Amministratore di condominio: ruolo che cambia

La nuova riforma  del condominio oramai ai nastri di partenza definisce un nuovo ruolo anche per una figura centrale nel processo ovvero l’Amministratore di condominio.
In relazione al suo ruolo possiamo dire che da una parte ne  esce con più responsabilità e dall’altra ne esce rafforzato rispetto a prima, come un mandatario con responsabilità di gestione.
L’Amministratore diventa responsabile dei fatti e degli atti da lui compiuti in solido con i condomini nei confronti dei terzi.
Ha sempre un mandato annuale ma in mancanza di dimissioni o di revoca da parte dell’intera assemblea si intende prorogato automaticamente, ma il compenso dovuto all’amministratore anche prorogato tacitamente dovrà comunque essere specificato e portato a conoscenza all’assemblea al momento del rinnovo a  pena di nullità.
La revoca assembleare dell’amministratore non richiede la sussistenza di una giusta causa: è sufficiente il venir meno della relazione fiduciaria per privare di fondamento la permanenza nella carica.
La revoca dell’ Amministratore può essere deliberata dall’ Assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con modalità previste dal Regolamento di Condominio.
In caso di gravi irregolarità ( ad es.  omessa convocazione dell’Assemblea per l’approvazione del rendiconto,  mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari ed amministrativi o di deliberazioni dell’Assemblea, ecc..),  la revoca può essere disposta con ricorso da ciascun condomino, oppure la revoca può essere disposta dall’Autorità Giudiziaria, in tal caso viene inibito all’ Assemblea la possibilità di nominare nuovamente l’Amministratore revocato.
Naturalmente il provvedimento di revoca giudiziale va adottato sentito in contraddittorio l’Amministratore stesso ed il ricorrente (condomino istante).
Nel passaggio da un Amministratore all’altro oltre all’obbligo del passaggio di consegne inteso come consegna della documentazione in suo possesso al suo successore, vengono modificati i poteri dell’Amministratore dimissionario o revocato che non si intendono più pieni come precedentemente considerato ovvero coincidenti con l’art.1130 c.c. relativi alla gestione ordinaria, ma ben si lo stesso dovrà attivarsi solamente  per quelle attività che abbiano il carattere dell’urgenza per la conservazione dei beni comuni.
Un punto altrettanto importante è quello dell’ assicurazione professionale dell’ Amministratore per tenere indenni i condomini per gli atti compiuti dall’ amministratore nell’esercizio del suo mandato nei confronti dei terzi.
Se a richiederla è l’Assemblea si ritiene, in mancanza di un dettato normativo che gli oneri derivanti dalla stipulazione di detta assicurazione siano a carico dei condomini.
Estremamente importante è valutare al momento di valutare la polizza assicurativa dell’ Amministratore, le clausole ed i rischi relativi alle varie coperture per evitare contestazioni future.
Tra le innovazioni di rilievo in materia c’è l’imposizione del registro dell’anagrafe condominiale, del rendiconto annuale e della conservazione dei documenti legati alla vita dell’immobile gestito.
Tra i compiti dell’amministratore rientra la tenuta del registro di anagrafe condominiale e l’obbligo dell’amministratore di predisporre il rendiconto annuale.
L’Amministratore sarà tenuto a conservare i dati anagrafici dei soggetti di tutti i condomini ivi compresi gli usufruttari, i comodatari, i conduttori, ovvero di tutti quei soggetti che vantano diritti reali o personali di godimento sulle unità abitative del condominio.
I soggetti sopra indicati dovranno comunicare i dati e le eventuali variazioni entro 60 giorni, in caso contrario l’Amministratore avrà la facoltà di richiederli con lettera raccomandata agli stessi. Decorsi inutilmente 30 giorni dalla comunicazione l’Amministratore avrà la facoltà di reperire tali informazioni con altri mezzi addebitando agli interessati i costi sostenuti per tali ricerche.
Tali informazioni vanno richieste per finalità di sicurezza dell’ immobile.
Con riferimento al rendiconto annuale della gestione in assemblea, tali principi erano già ribaditi dall’art.1130 c.c. , ma viene rafforzato l’obbligo di darne visione alla scadenza di ogni anno.
Il codice prevede che i condomini ma anche i soggetti titolari di diritti reali o personali di godimento sulle unità abitative condominali, abbiano il diritto di prendere visione dei documenti ed estrarne copia.
Vi è la possibilità per l’Assemblea, al momento della nomina dell’ Amministratore, di nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio suddividendone la spesa d’incarico tra i condomini pro quota.
Nel caso in cui sia nominato amministratore di condominio una società, i requisiti per l’espletamento dell’incarico dovranno essere posseduti da tutti i soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati dalla stessa nelle attività specifiche di amministrazione di condominio.
Requisiti previsti per l’esercizio di attività di amministratore di condominio secondo criteri della riforma, sono :
1)    Godere dei diritti civili;
2)    Non essere stati condannati per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’ Amministrazione della Giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo,  a due anni e, nel massimo a cinque anni;
3)    Non essere stati sottoposti a  misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
4)    Non essere interdetti o inabilitati;
5)    Non risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
6)    Aver conseguito il diploma di scuola superiore (non necessario se l’attività di amministratore di condominio è fatta da uno dei condomini, o  nel caso abbia esercitato tale attività almeno per un anno nei 3 anni precedenti l’entrata in vigore della riforma);
7)    Aver frequentato un corso di formazione iniziale ed aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale ( non necessario se vi sono i requisiti  di cui al punto 6)
La perdita anche di uno solo di tali requisiti comporta la cessazione dell’incarico che può essere proposto su istanza di uno o più condomini, convocando l’Assemblea per la nomina di un nuovo Amministratore.
E’ buona norma, in caso di società, subordinare da parte dell’ Assemblea l’incarico alla presentazione ai condomini di polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato da ciascun membro della società.
Una novità di particolare rilievo per la figura dell’ Amministratore è l’obbligo di comunicazione dei morosi. Obbligo giuridico di comunicazione e posizione di garanzia per la salvaguardia delle pretesi di terzi creditori.
L’inerzia dell’ Amministratore diventa sanzionabile se non comunica su richiesta dei terzi creditori interessati, i dati dei condomini morosi.
L’obbligo giuridico dell’Amministratore comporta specificatamente “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso” (Art. 1129 comma 9 c.c.) , a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’Assemblea.
Rimane sempre l’ obbligo per l’ Amministratore di “ riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria della parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”.
La norma consente al terzo creditore di procedere prima a una doverosa escussione dei condomini morosi e, in caso di esecuzione infruttuosa, successivamente agire contro chi è in regola con i versamenti.
In pratica il creditore deve procedere in buona fede e con diligenza proseguire l’azione nei confronti dei condomini morosi e, solo in caso di esito negativo, procedere nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.
La figura dell’Amministratore è quella probabilmente più colpita dalle innovazioni delle riforma stessa iniziando un percorso che lo porta ad essere sempre più  una figura professionale con requisiti e responsabilità rilevanti  vuoi per essere  rivolto ad una gestione sempre più trasparente del suo mandato, vuoi per il potere d’iniziativa che lo  dovrà contraddistinguere nel risolvere le criticità condominiali.
Avv. Massimiliano Bettoni -  Studio Legale MaBe