Prima ci voleva l'unanimità o, in mancanza di accordo, il ricorso al giudice. Con la conseguenza che tante situazioni critiche sono rimaste semplicemente bloccate. Oggi – dicono le Sezioni unite della Cassazione – è sufficiente la metà più di uno degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi. Una bella ventata di semplicità per tutti quegli edifici, e sono almeno 50mila, in cui ci sono i margini per ritoccare i millesimi.
Il guaio è che sulla corretta lettura della pronuncia gli interpreti si sono subito divisi. Si aprono incertezze sulla tipologia delle tabelle modificabili, sulla casistica che può determinare la correzione e sui criteri da seguire nel calcolo. In ogni condominio, quindi, sarà fondamentale preparare bene il terreno prima di avviare la procedura: consultare un tecnico preparato e poi costruire un ampio consenso in assemblea.
Il ministero dell'Economia e delle finanze ha conteggiato 1 milione e 18mila codici fiscali, attribuiti ad altrettanti edifici, che rappresentano quindi il "pianeta condominio" in Italia. A parte i casi in cui c'è stato un errore di calcolo nella formazione dei millesimi, i palazzi nei quali occorre una modifica delle tabelle millesimali sono quelli in cui sono stati alterati i rapporti di valore tra gli alloggi. Detto diversamente: se chi vive all'ultimo piano ha trasformato in mansarda la soffitta, il suo alloggio deve "pesare" di più rispetto a quello del piano di sotto.
Quindi, se ora ha 40 millesimi, dopo la modifica potrebbe averne, ad esempio, 50, con un aumento delle spese condominiali di quasi 500 euro all'anno (ipotizzando la spesa annua standard di 1.900 euro). E lo stesso succede quando il palazzo è stato sopraelevato, quando è stato costruito un superattico sopra l'ultimo piano o quando sono stati realizzati una grande veranda o un soppalco che trasforma di fatto in bilocale un monolocale.
Sono quelli che tecnicamente si chiamano ampliamenti. Le ultime rilevazioni dell'Istat, piuttosto datate, indicano che tra il 1995 e il 2006 sono state aggiunte alle case italiane quasi 90mila stanze all'anno. Logico che la maggior parte di questi interventi si riferisca a villette e case monofamiliari. Ma un intervento su dieci – ricalcando l'andamento standard della produzione edilizia – è riconducibile a edifici plurifamiliari.
Così, sommando tutte le situazioni irrisolte nel corso degli anni, si può calcolare che almeno 50mila condomìni su un milione – il 5% – possano beneficiare della sentenza. Una stima di massima, ma sicuramente prudenziale: basti pensare, per rendersene conto, alle leggi varate in 17 regioni per consentire il recupero a fini abitativi dei sottotetti e alle migliaia di interventi effettuati nella sola città di Milano grazie alla legge regionale 12/2005.
L'impatto della sentenza si farà sentire anche sul contenzioso. Nei condomìni italiani – secondo il 3° rapporto Anaci-Censis – ogni anno sorgono più di 180mila nuove cause giudiziarie, che vanno ad alimentare uno stock che Il Sole 24 Ore ha stimato in circa un milione di vertenze pendenti. I motivi di litigio principali sono l'utilizzo delle parti comuni, i rumori molesti e gli interventi di manutenzione dello stabile. Ma tra i motivi meno frequenti, rileva l'Anaci, ci sono anche quelli relativi ai millesimi.
In effetti, finora pochi comproprietari si sono avventurati in un'azione di revisione delle tabelle, perché la necessità di citare tutti gli altri inquilini – unita alla complessità della materia – funzionava da deterrente. Il voto semplificato in assemblea, comunque, potrebbe eliminare anche queste cause e, con un po' di buona volontà, favorire lo smaltimento dell'arretrato.
Perché questo obiettivo non rimanga sulla carta, però, bisogna che i condòmini si muovano con attenzione: altrimenti, il momento della controversia sarà solo rinviato, e chi si riterrà danneggiato dalla nuova tabella impugnerà la delibera o promuoverà l'azione di revisione.
I dubbi sono rilevanti. Subito dopo la sentenza alcuni interpreti, tra cui Confedilizia, hanno affermato che le nuove regole si applicano solo alle tabelle d'uso e non a quelle di proprietà. Altri ancora, invece, ritengono che possano valere per tutte le tabelle. Neppure sui criteri di calcolo delle tabelle la legge detta regole precise. E anche sui presupposti delle modifiche ci sono incertezze: l'assemblea può intervenire a sua discrezione, oppure bisogna rispettare la casistica definita dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile?
L'unica soluzione, in attesa che si consolidi un'interpretazione collaudata, è cercare il più ampio consenso nel condominio e consultare un tecnico che sia in grado di valutare la posta in gioco. Ricordando sempre che avviare la procedura per "spostare" un paio di millesimi non avrebbe senso.
Fonte: Cristiano Dell'Oste de Il Sole 24Ore