Se ancora non lo sapete esiste un valore minimo del canone di locazione o affitto che potete applicare per non essere sottoposti ad accertamento fiscale automatico da parte dell’agenzia delle entrate ai fini dell’imposta di registro voluta dal Fisco e che si calcola attraverso una formula ed in questo articolo spiego brevemente come calcolarlo e come applicarlo in sede di stipula del contratto di locazione.
Su quali immobili è possibile applicare il valore minimo del canone di affitto
prima di tutto ci riferiamo agli immobili di tipo abitativo e quindi inseriti nelle categorie catastali A esclusi gli A10.
Come si applica il valore minimo
In pratica il legislatore fiscale definisce un valore del canone di affitto minimo dato almeno dal 10% del valore catastale calcolato sulla base della valutazione automatica. Vi starete domandando chi in passato affittava a meno del 10% della rendita catastale un immobile? Se hanno fatto una legge apposta significa che c’era chi per omettere materia imponibile o semplicemente in buona fede voleva concedere un canone di affitto molto basso ad un amico o parente lo faceva. Se andate sotto, in automatico l’Agenzia delle Entrate vi richiederà la maggiore imposta con applicazione di sanzioni ed interessi.
Tuttavia esiste anche un altro valore minimo che però è più attinente alla realtà e che può aiutarvi nella fissazione del prezzo e si calcola prendendo come riferimento il maggiore tra canone di locazione ridotto del 15% ed il 10% del valore catastale calcolato secondo l’articolo 52 comma 4 del testo unico delle imposte di registro che recita come segue (Anche se ad oggi questa percentuale dovrebbe essere forse ridotta al 5% se leggete l’articolo dedicato proprio alla tassazione Irpef sugli affitti : “Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito, nè i valori o corrispettivi della nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degli articoli 47 e 48. Ai fini della disposizione del presente comma le modifiche dei coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi hanno effetto per gli atti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli atti giudiziari pubblicati o emanati dal decimo quinto giorno successivo a quello di pubblicazione dei decreti previsti dagli articoli 87 e 88 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 597, noncheè per le scritture private non autenticate presentate per la registrazione da tale data. La disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria”.
Per cui tenete a mente i moltiplicatori utilizzati per le diverse categorie catastali e tenete sempre aportata di mano una visura catastale dell’immobile in modo da poter decidere il canone di locazione o prezzo dell’affitto applicato all’inquilino in base anche a queste considerazioni di non poco conto.
Inoltre, se aveste la malaugurata idea di non dichiarare i canoni di affitto… ricordatevi che l’Agenzia delle Entrate facilmente rintraccia le unità locali locate, in quanto può interrogare l’Anagrafe Tributaria dei soggetti che erogano luce, acqua, gas e altre utenze come il telefono, e vedere a chi sono intestate o se ci sono o meno utilizzi.
Se invece vi siete sbagliati, e ancora non avete registrato il contratto di locazione, vi invito a leggere anche gli altri articoli dedicati agli affitti in nero o anche quello dedicato ai vantaggi e gli svantaggi di affittare in nero, quest’ultimo molto dibattutto come vedo dai commenti in quanto il partito dei proprietari teme un utilizzo distorto dello strumento.
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