l'imposta sarà di 168 euro o pari al 2%. Per completezza di analisi vi invito invece a leggere l'articolo sull'acquisto della prima casa che vi chiarisce quale è la tassazione nella compravendita immobiliare dal lato dell'acquirente sia ai fini dell'Iva sia dell'imposta di registro laddove possegga i requisiti prima casa.
Consultate anche la categoria immobili dove troverete tanti altri articoli interessanti con spunti e chiarimenti.
In sintesi
Il locatore ha la possibilità di scegliere di non far cumulare il canone annuo agli altri suoi redditi (sul cui totale andrà calcolata l'Irpef), optando per il regime fiscale agevolato della cedolare secca. Se si opta per il regime ordinario il reddito da tassare sarà costituito dal maggiore fra i due seguenti importi:
- rendita catastale rivalutata del 5% (per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico va considerato il 50% della rendita catastale rivalutata)
- canone annuo, ridotto del 5% (25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano; 35%, se l'immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico).
Se il fabbricato si trova in un Comune ad alta densità abitativa, ed è locato a "canone concordato", in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un'ulteriore riduzione del 30% del canone. In questo caso laddove dobbiate veriricare la convenienza tra cedolare secca o regime ordinario sappiate che in questo caso la cedolare secca si applica nella miusra del 10%.
Le imposte Irpef si pagano purtroppo anche sui canoni non riscossi
I canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti per morosità dell'inquilino non devono essere dichiarati solo se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità. In questo caso deve essere comunque dichiarata la rendita catastale.
Occhio perchè contrariamente a quanto si potrebbe pensare e forse su cui è incentrato tutto il Tuir reltivo alle persone fisiche i redditi degli immobili a uso abitativo concessi in locazione, anche se non percepiti, sconteranno l'Irpef e fino a quando si conclude il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità dell'inquilino (articolo 26, comma 1 del Tuir). In tale ipotesi, il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale. In assenza, invece, di un procedimento di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere "comunque dichiarato cosi come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo" (circolare ministeriale n. 150 del 1999).
Tuttavia esiste il meccanismo del credito di imposta che potete approfondire leggendo l'articolo dedicato proprio alla tassazione dei canoni di affitto non riscossi.
Cosa conviene fare
Non esiste una configurazione di attività più o meno conveniente o almeno tale da poter giustificare un'opzione piuttosto che un'altra tra quelle viste sopra ma in questo caso posso consigliare solo di iniziare partendo da piccole attività magari svolte per periodi limitati dell'anno e vedre come va. Chissà che un domani non si riesca a mettere su una vera e propria attività imprenditoriale basata sulla locazione immobiliare...
Vi ricordo
Di non fare troppo i furbetti che per non pagare le tasse dichiarano un canone bassissimo e poi il resto se lo fanno corrispondere in nero perchè esiste un valore minimo del caonone di locazione al di sotto del quale scatta l'accertamento fiscale da parte dell'agenzia delle entrate.
Canone minimo del contratto di locazione per evitare i controlli dell'agenzia delle entrate
Per approfondire potete leggere l'articolo dedicato proprio al canone minimo di locazione per non essere accertati dal fisco.
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