Nel caso di cessione e vendita della prima casa anticipata, ossia prima dei 5 anni, con acquisto di una nuova prima casa, sono fatti salvi i benefici della minore imposta di registro versata sempreché si riacquisti in Italia o anche in uno stato della Comunità Europea un altro immobile (cfr circolare 31 del 2010) e si continuino a soddisfare i requisti previsti dalla legge nel testo unico dell'imposta di registro.
Leggete la Guida Fiscale Prima Casa Tasse-Fisco con un vademecum dei soggetti aventi diritto all'agevolazione, i soggetti esonerati, le modalità per fruire del risparmio di imposta.
Acquisto di pertinenza successivo all'acquisto della prima casa
Nel caso invece di acquisto di pertinenze degli immobili adibiti a prima casa si riscontra che anche se l'abitazione principale della pertinenza non ha goduto dei benefici prima casa, l'agevolazione fiscale potrà comunque essere goduta sulle pertinenze (cfr circolare 19 de 2001), questo perché la ratio agevolativa della norma ai fini dell'imposta di registro è indirizzata all'erogazione del beneficio tanto alle abitazioni quanto alle pertinenze a nulla rilevando una distinzione temporale tra l'acquisto della prima casa e della seconda a patto che se ne faccia menzione nell'atto di acquisto della pertinenza tanto della volontà di destinare il bene immobile, box, garage o altro a pertinenza di quella abitazione di essere in possesso dei requisiti.
Spese di ristrutturazione per l'ampliamento di casa non agevolata dai benefici prima casa
Sulla base di tali precedenti e in considerazione della volontà del legislatore di favorire gli interventi destinati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa, l'Agenzia dà l'ok alla fruizione del beneficio anche in caso di ampliamento dell'abitazione non "agevolata" per difetto dei requisiti di legge.
Vendita prima dei cinque anni e riacquisto di casa entro l'anno
Nel caso abbia acquistato un immobile, appartamento, casa con benefici prima casa e successivamente abbia acquistato un altro immobile come casa secondaria (anche nello stesso comune), non si decade dall'agevolazione se si procede a vendere la prima casa agevolata e a riacquistarne una nuova usufruendo ugualmente dell'agevolazione fiscale. Vi segnalo che a mio modesto avviso il requisito , stando ad una interpretazione letterale della norma deve sussistere al moemtno dell'acquisto e non anche per i cinque anni successivi come invece potrebbe desumersi dalla lettura della risoluzione dell'agenzia delle entrate numero 112 del 2012 in cui si parla dell'ipotesi del mancato riacquisto entro l'anno dell'immobile venduto entro i cinque anni a cui fa seguito l'ipotesi di richiesta di rinuncia alle agevolazioni fiscali prima casa per evitare l'assoggettamento alle sanzioni del 30% (per cui resterebbe da riversare solo la minore imposte non versata per effetto dell'agevolazione).
Trascorsi dodici mesi, qualora l'Ufficio non abbia ancora accertato la decadenza dal regime di favore, potrà beneficiare dell'istituto del ravvedimento operoso, con conseguente applicazione della sanzione ridotta (articolo 13 del Dlgs 472/1997).
Riacquisto oltre confine
Come dicevamo all'inizio inoltre è fatto salvo il diritto di avvalersi delle agevolazioni prima casa anche nel caso di ri-acquisto di appartamento in un paese della Comunità Europea semprechè nei due paesi (di residenza fiscale del soggetto e di localizzazione dell'immobile) sussistano quegli strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare effettivamente l'immobile ove sia situato o se sia effettivamente stato adibito ad abitazione principale.
Domanda di un lettore: Buongiorno, volevo richiedere un piccolo chiarimento. Io ho acquistato una prima casa 2 anni fa, intestandola a me e usufruendo delle agevolazioni fiscali e facendo un mutuo intestato interamente a me. Ora mi sono sposato in regime di comunione dei beni e vorremmo cambiare casa. Vendiamo la casa attuale e ne compriamo un'altra entro un anno. Se la nuova casa fosse intestata ad entrambi rishio/rischiamo di perdere le agevolazioni "prima casa" o devo quindi acquistare la nuova casa intestandola ancora solo a me?? Il mutuo è possibile farlo cointestato e beneficiare dei vantaggi fiscali se la casa fosse intestata solo a me?
Risposta di un lettore che ringraziamo
La nuova casa la potete acquistare entrambi e non perdi i benefici, l'unica differenza è che potrai usare il tuo credito d'imposta solo per la metà delle tasse che pagherai per la nuova casa (iva o imposta di registro a seconda che si tratti di acquisto da impresa o da privato) perché il credito è personale, quindi perdi la parte eccedente la metà delle imposte di tua competenza (es. credito vecchia casa 1.000 e imposte nuova casa 1.500, le tue 750 sono coperte dal credito mentre quelle di tua moglie no, per cui perdi i 250 di eccedenza). Ovviamente se le imposte della nuova casa fossero più del doppio di quelle della vecchia non cambierebbe nulla.
Se il mutuo è cointestato e la proprietà è di un solo coniuge, l'altro non ha diritto a portare in detrazione gli interessi e il coniuge proprietario può portare in detrazione solo il 50% di sua spettanza (soluzione assolutamente da evitare!!! Piuttosto il secondo coniuge può fare da fidejussore ma proprietà e intestatari del mutuo devono coincidere per non perdere le detrazioni fiscali).
Tassazione della plusvalenza per la vendita prima dei cinque anni
Limitatamente alla vendita prima dei cinque anni della prima casa la plusvalenza non sarà tassata se per la mggiro parte del periodo tra acquisto e vendita la casa è stata adibita ad abitazione principale come recitato dall'articolo 67 del T.U.I.R, concernente i redditi diversi, al comma 1, lett. b), "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".
Donazione prima casa ad amici o parenti
Attenzione perchè l'agenzia delle entrate ha affermato che cessa l'agevolazione fiscale prima casa allorquando l'immobile sia ceduto prima di cinque anni dall'acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all'acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d'imposta.
Riacquisto entro l'anno di un immobile ad un prezzo maggiore: il limite dell'agevolazione prima casa
Come segnalatomi da un lettore qualora vendete un immobile oggetto di agevolazioni prima casa e ne acquistae un altro per un importo maggiore entro l'anno potrete si continuare a godere delle agevolazoni fiscali prima casa ma il credito di imposta riconosciuto ai fini delle imposte di registro sarà solo fino a concorrenza del primo. In pratica la Legge 448 del 1998 all'articolo 7 comma 1 recita "[...] è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso". Grazie della segnalazione.
Vi consigliamo anche la lettura della categoria case ed immobili dove troverete delle utili guide fiscali del mondo immobiliare.
Prima di leggere le fattispecie vi consigliamo di leggere la Guida Fiscale alle agevolazioni fiscali prima casa
Provate a leggere anche il post dedicato ai benefici prima casa e successione
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