Aria di grande rinnovamento per la disciplina del Condominio

Approvato dalla Camera il disegno di legge di riforma della normativa condominiale. Tra le principali novità, obbligo di formazione per l'amministratore e sottoscrizione di polizza per la R.C.  - se richiesto dai condomini -, nuove maggioranze assembleari, sito internet e conto corrente condominiale 
La scorsa settimana la Camera ha approvato il disegno di legge che si propone di rinnovare, con una boccata d'aria fresca, l'obsoleta disciplina del Condominio, ancora oggi disciplinata dal testo originario del codice civile risalente al 1942.
Vediamo quali sono le novità più importanti di questo disegno di legge, che dovrebbe essere promulgato a breve.
Parti comuni dell'edificio 
E' stato modificato l'art. 1117 cod. civ., facendo rientrare tra le parti comuni dell'edificio anche i sottotetti, i pilastri e le travi portanti.
Sono stati, poi, introdotti nel codice civile:

• L'art. 1117 - bis, a norma del quale " le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117";
• L'art. 117 - ter, a norma del quale " In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma ";
• L' art. 1117-quater. -- (Tutela delle destinazioni d'uso). -- In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136».

Ancora, ecco il testo del nuovo art. 1119 cod. civ.: "Art. 1119. – (Indivisibilità). – Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte con delibera unanime all’uso comune, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari".
Infine, cambiano le maggioranze assembleari per l'approvazione di interventi che comportano innovazioni all'edificio condominiale.
Secondo quanto stabilito dal nuovo articolo 1120 cod. civ., infatti, sarà necessaria una delibera assembleare approvata con il voto favorevole della metà del valore dell'edificio quando occore eseguire:

• le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrita` degli edifici e degli impianti;
• le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unita` immobiliari o dell’edificio, nonche´ per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
• l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. 

L'amministratore - anche dietro richiesta di un solo condomino interessato alle deliberazioni di cui sopra - dovrà convocare l'assemblea condominiale entro 30 giorni dalla richiesta.
La richiesta dovrà indicare il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi programmati. In mancanza, l'amministratore potrà invitare il condomino (o i condomini) richiedente a fornire le opportune integrazioni.
Maggiore professionalità dell'amministratore di Condominio


Il testo approvato dalla Camera il 27/09/2012 prevede nuove regole per gli amministratori di Condominio, che sono destinate a rendere questa figura il più professionale possibile: per assumere la carica di amministratore sarà, innanzitutto, necessario possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado; sarà, altresì, necessario avere frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere formazione periodica in materia di amministrazione condominiale - questi requisiti non sono necessari se l'amministratore è nominato tra i condomini o se ha svolto l'attività di amministratore di condominio per un anno nell'arco dei tre anni antecedenti alla data di entrata in vigore del testo di riforma -.
L'assemblea potrà subordinare la nomina dell'amministratore alla stipula di una polizza per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del suo mandato In questo caso, il massimale della polizza dovrà essere aumentato in caso di esecuzione di lavori straordinari nel condominio (per una somma non inferiore all'importo di spesa deliberato dall'assemblea).
Ancora, l'amministratore potrà essere revocato quando non presenta il conto della gestione, anche per un anno (fino ad ora era due anni).
Importante novità, poi, è costituita dal fatto che l'incarico di amministratore di condominio potrà essere svolto anche da società. Questa modifica è un importante adeguamento alla situazione attuale, nella quale si assiste alla costituzione di numerose società per lo svolgimento - in forma più organizzata - dell'attività di amministratore condominiale.
Per maggiore completezza, si riportano di seguito le norme aggiunte alle disposizioni di attuazione al condice civile con il testo di riforma:

• Art. 71-bis. – "Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore,
  nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita` di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche societa` di cui
  al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la societa` presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino puo` convocare senza formalita` l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.A quanti hanno svolto attivita` di amministrazione
  di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla
  data di entrata in vigore della presente disposizione, e` consentito lo svolgimento dell’attivita` di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica".

