Premessa
Mettere in regola il proprio contratto di affitto in nero passa prima di tutto attraverso il pagamento della sanzione derivante dall' omesso versamento dell'imposta di registro.
Per fare questo bisognerà individuare una data a partire dalla quale è iniziato il contratto di affitto o decorrenza e la data ipotetica di stipula: logico pensare che se si è arrivati a gestire in nero un contratto di affitto molto probabilmente non avete neanche disciplinato con un contratto scritto i vostri rapporti, per cui vi sarà difficile individuare una data certa se non con altri elementi (utenze o bonifici o telefonate o email tra conduttore e locatore, cioè il proprietario di casa)
Per individuare tale data allora potreste identificare la data del primo pagamento effettuato fra locatore e locatario. Tuttavia anche qui spesso gestire rapporti solamente mediante versamento in contanti dei canoni mensili e al più mi fate delle ricevute sono dei foglietti di carta che solitamente viene il locatore proprietario di casa. Individuare tale data pertanto non sarà facile.
Siete senza contratto di affitto in mano... perchè avete un contratto di affitto in nero
Altro problema riguarda l'assenza del contratto in quanto nel caso in cui sia l'inquilino di casa a voler procedere alla regolarizzazione del contratto non è detto che il proprietario sia concorde in quanto molto spesso è lui a inventare delle scuse per non voli registrare il contratto e dichiarare le somme incassate dall'inquilino per non pagarci sopra le tasse o imposte. Come detto sopra vale qualsiasi elemento di prova, messaggi, email, telefonate, contratto scritti su foglietti di carta, utenze domestiche ecc.
Tuttavia nel caso sia l'inquilino a voler regolarizzare potete autodenunciare la presenza di un contratto di locazione riparti per recarvi presso l'ufficio dell'agenzia delle entrate versando imposte di registro e compilando il Modello RLI. Per farla breve bisogno di effettuare il versamento e quindi produrre una delle tre ricevute del modello di dichiarazione F24 telematico ELIDE (Elementi identificativi) e che fotocopia del documento di riconoscimento in corso valido.
Calcolo della sanzione con ravvedimento operoso
Per effettuare il calcolo delle somme spettanti per mettersi in regola dal contratto di locazione e necessario conoscere questi tre elementi:
Quanto valeva l"imposta di registro che avrei dovuto versare se avessi registrato l'affitto
Il primo elemento dell'area presenta l'imposta del registro volevo pensare che non ho versato perché dipenderà dallo status o soggettivo delle parti interessate e dalla tipologia di fabbricato non anche dalla tipologia di contratto.
Inserisco la tabella di sintesi che potrebbe aiutarvi nella definizione dell'imposta di registro da versare sull'affitto
Fabbricati a uso abitativo2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva
2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Quanto valeva la sanzione
La sanzione prevista per l'omessa o tardiva richiesta di registrazione sveglia dei fatti rilevantiAi fini dell'imposta di registro vado dal 120% 240% dell'imposta dovuta. Tuttavia in questo caso mi sentirei più di applicarmi la sanzione prevista nei casi di occultamento il corrispettivo che parte dal 200% fino ad arrivare al 400% dell'imposta dovuta è definita dall' articolo 72 del testo unico dell'imposta di registro DPR 131 del 1986. Tuttavia rileggendo l'articolo sembrerebbe cambiato in quanto recita che in caso di occultamento del corrispettivo " 1. Se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, si applica la sanzione amministrativa ((dal centoventi al duecentoquaranta per cento)) della differenza tra l'imposta dovuta e quella gia' applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell'articolo 71.", ma dal primo gennaio 2017 per cui se vi ravvedete nel 2016 allora mi applicherei il 200% come base della sanzione a cui però poi applicare la minore sanzione prevista per il ravvedimento operoso che vediamo qui di seguito.
Quale è la percentuale che posso applicare a titolo di ravvedimento operoso sulle somme dovute
Per definire la minore sanzione dovrete prendere come base il 120% o il 200% e applicarci questa percentuale a seconda del momento in cui vi ravvedete seguendo questa tabella che vi fornisce qualche maggiore chiarimento.
Nella tabella in sintesi le nuove sanzioni per il ravvedimento operoso comprensive delle novità introdotte dalla legge di stabilità 2016:
Quando leggete 1/9, 1/8 1/7 del minimo significa che dovrete applicare queste frazioni alla sanzione minima del 120% o 200% e vi verrà fuori la percentuale da applicare all'imposta di registro.
Facciamo un esempio per chiarirci meglio
Se l'imposta di registro da versare era di 1.000 euro e vi ravvedete dell'affitto in nero entro 90 giorni dalla scadenza originaria dovrete applicarvi a titolo di sanzione sarà pari al 13,333% per 1.000 euro = 133,333 euro
Qual'è il tasso o i tassi di interesse legali vigenti tra la scadenza di versamento originaria e la data in cui mi ravvedo
Una volta quantificata la sanzione da versare e l'imposta da versare dovrete calcolare anche gli interessi legali da calcolare dal momento del mancato versamento alla data in cui vi ravvedete. Per il calcolo prenderete gli interessi solo sull'imposta la moltiplicherete per il tasso di interesse legale vigente la dividete per 365 e la moltiplicate per il numero di giorni che sono trascorsi dall'omesso versamento alla data di pagamento. Vi ricordo poi che dovrete anche calcolare il tasso di interesse legale da applicare alle somme non versate considerando il tasso di interesse che va dal giorno di omesso versamento a quello di pagamento con ravvedimento.
Codici Tributo da utilizzare per mettersi in regola con l'affitto in nero (non dichiarato e non registrato)
Nella compilazione del nuovo modello F24 Elide vi segnalo quali sono i codici tributo da utilizzare per il versamento dell'imposta di registro della sanzione e degli interessi
1500 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Registro per prima registrazione
1501 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Registro per annualità successive
1502 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Registro per annualità successive
1503 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Registro per risoluzioni del contratto
1504 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Registro per proroghe del contratto
1505 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Bollo
1506 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Tributi speciali e compensi
1507 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1508 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1509 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi
1510 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi
Chi può utilizzare questa tecnica
Dipendenti, pensionati, persone fisiche non titolari di partita Iva, collaboratori coordinati e continuativi, lavoratori occasionali, Imprenditori artigiani e commercianti, agenti e rappresentanti di commercio, ecc., Lavoratori autonomi, professionisti titolari di partita Iva iscritti o non iscritti in albi professionali, Società di persone, società semplici, Snc, Sas, Studi Associati, Società di capitali ed enti commerciali, SpA, Srl, Soc. Cooperative, Sapa, Enti pubblici e privati diversi dalle società, Istituti di credito, Sim, altri intermediari finanziari, società fiduciarie, Enti che non svolgono attività commerciali, Organi e amministrazioni dello Stato
Altri soggetti
Articolo sul ravvedimento operoso
-> CALCOLO RAVVEDIMENTO OPEROSO: scarica il FILE considerando la tabella sopra per quello che concerne alle singole aliquote da applicare considerando i giorni di scadenza che intercorrono tra quando scadeva il pagamento della tassa dell'imposta e quello in cui intendete procedere al pagamento
Articoli utili
Modello 69 - Modello RLI - F24 telematico ELIDE
Come fare per non essere accertati dal fisco sugli affitti