Calcolo valore della nuda proprietà: tabella, convenienza e chiarimenti per l’acquisto

Vediamo insieme di ragionare sulla convenienza della nuda proprietà e su come si effettua il calcolo per la determinazione del prezzo di acquisto dell'immobile grazie anche alla tabella dei coefficienti e agli altri parametri che possono influenzare il valore.

Quando conviene la nuda proprietà

Fare ricorso all'acquisto della nuda proprietà è un modo per sfruttare alcune condizioni soggttive dell'acquirente, dei tassi di crescita dle mercato, delle condizioni vantaggiose a cui è possibile accedere per la richiesta di eventuali mutui o finanziamenti immobiliare e perchè no anche anche alle condizioni economiche del venditore.

Vediamo quindi il calcolo della nuda proprietà in base agli anni del titolare del diritto di proprietà

Il primo elemento il valore dell'Immobile stimato di mercato alla data di riferimento

Gia da questo potete facilmente intuire come il valore della nuda proprietà sia inflenzabile dalle valutazioni di mercsto dell'immobile che comuneu ruotano talvolta a range di valutazione anche del 10 o 20%. Per sapere orientativamente la valutazione delal vostra zona potete andare sul sito dell' OMI ossia dell'osservatorio immobiliare, digitare la vostra via,scegliere l'opzione immobili residenziali abitativa ed ecco li che vi viene fuori l'intervallo di prezzi di mercato a mq. Li moltiplicate per la superficie commerciale della vostra casa e vi uscirà il prezzo di mercato.

Altra strada è quella di contattare degli agenti immobiliari per farvi periziare gratuitamente l'immobile. personalmente ci ho provato ma devo dire che l'intervallo di valore si allargava. C'era chi sparava cifre altissime e chi bassissime senza darmi troppi giustificativi. Inutile spiegarvi chi sparava alta perchè lo faceva e chi basso. Tuttavia comunque anche loro possono aiutarvi a tracciare due valori di cui potrete fare poi una media ed avere un prezzo di riferimento più ragionevole.

Età del venditore: su questa nulla questio non credo che ci siano problemi a chiederla al venditore

Tasso di interesse legale annuo: dovete far riferimento al saggio di interesse vigente alla data di riferimento che potete per esempio prendere dall'articolo dedicato al tasso di interesse legale. Immaginate oggi lo 0,5%.

Con questi due parametri calcolerete la renita annua prevista dal fatto di avere a disposizione il bene immobile.

La rendita annua andrà poi moltiplicata con i coefficienti della tabella prevsti per il valore della nuda proprietà che vi riporto nel seguito.

Come potete vedere dalla tabella usufrutto e nuda proprietà sono collegati in qaunto rappresentano il complemento a 100.

Riassumendo:

Condizioni soggettive per chi acquista: dovete necessariamnte avere una dotazione minima patrimoniale a disposizione con cui pagare il preliminare di vendita. Se non avete tutto cash in contatni per intenderci dovrete verificare quanta parte dovrete chiedere a mutuo e quale rata, in relazione anche alla durata dell'ammortamento del mutuo potrete riuscire a sostenere mensilmente voi e magari anche vostra moglie.

Ricordatevi che oggi per capire quale è la rata massima si applica la regola di un terzo dello stipendio mensile. Per cui la banca dovrebbe erogarvi un mutuo che presupponga una rata mensile al più pari a questa quota. Se invece non avete uno stipendio mensile perchè magari siete benestanti oltre ad avere la mia massima ammirazione dovrete provar a chiedere una finanziamento senza busta paga anhce se l'ottenimento è difficile in quanto dovrete dimostarre che avete altre fonti di finanziamento stabili nel tempo.

Giuridicamente la vendità della nuda proprietà consiste nella cessione del diritto di proprietà lasciando in capo al venditore il diritto di usufrutto e di abitazione.

Alternativa se avete comunque bisogno di soldi: il prestito ipotecario vitalizio

Rappresenta una richiesta con cui anadate in banca e a fronte della propeità di una abitazione loro vi erogano periodicamente uan rendita da determinarsi in base al valore dell'abitazione a cui possono accedere solo coloro che hanno compiuto più di 65 anni di età ma credo sia difficile che vedete la casa a meno di quanto una banca v posso offrire per cui abbandonerei questa ipotesi. Il senso è che qualcuno a cui piaccia casa vostra e che vi offrirà più di quanto potrebbe offrirvi una banca secondo me lo trovate facilmente. E poi vi costerebbe anche una commissione fissa variabile a seconda della banca.

Chi paga le spese ordinarie e condominiali

Ricordate che in caso di acquisto della nuda proprietà le spese dimanutenzione ordinaria e condominiali restano in capo al soggetto che gode del diritto di usufrutto e abitazione. Chi acqsuita invece dovrà rispondere delle spese di manutenzione straordinaria per cui avrà diritto in quanto propeitario a partecipare alle riunioni condiminiali.

A chi intestare casa se trattasi di seconda casa

Altro problema riguarda l'intestazione della casa in quanto il regime di tassazioen varia enormemente tra un acquito con le agevolazioni fiscali prima casa ed una seconda casa (parlaimo di un risparmio dell'8% sull'impista di registro). Spesso l'acquisto della nuda proprietà viene fatto quando i figli sono piccoli e si magari i nonni passano a miglior vita lasciando qualcoda da investire nella casa dei nipoti. Se a questo associamo tassi a cui concedono i mutui vantaggiosi e la possibilità di sfruttare le agevolazioni prima casa ecco li che ci sono un pò tutte le variabili per acquistare un'altra casa.

Dopo naturalmente si dovrà metterla a reddito perchè potreste essere anche nel caso in cui non avete figli ma volete intraprendere una attività di casa vacanze visto che non so se lo sapete ma il 90% del patrimonio storico ed artistico mondiale è in Italia o anche solo semplicemente per il fatto che volete delle perfomrance di investimento superiori a quei miseri tassi che danno le banche oggi che fanno ridere.

Inoltre se parlaimo di un mercato immobiliare in crescita oltre al risparmio che si ha al momento dell'aquisto si gode della rivalutazione del prezzo dell'immobile che potrebbe essere la principale fonte di remunerazione dell'investimento a costo zero.

In conclusione

Verificato il rispetto delle condizioni viste sopra l'acquisto della nuda proprietà può essre molto conveniente.

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