Riprende il nostro Dossier dedicato alle Tasse sulla Casa con un nuovo post di approfondimento focalizzato sulle modalità di calcolo delle varie imposizioni fiscali che gravano sugli immobili all’atto delle diverse registrazioni notarili.
Stiamo parlando, nello specifico, dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale.
Anzitutto tutte le tasse sulla casa citate vengono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Per le vendite di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato.
È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito
2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.
L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.
Questo sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30% dell’onorario del notaio, che viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto.
Alle cessioni degli immobili a uso diverso da quello abitativo (terreni, negozi, uffici, eccetera) e loro pertinenze, non può essere applicata questa modalità di tassazione.
Come si determina il valore catastale
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa
- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1)
- 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
- 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
Per un elenco completo delle diverse categorie catastali, leggi il post sulla classificazione catastale degli immobili.
Nei trasferimenti di immobili non censiti, per determinare il valore catastale, le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta). In questo caso, è necessario manifestare espressamente nell’atto l’intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 del DL 70/1988, convertito dalla legge n. 154/1988. La rendita catastale attribuita sarà notificata al contribuente dall’Agenzia – Territorio.
Se il valore determinato sulla base della rendita attribuita è superiore a quello dichiarato nell’atto, il contribuente dovrà pagare la maggiore imposta e i relativi interessi, calcolati a partire dalla registrazione dell’atto.
La base imponibile per l’IVA
Quando la vendita della casa è soggetta a IVA, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti.
Sul tema generale dell’IVA in Edilizia, consulta la nostra Pagina Speciale IVA in Edilizia.