Polizze assicurative: ciò che deve sapere chi acquista un immobile da costruire

La legge n. 210 del 2 agosto 2004 finalizzata alla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire prevede il rilascio di polizze assicurative. Le nuove norme si applicano alle concessioni edilizie rilasciate dopo il 21 luglio 2005. La tutela è riferita agli immobili soggetti a permesso di costruire il cui stato non consenta il rilascio del certificato di agibilità, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso. I beneficiari saranno le persone che hanno sottoscritto un contratto preliminare di acquisto di un immobile per il quale non sia possibile un trasferimento immediato della proprietà, inclusi i soci di cooperative edilizie.

1. La polizza fideiussoria

Relativamente all’obbligo di rilascio da parte del venditore, di fideiussione (bancaria o assicurativa) a garanzia degli acconti versati dagli acquirenti è fondamentale evidenziare che:

• l’oggetto della garanzia è il contratto preliminare di compravendita con cui il proprietario di un terreno si impegna a costruire e vendere un immobile (nota bene: il contratto preliminare di compravendita non ha effetti traslativi della proprietà);
• a fronte di pagamenti eseguiti dal promittente acquirente, è richiesta al promittente venditore una garanzia fideiussoria per l’importo dei versamenti con validità fino all’atto di trasferimento della proprietà;
• la garanzia opera esclusivamente nel caso in cui il venditore incorra in una situazione di crisi, più precisamente: a) pignoramento dell’immobile oggetto del contratto; b) dichiarazione dello stato di insolvenza; c) sentenza di fallimento;
• la polizza non copre altre ipotesi di controversia.

2. La polizza CAR (Contractor’s All Risks), tutti i rischi dell’appaltatore

La sottoscrizione di una polizza CAR (nota bene: facoltativa in quanto non è espressamente prevista dalle disposizioni di legge) consente di coprire tutti gli eventi dannosi accidentali e imprevedibili, che possono verificarsi durante il periodo di esecuzione delle opere appaltate, originati da qualunque causa non espressamente esclusa dalle condizioni generali.

La polizza assicura, durante il periodo della costruzione, qualunque immobile comprendendo anche le installazioni di impianti e dei macchinari al servizio dell’opera.

Tra le tipologie di rischio assumibili si trovano per esempio:

• fabbricati destinati ad abitazioni;
• ville a schiera;
• ville unifamiliari.

La polizza CAR ha come obiettivo la protezione di tutti quei soggetti che hanno un interesse economico nel progetto.

I soggetti assicurati sono:

• il committente – colui che ha interesse alla realizzazione dell’opera;
• l’appaltatore – contraente della polizza – l’impresa costruttrice che si assume e/o si fa carico dell’esecuzione dei lavori (nota bene: l’appaltatore principale resta l’unico responsabile nei confronti del committente);
• i subappaltatori – soggetti diversi (altre ditte) a cui l’appaltatore delega parte dell’esecuzione delle opere perché specialistiche o di minor contenuto tecnico.

Durata della copertura – La polizza ha effetto dall’inizio dei lavori immediatamente dopo lo scarico del materiale in cantiere e comprende:

• stoccaggio dello stesso;
• costruzione dell’opera;
• collaudo (solitamente previsto entro 12 mesi dalla fine dei lavori)

Termina normalmente con la conclusione dei lavori sancita da uno di questi eventi:

• rilascio di un certificato provvisorio di collaudo da parte del committente;
• consegna dell’opera al committente o firma del certificato di fine lavori;
• uso anche parziale e temporaneo dell’opera secondo destinazione (anche in assenza di uno specifico documento sottoscritto).

3. La polizza “decennale postuma indennitaria”

Con questa polizza si indennizzano nei limiti, alle condizioni e con le modalità convenute, i danni materiali e diretti all’immobile assicurato, durante il periodo di efficacia del contratto, derivanti da uno dei seguenti eventi:

• Rovina totale o parziale;
• Gravi difetti costruttivi;

purché detti eventi siano derivanti da un accidentale vizio del suolo o da un accidentale difetto di costruzione (art. 1669 c.c.) e che abbiano colpito parti dell’immobile destinate, per propria natura, a lunga durata.

Parti interessate – Le parti interessate sono il costruttore che contrae la polizza e l’acquirente persona fisica che è l’assicurato, il beneficiario della polizza stessa. La polizza ha infatti l’obiettivo di tutelare l’acquirente (la persona fisica) che acquista un edificio o una sua porzione, con atto che abbia come fine il trasferimento futuro di un immobile o un diritto di godimento sullo stesso.