Mutui ipotecari al 100%: lo slalom speciale per tagliare il traguardo da vincitori

La delibera del CICR (Comitato interministeriale per il Credito e il Risparmio) del 22 aprile 1995, e dalle conseguenti istruzioni applicative di Banca d'Italia, fissa l'attuale limite massimo di finanziabilità nella misura pari all'80% del valore dei beni ipotecati (credito fondiario); è però prevista la possibilità di elevare tale percentuale al 100% attraverso il rilascio di garanzie integrative. Quali? Citando testualmente la delibera del 1995, "tale percentuale (cioè l'80%) potrà essere elevata fino al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazioni, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie".

Sulla carta, quindi, accedere ad un mutuo che finanzi interamente il prezzo dell'immobile è possibile: è sufficiente che il perito della banca assegni all'abitazione un valore commerciale non inferiore al prezzo che realmente la si paga. Ad esempio, se la casa costa 150.000 euro, sarebbe sufficiente che il perito la stimi almeno dello stesso valore.

Perché allora i mutui oltre all'80% sono così difficili da ottenere?

• Innanzitutto perché, sebbene la legge consenta di fare mutui al 100%, buona parte degli istituti di credito, per loro policy interna, scelgono di erogare mutui con un tetto posto all'80%;
• in secondo luogo, questo 80% è spesso interpretato in modo restrittivo: non l'80% del valore dell'immobile (come previsto dalla delibera CICR), ma l'80% del prezzo effettivamente dichiarato di fronte al notaio; a quel punto è evidente che il 20% mancante sia da coprire con i proprio risparmi.

Se invece ci si rivolge ad una banca (e per fortuna sono diverse) che consente di stipulare finanziamenti entro il 100% del valore dell'immobile, la strada è in discesa.

E' sufficiente avere, tra i richiedenti il mutuo, un lavoratore dipendente con contratto a tempo indeterminato (oppure un lavoratore autonomo già avviato nella sua attività), oltre chiaramente alla disponibilità a pagare alla banca un qualcosa in più rispetto alla media, perché è evidente che le garanzie integrative di cui sopra non sono gratis (visto che spesso si tratta di polizze con copertura vita, invalidità e perdita lavoro).

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Per la lettura integrale della delibera del CICR del 22.04.1995, clicca qui.