Una forma di finanziamento particolare è il prestito vitalizio iptecario. Utilizzato da tempo all’estero, dove è conosciuto come reverse mortgage o equity release, è stato introdotto in Italia solo da pochi anni, con il decreto legge n. 203 del 30 settembre 2005, convertito, con modificazioni, dalla Legge 248/2005 (Legge Finanziaria 2006). Prima, infatti, questo tipo di finanziamento non era consentito.
In cosa consiste? Il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento a lungo termine assistito dalla garanzia dell’ipoteca di primo grado sulla casa di proprietà, dedicato agli over 65, cioè a persone fisiche che abbiano compiuto 65 anni. Quindi, da questo punto di vista, può essere considerato un mutuo
garantito da ipoteca. L’importo del prestito dipende dall’età del richiedente e dal valore della casa data in garanzia. Tanto maggiore è il valore della casa e tanto più alta è l’età, tanto più elevato sarà l’importo che si potrà ottenere con il prestito vitalizio.
La finalità del finanziamento è quindi la liquidità e il denaro ottenuto può essere utilizzato con la (quasi) massima libertà, anche se di solito l’istituto finanziatore impedisce, o come minimo, sconsiglia di utilizzare il denaro per scopi quali l’acquisto o la ristrutturazione di un’altra casa intestata ai mutuatari, il finanziamento di attività produttive o professionali dei mutuatari o investimenti finanziari speculativi.
Il prestito vitalizio ipotecario non richiede rimborsi di alcun tipo, nemmeno per gli interessi, durante la vita del mutuatario. Gli interessi e le spese annuali vengono sommati annualmente e il debito complessivo verrà rimborsato in un’unica soluzione dagli eredi del mutuatario. In caso di coniugi o conviventi il finanziamento deve essere cointestato e sarà rimborsato solo dopo la scomparsa del più longevo dei due cointestatari. Il prestito non ha quindi una scadenza predeterminata. Per questo viene chiamato vitalizio. Il proprietario della casa potrà quindi disporre del denaro del finanziamento secondo le proprie esigenze, senza doversi preoccupare di pagare rate e di rimborsare il capitale o gli interessi.
Dopo la scomparsa del mutuatario, l’istituto finanziatore richiederà il rimborso dell’intero finanziamento agli eredi che, con la successione, acquisiranno la proprietà dell’immobile insieme al debito da rimborsare. Se gli eredi sono interessati a mantenere la proprietà della casa potranno rimborsare quanto dovuto e liberare la casa stessa dall’ipoteca, oppure potranno venderla e rimborsare il prestito con il ricavato della vendita.
Se nel corso degli anni, dopo che il finanziamento è stato erogato, il valore dell’immobile dovesse continuare a crescere, si potrà ancora contare su una cifra importante di denaro, anche dopo aver rimborsato il prestito. Nel caso in cui il debito dovesse invece salire oltre il valore della casa, l’importo dovuto dagli eredi non potrà comunque mai essere superiore al valore di realizzo della casa, ai sensi dell’articolo 1236 del Codice Civile.
Se non ci sono eredi, o se questi non procedano al rimborso, l’istituto finanziatore potrà ottenere il rimborso attraverso la vendita dell’immobile, ma solo dopo che siano trascorsi almento 12 mesi dalla data di scadenza del finanziamento.
(Segue seconda parte)