Qualora vogliate concedere in locazione una cosiddetta “casa vacanze”, quindi un vostro appartamento, casa al mare, in campagna o in montagna, vi do qualche chiarimento sul trattamento fiscale da adottare nella dichiarazione dei redditi sui canoni di affitto (o di locazione).
Andiamo al nocciolo del problema: la definizione di casa vacanze è fondamentale per l’identificazione della natura dei canoni percepiti se riconducibili al reddito di impresa o reddito personale (o anche semplicemente soggetto alla cedolare se se ne fa opzione anche se dopo vedremo se possibile adottarla per questa tipologia di locazione), o altro. Chiariamo quindi cosa si intende per casa vacanza prima di tutto.
Definizione di casa vacanze
Molto spesso si parla di Bed & Breakfast e sempre più spesso di casa vacanze. Quest’ultimo caso è disciplinato in modo chiaro dalle Leggi Regionali di cui vi riporto gli estremi a quella del Lazio dove sono descritte compiutamente le caratteristiche che deve avere l’immobile per essere considerato una casa per le vacanze.
Per casa vacanza deve intendersi l’affitto o la locazione di case, appartamenti, ville o altro, in forma imprenditoriale ed organizzata le cui caratteristiche variano a seconda della regione di ubicazione della casa.
Per la qualificazione dell’attività di affittacamere come attività imprenditoriale potete fare riferimento a quanto trovate nel Regolamento n. 16 del 2008 della Regione Lazio recante la disciplina delle strutture ricettive extraalberghiere (Ringrazio Carlo della segnalazione).
Vi consiglio di andare quindi sul sito della propria regione e di verificarne l’esatta definizione: a titolo di esempio vi riporto quella della Toscana che definisce casa vacanza “gli esercizi ricettivi aperti al pubblico gestiti unitariamente ed imprenditorialmente in forma professionale, organizzata e continuativa costituiti da almeno tre unità abitative”. La qualificazione come attività impreditoriale inutile dirlo che fa scattare una serie di adempimenti amministrativi e contabili più costosi e un diverso. “l’affitto di camere ammobiliate con la prestazione di servizi accessori, quali la consegna ed il cambio della biancheria e il riassetto del locale, pur in mancanza di organizzazione in forma di impresa, configura attività commerciale con produzione di reddito di impresa, se tale attività viene esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva”. Possiamo quindi dire che fornire servizi accessori è indice di imprenditorialità ma da solo non basta per qualificare i redditi prodotti come redditi di impresa in quanto sarà necessario anche porre in essere un’attività contiuativa ed abituale.
Trattamento fiscale delle case vacanze: il reddiot fondiario non vale sempre
Se parliamo di una semplice locazione sporadica di una casa per la quale non è previsto magari nemmeno l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione, non ci sono problemi perché il reddito sarà tassato come reddito di fabbricato (ex articolo 34 del Tuir) secondo cui “Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5 per cento (prima era il 15), sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione“. In pratica dovrà prendersi il canone contrattuale (e non quello percepito effettivamente), ridurlo del 5% e confrontarlo con la rendita catastale rivalutata del 5%. IL maggiore andrà soggetto a tassazione per scaglioni di reddito. Quello che risulta come valore seguirà la tassazione per scaglioni IRPEF sempre che si parli di reddito fondiario e non di impresa come vedremo nel seguito.
Tuttavia per la corretta qualificazione le leggi regionali non colgono tutte le caratteristiche richieste dalla norma tributaria per cui per la corretta qualificazione possiamo avere nel caso di una locazione sporadica, non abituale, dietro la quale non è prevista alcuna organizzazione come per esempio prima colazione, pranzi, o lavaggio biancheria, per fare un esempio, si parlerà di reddito fondiario.
In sintesi
In pratica quindi e volendo riassumere in estrema sintesi possiamo dire che se date in affitto abitualmente e con servizi accessori una casa il vostro reddito potrà essere classificato come reddito di impresa e la tassazione sarà quella definita dagli artt. 55 e seguenti del tuir.
Se invece darete in locazione abitualmente appartamenti senza però servizi accessori allora il vostro reddito sarà di natura fondiaria e varranno le metodologie di calcolo sopra evidenziate e applicando gli scalgio irpef al maggiore tra canone contrattuale e rendita catastale.
Se invece date in locazione case non abitualmente con o senza servizi accessori allora il vostro sarà un reddito diverso definito dall’articolo 67 del Tuir e sarà tassato per intero sul totale imponibile.
Laddove invece la locazione inizi ad essere maggiormente strutturata pur mantenendo il carattere di non abitualità, ossia non c’è un’attività continuativa, a mio avviso, perché non c’è una vera e propria definizione precisa anche se i caratteri si possono rinvenire dalla definizione di soggetti obbligati all’apertura della partita Iva per aiutarvi nella comprensione e nella comprensione, allora parleremo di un reddito diverso.
Autorizzazione all’esercizio della casa vacanze a Roma
Per fare une sempio per l’esercizio a roma dell’attività di casa vacanze sarà necessario chiedere l’autorizzazione al SUAR, denominato sportello unico delle attività ricettive. Vi consiglio di trovare l’analogo anche per il comune dove è situato l’appartamento o casa che intendete concedere in locazione.
Nell’ipotesi invece di una struttura organizzata, parleremo allora di un’attività imprenditoriale con obbligo di partita Iva e qualificazione del reddito prodotto come reddito di impresa e quindi se aprirete una società sarete tassati secondo le aliquote Ires del 27,5% e dell’Irap 4,9% (leggermente variabile da impresa ad impresa) mentre nei casi precedenti la tassazione seguiva gli scaglioni Irpef. Ovviamente le imposte non sono solo queste perchè ci sono anche contributi previdenziali e assistenziali di eventuali dipendenti, addizionali, imposte di bolle e altre tasse minoritarie però diciamo che IRES ed IRAP sono la quasi totalità del carico fiscale.
Cedolare secca per una Casa Vancanze
Non é possibile fruire della cedolare secca per questo tipo di case date in affitto purchè tra persone fisiche e purchè la destinzione delle case ad uso vacanze e semprechè non siano qualificabili le attività come imprenditoriali come descritto sopra perchè la cedolare si applica solo alle persone fisiche.
Un lettore segnala che presso il comune di Roma sia l’agenzia delle Entrate (ai fini della registrazione del contratto) sia il Suar (ai fini dell’ottenimento dell’autorizzazione allo svolgimento di attività ricettiva “casa vacanze”, seppure in forma non imprenditoriale) segnalano l’impossibilità di procedere alla sottoscrizione di contratti di locazione a uso abitativo con soggetti privati che in forma non imprenditoriale svolgeranno attività di casa vacanze. La motivazione è abbastanza chiara: per l’ottenimento dell’autorizzazione presso il Suar il contratto deve necessariamente contenere l’espresso richiamo all’uso ricettivo del bene; detto richiamo rimanda alla “produttività” del bene per conseguenza non può essere ammesso lo sgravio fiscale per il locatore
Tassa sui Rifiuti
Vi consiglio di leggere la risoluzione ministeriale 156 del 1998 in cui si riconoscono dei particolari benefici fiscali, ed anche l’articolo dedicato al Trattamento fiscale dei Bed & Breakfast (molto simili alle case vacanze) in cui troverete un approfondimento delle caratteristiche che devono avere queste strutture per essere considerate tali, nonchè l’articolo dedicato all’affitto delle camere a studenti universitari fuori sede.
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