La parola d’ordine della riforma del catasto è “dai vani al metro quadro”, ma non sarà solo questo il cambiamento che dovremo attenderci dal nuovo catasto delineato dalla legge sulla delega fiscale, il cui testo è stato approvato dalla Camera dei Deputati lo scorso giovedì 27 febbraio.
Anzitutto parliamo di tempi. La riforma del catasto non sarà rapida, almeno non quanto le altre annunciate dal Governo Renzi. Il DDL sulla delega fiscale, infatti, prevede un periodo di 12 mesi per la predisposizione dei decreti attuativi. Stando poi alle stime fatte dal direttore generale delle Entrate, Attilio Befera, il processo per completare il nuovo catasto non sarà inferiore ai 4/5 anni.
Gli elementi che rendono così “lento” il processo di formazione del Nuovo Catasto vanno ricercati sia nell’elaborazione dell’algoritmo necessario al calcolo delle rendite catastali, ma anche nell’aggiornamento delle mappe catastali ancora mancanti (qualche milione di documenti) e nell’individuazione degli edifici campione su cui tarare gli algoritmi di calcolo.
Abbiamo più volte riassunto i principi cardine della riforma del catasto che qui di seguito riepiloghiamo brevemente:
1. La rendita catastale nel Nuovo Catasto algoritmico sarà calcolata a partire dal dato dei valori di locazione annui espressi al metro quadrato.
2. Aggancio del valore patrimoniale al valore di mercato reale dell’immobile.
3. Saranno coinvolti i Comuni italiani che forniranno all’Agenzia delle Entrate i dati che quest’ultima non è in grado di reperire con facilità e rapidità (il c.d. Federalismo Catastale)
4. Stime dirette per le unità a destinazione speciale.
5. Nel Nuovo Catasto le commissioni censuarie, che avranno il compito di attribuire rendita catastale e valore patrimoniale avranno tra i propri membri anche rappresentanti delle associazioni di categoria e degli stakeholders.
6. Autotutela del cittadino per l’attribuzione delle nuove rendite catastali.
Tra gli elementi che dovranno essere considerati più attentamente vi è anche il principio dell’invarianza di gettito, ossia l’assicurazione che con l’aumento delle rendite catastali degli immobili (in base ad alcune simulazioni si potrebbero avere degli incrementi di valore fino al 1.000%) non si determinerà un aumento del gettito complessivo della tassazione sugli immobili e comporterà una riduzione delle aliquote, in modo da lasciare invariato il carico complessivo.
Questo almeno quanto aveva assicurato a suo tempo l’allora Ministro delle finanze, Fabrizio Saccomanni.
Certo è che, quando sarà operativo il Nuovo Catasto, uno dei vantaggi sarà quello di una maggiore adesione alla realtà dei valori patrimoniali e locativi degli immobili con un vantaggio sul mercato immobiliare.
Di Mauro Ferrarini