Durata in carica dell'amministratore di Condominio
La Camera dei Deputati ha modificato il termine di durata dell'incarico di amministratore di condominio indicato dal Senato (un anno invece di due anni). Tuttavia, l'incarico si intende rinnovato per un eguale durata.
Altra importante novità è costituita dal fatto che l'amministratore dovrà indicare analiticamente - all'atto della nomina o del rinnovo dell'incarico - l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. In mancanza, la nomina sarà viziata da nullità.
L'assemblea di condominio convocata in caso di revoca o dimissioni dell'amministratore, delibererà in ordine alla nomina e alla revoca del medesimo. Infine, se l'amministratore è revocato dall'autorità giudiziaria, l'assemblea di condominio non potrà nominare nuovamente l'amministratore revocato.
Maggioranze assembleari e modalità di convocazione dell'assemblea
Con la riforma della normativa codicistica cambiano le maggioranze assembleari.

Secondo quanto stabilito, l'assemblea in seconda convocazione si intenderà validamente costituita se saranno presenti i condomini che rappresentano un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei rappresentanti del condominio (secondo il vecchio testo, la maggioranza prevista era di metà dei rappresentanti del condominio).
La delibera assembleare si intenderà validamente approvata con il voto favorevole di almeno un terzo del valore dell'intero edificio.
Diverse sono le maggioranze previste nei seguenti casi:

• Art. 1136 cod. civ. - 4^ comma -: "Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita` e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonche´ 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo" (metà del valore dell'edificio);
• Art. 1136 cod. civ. - 5^ comma -: " Le deliberazioni di cui all’articolo 1120,
  primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio".

Si seganala, ancora, una novità per quanto riguarda la legittimazione all'impugnazione delle delibere assembleari: secondo il nuovo testo dell'art. 1137 cod. civ., l'impugnazione può essere proposta anche dai condomini assenti.
In merito alle modalità di convocazione dell'assemblea, il testo di riforma prevede che l'avviso di convocazione possa essere consegnato:
- a mano;
- a mezzo fax;
- a mezzo di posta raccomandata;
- a mezzo di posta elettronica certificata.
Di conseguenza, l'avviso di convocazione non si intende più validamente consegnato al condomino destinatario se immesso nella cassetta postale.
Sito Internet del Condominio
Se richiesto dall'assemblea (con il voto favorevole di metà del valore dell'edificio) ed a spese dei condomini, l'Amministratore dovrà attivare un sito Internet del condominio, dotato di username e password personalizzata di accesso per gli aventi diritto, in modo che ogni condominio interessato possa consultare e scaricare comodamente la copia di tutti gli atti che riguardano la gestione del Condominio (verbali, rendiconti, preventivi etc.).
Animali da compagnia
Buone notizie per gli amanti degli animali: con la nuova normativa è fatto espresso divieto di stabilire nel regolamento condominiale dei limiti alle destinazioni d'uso delle porzioni di proprietà esclusiva, compresa la possibilità di detenere animali da compagnia. Pertanto nessun regolamento potrà vietare di possedere un animale da compagnia, come invece fino ad ora molto spesso avveniva.
Conto corrente condominiale
E' fatto obbligo per l'amministratore di gestire tutti i flussi di denaro derivanti dalla gestione condominiale solo ed esclusivamente attraverso l'utilizzo di un conto corrente - postale o bancario - intestato al Condominio, al quale potranno avere accesso tutti i condomini per verificare, controllare ed estrarre copia (a proprie spese) degli estratti conto periodici.
Impianto di riscaldamento o raffreddamento autonomo
Il condomino potrà decidere autonomamente di istallare un impianto di riscaldamento o raffreddamento autonomo, purché sia accertata l'oggettiva difficoltà nell'erogazione da parte del riscaldamento centralizzato e tale problema non sia stato risolto dal condominio nell'arco di un'intera stagione di riscaldamento e non comporti - dal punto di vista tecnico - squilibri di funzionamento ed aggravi di spesa per gli altri condomini.
Questa facoltà di rinuncia all'utilizzo degli impianti centralizzati è prevista per tutti i tipi di utilizzo delle parti comuni dell'edificio. Per una maggiore comprensione di questa importante novità, si riporta il nuovo testo dell'art. 1118 cod.civ. : " Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino, ove venga oggettivamente constatato che il proprio immobile non gode della normale erogazione di calore, a causa di problemi tecnici dell’impianto condominiale, e questi, nell’arco di una intera stagione di riscaldamento, non sono risolti dal condominio, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In tali casi il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma". 

