Sul permesso di costruire (PDC) sono stati versati i classici fiumi di inchiostro. A seguito delle recenti modifiche intervenute sulla disciplina edilizia e sul Testo Unico dell’Edilizia è opportuno fare un riepilogo che fornisca le indicazioni di base relative alla presentazione della domanda, alla fase istruttoria e alla successiva adozione del provvedimento (leggi anche Il permesso di costruire dopo il Decreto del Fare).
Ad aiutarci in questa incombenza è il Centro Studi del Consiglio Nazionale degli Ingegneri, che ha realizzato una fotografia del permesso di costruire “dall’oggetto della domanda all’adozione del provvedimento” nell’ambito dello studio Per il rilancio del Paese: sussidiarietà e semplificazione.
Iniziamo con il dire che la disciplina per il rilascio del permesso di costruire è contenuto all’art. 20 del DPR 380/2001, il c.d. Testo Unico per l’Edilizia. Alla norma nazionale si affiancano le specifiche previsioni regionali e locali (consulta anche la Pagina aggiornata dedicata al Testo Unico Edilizia).
L’iter per il rilascio del permesso di costruire deve rispondere anche alle previsioni contenute nella legge 241/1990 sul procedimento amministrativo. In particolare, in questa sede interessa evidenziare l’art. 20 che ne fa esplicito riferimento, gli artt. 4 e 5 (nomina del responsabile del procedimento), gli artt. 14 e seguenti sulla conferenza di servizi, l’art. 10-bis sulla comunicazione delle ragioni ostative all’accoglimento della richiesta e l’art. 2 sulla conclusione del procedimento.
La domanda di permesso di costruire: l’oggetto
Quali interventi rientrano nel novero di quelli che richiedono il permesso di costruire?
Sono subordinati al rilascio del permesso di costruire tutti gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia; quindi, nel dettaglio: gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di ristrutturazione edilizia.
Ma tutte le ristrutturazioni edilizie necessitano del rilascio del permesso di costruire? La risposta è no. Sono subordinati al rilascio del PDC solo gli interventi che portino un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche al volume e sagoma e, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino un mutamento della destinazione d’uso.
Occorre sottolineare che le singole Regioni possono legiferare in materia, stabilendo, per esempio, quali mutamenti degli edifici siano subordinati al permesso di costruire o alla denuncia di inizio attività.
Presentazione della domanda di permesso di costruire
La domanda di permesso di costruire va sottoscritta dal proprietario dell’immobile o da chi ne abbia diritto a richiederlo. Va presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia (leggi anche Sportello Unico per l’Edilizia, quali sono le sue funzioni?).
A corredo della domanda per il rilascio del permesso di costruire vanno allegati:
1. attestazione concernente il titolo di legittimazione
2. elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio
3. altri documenti previsti dalla parte II del Testo Unico per l’Edilizia (disciplina tecnica per l’edilizia), solo se ne ricorrono gli specifici presupposti
La domanda per il rilascio del permesso di costruire va accompagnata da una dichiarazione del progettista che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici vigenti, ai regolamenti edilizi e alle altre normative di settore (norme antisismiche, requisiti igienico sanitari, sicurezza antincendio, ecc.). Nella dichiarazione occorre anche asseverare la conformità del progetto alle norme relative all’efficienza energetica.
Responsabile del procedimento
Entro 10 giorni dalla presentazione della domanda, lo Sportello Unico per l’Edilizia deve comunicare a chi ha presentato domanda il nome del responsabile del procedimento che eseguirà l’istruttoria.
Istruttoria
Entro 60 giorni (120 per i Comuni con più di 100.000 abitanti), il responsabile del procedimento acquisisce tutta la documentazione necessaria all’istruttoria attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia.
Una volta valutata la conformità del progetto alla normativa vigente, formula una proposta di provvedimento corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto.
Gli eventi che possono verificarsi durante l’istruttoria per l’esame della domanda di rilascio del permesso di costruire
Essenzialmente sono tre gli eventi che possono verificarsi durante la fase istruttoria.
1. Proposta di modifica al progetto originario. Va fatta dal responsabile del procedimento entro 60 giorni dalla presentazione della domanda di rilascio di permesso di costruire e ne vanno illustrate all’interessato le ragioni. L’interessato si pronuncia sulla richiesta di modifica e, se accettata, ha tempo 15 giorni per integrare la documentazione.
In questo caso, viene sospeso il decorso dei 60 giorni entro cui il responsabile del procedimento deve pronunciarsi (vedi paragrafo precedente).
2. Richieste istruttorie. Il termine di 60 giorni dalla presentazione della domanda per il rilascio del permesso di costruire può essere interrotto solo una volta dal responsabile del procedimento e, comunque, entro 30 giorni dalla presentazione della domanda stessa. Le richieste istruttorie vanno obbligatoriamente giustificate in maniera dettagliata e hanno validità esclusivamente per la motivata richiesta di documenti che integrino o completino la documentazione presentata allo Sportello Unico per l’edilizia e che non siano già nelle disponibilità dell’amministrazione.
3. Eventuale indizione della conferenza di servizi. Il responsabile dello Sportello Unico indice una conferenza di servizi nel caso in cui entro i 60 giorni dalla presentazione della domanda non siano intervenuti le intese, i nulla osta o gli assensi dalle p.a. coinvolte, oppure sia intervenuto il dissenso di una o più amministrazioni.
Adozione del provvedimento finale per il rilascio del permesso di costruire
1. Il permesso di costruire, notificato all’interessato dallo Sportello Unico per l’edilizia è adottato:
- entro il termine di 30 giorni dalla proposta di provvedimento formulata dal responsabile del procedimento
- entro il termine di 40 giorni dalla proposta di provvedimento formulata dal responsabile del procedimento, qualora il dirigente o il responsabile del procedimento abbia comunicato all’istante i motivi che ostano all’accoglimento della domanda di rilascio di permesso di costruire
- entro il termine di 75 giorni dalla data di presentazione della domanda di permesso di costruire in caso si tratti di interventi subordinati a DIA, posto che per detti interventi l’interessato ha la facoltà di richiedere il rilascio del permesso di costruire.
Se l’immobile oggetto dell’intervento è sottoposto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, il termine per l’adozione del provvedimento decorre dal rilascio del relativo atto di assenso. Il procedimento è concluso con l’adozione del provvedimento espresso e si applica quanto previsto dall’art. 2 della legge 241/1990 sulla conclusione del procedimento.
Mancato rilascio del permesso di costruire e ipotesi di silenzio
Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso (silenzio significativo con valore di provvedimento positivo), fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.
Riguardo a questi ultimi, in caso di diniego dell’atto di assenso, eventualmente acquisito in sede di conferenza di servizi, decorso il termine per l’adozione del provvedimento finale, la domanda del permesso di costruire si intende respinta.