Accertamento Fiscale dell’Agenzia delle Entrate su acquisto, vendita di casa e sanzioni per Imposte di registro, e ipocatastali

Può capitare di ricevere una cartella di pagamento sull’acquisto o vendita di una casa, appartamento, immobile, fabbricato o altro valore immobiliare con l’applicazione di sanzioni ed interessi per aver dichiarato nell’atto un valore inferiore rispetto a quello considerato normale da parte del fisco, e subire un accertamento fiscale (nello specifico in accertamento immobiliare).
La domanda su come comportarsi può non trovare una immediata soluzione e necessitare di qualche chiarimento o almeno qualche spunto.

In caso di accertamento fiscale automatico con cartella di pagamento in caso di vendita o acquisto di un immobile, casa, appartamento, immobile o fabbricato e/o pertinenze che hanno portato a richiedere una maggiore imposta di registro o ipotecaria e catastale diversa e maggiore rispetto a quella versata in sede di stipula dell’atto dal Notaio, ci si pone il problema su come difendersi da un’imposta di registro ad un prezzo di cessione inferiore.
Ci si pone la domanda su come difendersi in quanto non sempre le pretese dell’agenzia delle entrate sono fondate per diverse ragioni che affronteremo qui di seguito cercando di dare qualche spunto di riflessione e qualche consiglio utile per chi dovesse trovarsi nella situazione sopra descritta.

L’accertamento del fisco, come abbiamo avuto modo di vedere nell’articolo dedicato al prezzo di cessione da indicare nell’atto di compravendita di una casa, scatta in modo automatico al verificarsi di alcune condizioni che sinteticamente possiamo descrivere in un valore dichiarato nell’atto al di sotto del valore OMI attribuito.
Il reato tributario che vi sarà contestato è quella di minori imposte di registro o Iva, ipotecarie o catastali (con sanzioni del 30% e interessi al saggio legale).

Il primo passo per un’analisi attenta della fattispecie presuppone un controllo sugli elementi di fatto che hanno portato all’accertamento, ossia in primis la decadenza del potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Il secondo passo è la verifica della correttezza forma della cartella di pagamento rispetto a quanto stabilito dall’accertamento mobiliare in quanto dovrà essere caratterizzata da tutti quegli elementi che rendono l’atto funzionale allo scopo previsto e mettono il contribuente in condizioni di potersi difendere in giudizio. Primo tra tutti è la carente o mancata motivazione dell’atto che spesso viene definita con formule standard e che nulal hanno a che vedere con la fattispecie, ma possono anche verificarsi errori più grossolani come errore nell’intestazione, nei dati catastali, assenza di pagina, elementi costitutivi che sono in grado di rendere nullo l’atto e come tale non dovute le imposte in esso contenute.
In un caso mi capitò addirittura che mancavano due pagine, in un altro caso che si era verificato un salto di numerazione. In sede di contenzioso possono essere elementi che autonomamente non genererebbero la nullità dell’atto ma all’interno del contenzioso ed insieme ad altri possono avere una forza persuasiva determinante.

Oltre a questi potete allora entrare nel merito ossia cercare di smontare l’apparato su cui si fonda l’accertamento fiscale, ossia quello della determinazione del prezzo considerato normale da parte dell’agenzia delle entrate.
Nel merito significa capire come l’agenzia delle entrate ha costruito il suo valore normale e che come abbiamo anticipato sono prese prendendo come riferimento I valori OMI. In tal senso potremo opporre all’agenzia delle entrate che l’immobile non corrisponde per caratterisitiche a quello

Presenza di una perizia dell’immobile della casa, appartamento o fabbricato con data antecedente all’atti compravendita che supporti la nostra fissazione del prezzo. Meglio ancora se la perizia è elaborata non dai soliti intermediari del mercato ma da periti tecnici e terzi rispetto alle parti interessate dall’atto di compravendita. Nel senso se il perito è mio cugino potrebbe avere una minore forza persuasiva rispetto alla stessa perizia effettuata dall’ordinario di architettura.

Ricordiamoci inoltre che non esiste un prezzo che il fisco può imporci perchè esiste un principio sacrosanto che è quello della liber contrattazione delle parti. Se decido di vendere una casa a mio nipote ad un prezzo inferiore al valore di mercato posso farlo e nessuno può e deve obiettare nulla. Il fisco però può dire che il differenziale tra il prezzo applicato ed il suo valore OMI costituiscono una donazione e potranno regolarsi di conseguenza.
Ma sarà anche necessario verificare che nel prendere il valore OMI abbiano preso le corrispondente zona omogenea, categoria catastale o non riferite all’epoca della compravendita ma in un periodo in cui il mercato era caratterizzo da valori completamente differenti.Potete verificarlo prendendo l’atto di cessione o una visura catastale aggiornata della vostra abitazione e confrontarla con quelle inserite a riferimento nell’accertamento immobiliare.

Poi ci sono gli elementi relativi allo specifico fabbricato ossia le caratteristiche dell’immobile. A titolo di esempio una casa in centro che non è mai stata ristrutturata dagli anni ’60 può costare molto in termini di costi di ristrutturazione, o anche altri lementi come la vicinanza alla metropolitana; non sto dicendo niente di nuovo ma mi stanno venendo in mente solo gli elementi che guidano le mie scelte di investimento nell’acquisto di una casa e che mi permette di chiedere un prezzo maggiore o minore per un immobile piuttosto che un altro.

Le previsioni semplici devono essere gravi precise e concordanti
Dal luglio 2009 tuttavia interviene la legge comunitaria 2008 con cui la presunzione da relativa diviene semplice e ciò de facto riduce il potere dell’accertamento fiscale che ora dovrà anche provare che le presunzioni siano gravi precise e concordantil’agenzia delle entrate dovrà avere anche produrre delle evidenze documentali ossia delle prove circa la ricostruzione di un diverso valore in quanto la presunzione semplice attribuita a questo diverso valore dovrà derivare da elementi che dovranno essere gravi, precisi e concordanti.

Valori al di sotto del quale si configura una presunzione semplice è riportato nella seguente tabella ma che tuttavia non determina necessariamente l’irrogazione di sanzioni.

Se si acquista una prima casa Rendita catastale x 115,5

Se si acquista una seconda casa o altre case diverese dalla prima Rendita catastale x 126,0

Due date da tenere a mente
Essendo intervenuto da una parte il Decreto Bersani dal luglio 2006 e quella di decorrenza della Legge comunitaria 2008 del luglio 2009 per verificare l’ambito di applicazione e come difendersi dagli accertamenti riferiti a tali periodi, in quanto solo dal luglio 2009 vale il discorso delle presunzioni gravi precisi e concordanti per tutti I periodi ancora accertabili.
Non a caso ho registrato un certa flessione degli accertamenti fiscali sui valori immobiliari a partire dal 2008 rispetto al 2006. Questo accade perchè ora lo scostamento dal valore OMI rappresenta solo un indizio mentre prima era una prova.

Anche per questo sta diventando determinante per il fisco avere tutta quella serie di informazioni tramite lo spesometro, la tracciabilità o altro perchè ha bisogno di un modo semplice per avere maggiori informazioni da produrre in giudizio, ma a che costi per noi?

Riferimenti normativi: Articolo 35, 39, e 54 del DPR 633 del 1972 e vi può venire in soccorso la circolare dell’agenzia delle entrate n.18 del 2010. Poter fissare il valore normale degli immobili invece potete fare riferimento al provvedimento dell’agenzia delel entrate 27 luglio 2007 che vi dà gli strumenti per determinare il valore OMI.

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