Riscossione degli oneri condominiali 
Il testo della riforma stabilisce che l'amministratore di condominio - tranne che nell'ipotesi in cui sia espressamente dispensato dall'assemblea dei condomini - deve procedere alla riscossione forzosa dei crediti del condominio, "entro sei
mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile e`compreso" (nuovo testo dell'art. 1129 cod. civ.). 
L'amministratore incorrerà in grave irregolarità se non curerà diligentemente l'azione giudiziale promossa per il recupero dei crediti esigibili, nonchè la fase di esecuzione coattiva.
Infine, sono state portate sostanziali modifiche all'art. 63 disp. di attauazione al codice civile. Le novità più importanti sono le seguenti:

• l'amminsitratore di condominio può agire con procedimento per decreto ingiuntivo per la riscossione dei crediti esigibili, senza bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea;
• I creditori possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti soltanto dopo l'escussione degli altri condomini.

Controversie condominiali e mediazione 
Con il testo di riforma viene data, finalmente, una precisa definizione di cosa si intende per "controversie in materia di condominio". Il nuovo art. 71 - quater disp. attuaz. al codice civile, infatti, ci dice che sono considerate tali " quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice".
Importanti novità anche per quanto riguarda la mediazione in materia condominiale:

• La domanda di mediazione dovrà essere presentata presso un organismo che si trova nella circoscrizione del Tribunale nella quale è ubicato il condominio. In mancanza, la domanda sarà considerata inammissibile;
• Legittimato a partecipare al procedimento di mediazione è l'amministratore, a seguito di delibera assembleare approvata con il voto favorevole di metà del valore dell'edificio. Se i termini di comparizione previsti non consentono di assumere in tempo la delibera, il mediatore - su istanza del condominio - disporrà un'idonea proroga della prima comparizione;
• La proposta di mediazione deve assere approvata dall'assemblea con le maggioranza pari alla metà del valore dell'edificio. Se non è raggiunta tale maggioranza, la proposta si deve intendere per non accettata;
• Il mediatore fisserà il termine per la proposta di conciliazione tenuto conto della necessità dell'amministratore di procurarsi la delibera assembleare.

Le disposizioni di cui al disegno di legge di riforma del condominio sopra commentato (se non interverrano altre modifiche) entreranno in vigore trascorsi sei mesi dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.
In conclusione, molte sono le novità di questo disegno di legge, che apporta grandi cambiamenti alle norme codicistiche che riguardano il Condominio ma che, a ben guardare - ed inevitabilmente -, comporterà anche un significativo aumento dei costi di gestione delle realtà condominiali che, in un momento di difficoltà come quello in cui stiamo vivendo, andrà ad appesantire ulteriormente le tasche delle famiglie italiane.
Per consulenze professionali (anche personalizzate) e assistenza legale, fiscale, tecnica, ecc. in materia di condominio, contattare i professionisti dello Studio Legale Avv. Daniela Conte & Partners al seguente indirizzo email: autoricronacagiudiziaria@gmail.com. 
Asolo (TV) - Roma, 6 ottobre 2012
Avv. Frida Del Din Partner di Studio Legale Avv. Daniela Conte & Partners
Avv. Daniela Conte
Studio Legale Avv. Daniela Conte & Partners
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DISEGNO DI LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO
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