"Marco Tirelli" Parlare di crisi mi fa ridere, a margine della presentazione di ieri

Parlare di crisi mi fa ridere - sostiene Marco Tirelli (NELLA FOTO) nella sua classica conclusione della conferenza di presentazione dei dati del mercato - perchè noi abbiamo vissuto almeno quattro anni fuori dalla realtà, anni in cui per le banche i soldi erano l'ultimo dei problemi e quindi finanziavano tutto. Era una realtà drogata da comportamenti irresponsabili, di tutti, delle banche e dei privati. Dobbiamo leggere la realtà di oggi senza paraocchi, capire che sono questi i veri dati del mercato". Il mercato di pregio dice che oggi il driver più importante è la qualità, senza la quale è impossibili raggiungere la domanda: "Oggi il mercato di pregio a Milano si muove su tre linee fondamentali - dice Tirelli - qualità, repricing e offerta illusoria. La qualità incontra sempre la domanda. Sulle case non di qualità il valore deve calare perchè il prezzo è stato fatto sui prezzi di margine non su transazioni dirette. E poi ci sono case non di qualità che non si venderanno mai e che non hanno più richiesta". E questa è l'offerta illusoria, che esiste ma in realtà non sarà mai soddisfatta. "Quello che mi spaventa è l'ideologia, sento parlare di impossibilità di costruire nuove case a Milano perchè c'è tanto invenduto, ma questo è un errore. Vuol dire non soddisfare un bisogno reale per un motivo ideologico. C'è tanto invenduto e non ci si domanda perchè questo prodotto non viene comprato." Questa considerazione si aggancia al discorso sul PGT di Milano: "La discussione mi preoccupa, la giunta attuale sta contravvenendo a quanto dichiarato, parlo dell'attuazione del piano di mobilità per esempio. Non mi interessa tanto l'indice di edificabilità, il cui valore non è di per se' così fondamentale. Mi preoccupa che la politica non abbia la percezione del dove siamo, non abbiamo una politica immobiliare per migliorare la qualità del luogo in cui viviamo. Sembra esista paura delle famose 500.000 persone che dovrebbero venire ad abitare a Milano, come ipotizzato nel vecchio piano. Eppure in passato questo timore non esisteva e mi pare ci fossero meno infrastrutture".
Diciamo allora brevemente dei dati (li potete trovare nella sezione Comunicati nel dettaglio ed anche nelle interviste TV realizzate). Quello che Gabriele Torchiani di Tirelli & Partners ha sottolineato è che l'altissima qualità si svincola dalle logiche della location. Lo testimonia il fatto che per la prima volta una transazione in zona residuale (Quadronno, zona C.so Italia-Bocconi) entra nelle top tre, ma solo se immobile di grandissima qualità globale. Inoltre il prezzo richiesto su base annua aumenta (+0,3%) nella media massima mentre nella media minima richiesta cala parecchio (-4,8%) e forse senza esito positivo finale. Il centro storico soffre, soprattutto lo svuotamente serale, ma come sempre le richieste che arrivano sono molto puntuali. Lo sconto medio nel pregio va dal 10 al 15%, l'investimento rappresenta una quota bassa (13%) con rendimenti del 3% circa. Il punto è capire se il mercato del pregio è arrivato ad un punto di flessione dove il prodotto non di qualità deve per forze deprezzarsi e la qualità invece pagherà a scapito della location.
Parlando del mercato in generale Luca Dondi di Nomisma (NELLA FOTO)ha chiarito che sul settore al momento "non ci sono aspettative favorevoli a causa della debolezza delle famiglie, della peggiorata capacità reddituale e del permanente problema del finanziamento. Tuttavia l'anno dovrebbe chiudere con compravendite vicine al dato delle 600.000 unità e questa è un po' una sorpresa rispetto alle stime che indicavano un dato inferiore. E' un dato rilevante, in una fase negativa il mercato ha tenuto, forse più nella componente non intermediata." Riallacciandosi al mercato di regio Dondi ha sottolineato che "noto con piacere che una realtà come Tirelli parla di repricing, che riguarda la fascia più alta del settore ma anche tutto il residenziale. C'è tanto prodotto in offerta ma molto non incontrerà il mercato perchè troppo scarso qualitativamente. Per esempio, per quanto riguarda i fondi immobiliari, c'è un patrimonio di circa 50 mld di euro di cui buona parte è arrivato nei fondi senza transitare dal mercato, come apporto. Ora sarà di difficile assorbimento". Ma buona parte alla fine sul mercato probabilmente non ci andrà neanche.di Marco Luraschi tratto da quiagency.it 28 febbratio 2012