Chi ha ricevuto un avviso di accertamento su un immobile sconosciuto alle autorità non può trasferirlo senza il calcolo della rendita definitiva Bloccate le vendite delle case fantasma, almeno per ora. E stop anche a donazioni e successioni.
Due fasi
Sono oltre 2,2 milioni in tutta Italia le particelle di catasto terreni all’interno delle quali sorgono fabbricati non dichiarati in catasto che sono state identificate dall’Agenzia fiscale: ai proprietari delle case era stato concesso un termine, che è scaduto il 30 aprile scorso, per “autodenunciarsi” evitando guai peggiori. Poi sono scattati i sopralluoghi sul campo condotti da tecnici dell’amministrazione e da liberi professionisti convenzionati: gli esiti degli accertamenti vengono sono registrati nelle banche dati catastali mentre agli immobili finora sconosciuti sono attribuite le categoria, una classe corrispondente a quella media della zona censuaria di appartenenza e la rendita catastale presunta; all’iscrizione in catasto di quest’ultima segue l’avviso di accertamento all’intestatario catastale. Fin qui la prima fase, dopodiché si apre la seconda che tende alla completa regolarizzazione dell’immobile: serve la presentazione di un atto di aggiornamento da parte della persona interessata; altrimenti scatta la dichiarazione d’ufficio e il procedimento si chiude con l’attribuzione all’immobile della rendita catastale definitiva. Ma attenzione: la valutazione sulla regolarità urbanistica resta comunque affidata al Comune.
Anello mancante
Nel periodo compreso fra l’attribuzione della rendita presunta e quella definitiva, spiega l’Agenzia, è escluso che si possano effettuare compravendite né donazioni per le case fantasma: non risulta infatti possibile rilasciare la dichiarazione di conformità oggettiva. E per i lasciti dei parenti deceduti - suggeriscono i tecnici - quando nell’attivo ereditario sono compresi immobili non dichiarati per i quali è stata iscritta al catasto la rendita presunta appare preferibile procedere alla regolarizzazione completa prima di presentare la dichiarazione di successione. La spiegazione dello stop ai trasferimenti risiede nel comma 1 bis aggiunto alla legge 52/1985 dall’articolo 19, comma 4, dal decreto legge 78/2010. La norma impone un criterio di «coerenza oggettiva» nel senso che il rogito e gli altri atti immobiliari, a pena di nullità, devono contenere tre elementi: l’identificazione catastale delle unità immobiliari urbane, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione resa dagli intestatari della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli immobili urbani (il principio della «coerenza soggettiva» impone invece al notaio di identificare gli intestatari catastali e la verifica della conformità fra i titoli iscritti in catasto e quelli presenti nei registri di pubblicità immobiliare).
Provvedimento anti evasione
L’obiettivo è, in tutta evidenza, combattere l’elusione fiscale. Per quanto riguarda le case fantasma risulta allora impossibile rilasciare la dichiarazione della conformità delle “carte” con lo stato di fatto degli immobili: per le unità immobiliari derivate da fabbricati mai dichiarati, infatti, non si procede all’aggiornamento cartografico e non sono redatti i relativi elaborati grafici, viene così a mancare l’elemento principale di raffronto, vale a dire la planimetria depositata al catasto. Con la circolare 7/2011 l’Agenzia del territorio definisce le modalità con le quali effettuare gli aggiornamenti dei diversi database e descrive le operazioni che i tecnici dell’amministrazione devono eseguire per rendere coerenti i documenti catastali con la situazione attuale degli immobili regolarizzati.tratto da il messagerocasa.it 12 Dicembre.it