Cedolare secca al 10%: come e quando scatta la convenienza

La nuova cedolare secca sugli affitti entrerà in vigore dall’anno 2014 e prevederà un’aliquota ridotta al 10% limitatamente ai contratti di affitto e locazione immobiliare a canone concordato.
Il Decreto Lupi per il rilancio del mercato immobiliare degli affitti infatti interviene laddove già il decreto del Fare era intervenuto abbassando l’aliquota dal 19% al 15% oggi al fine di incentivare l’emersione degli affitti in nero rendendoli sempre più convenienti da dichiarare al fisco piuttosto che tenerli in nero facendo scendere la tassazione ancora più giù fino al 10%.

Importante da leggere: non fatevi fregare
Il D.L. n. 47/2014 fa scendere infatti la tassazione dall’attuale 15 al 10% dei canoni di locazione. limitatamente ai contratti c.d. a canone concordato della durata di tre anni + due e che hanno come particolarità quella di avere un canone fisso determinato dalle associazioni di categoria, sindacati e inquilini secondo un intervallo un minimo e massimo, per cui vi posso consigliare di verificare prima di quanto è questo intervallo e poi vedere quale sarebbe il risparmio altrimenti va a finire che tutti come pensano di fare i furbi e pagare meno tasse e non si accorgono che il canone di locazione che avrebbero voluto applicare sarebe stato molto più alto di quelli imposto con questa tipologia di contratto.

Quanto si risparmia
La prima domanda che mi porrei ovviamente è se la nuova cedolare secca è conveniente e questo non possiamo negarlo soprattutto se parliamo di un ulteriore abbassamento dell’aliquota al 10%. Il confronto va sempre fatto con lo scaglione di reddito in rientreremo ossia il nostro livello di reddito annuo. Avevamo detto che per redditi annui lordi sopra i 20/25 mila euro la cedolare non conveniva ma la valutazione era stata fatta ante-modifica della detrazione forfettaria Irpef dei canoni e ante l’abbattimento al 15% della cedolare e oggi del 10% per cui posso dire che la cedolare diviene ora decisamente conveniente se si intende far emergere il proprio patrimonio immobiliare locato in nero. A tal proposito vi ricordo l’articolo dedicato agli affitti in nero e a cosa si richia con le nuove norme che danno importanti armi nelle mani dell’inquilino.

Quando scatta la convenienza
La valutazione della convenienza della cedolare secca non può prescindere prima di tutto dal raffronto tra cedolare secca e applicazione della tassazione per scaglioni di reddito Irpef ossia in assenza di applicazione della tassa piatta. Sicuramente dal 2013 con la riduzione della detrazione forfettaria irpef sui canoni di locazione la cedolare conviene. Solo che non è facile in ugual modo capire se conviene il canone concordato con aliquota ridotta o contratto di locazione ordinaria. La risposta sta nel comrpendere se il risparmio derivante dalla riduzione della cedolare secca compensa la riduzione (teorica del canone di affitto) che sarà applicata ragionevolmente all’inquilino.

Successivamente (e aggiungerei purtroppo) quello che era un naturale sconto finalizzato a spingere ancora di più la cedolare secca a vantaggio dei proprietari e degli inquilini rischia di diventare vano in quanto il legislatore parallelamente dà la possibilità ai Comuni di aumentare l’aliquita IMU e quella della TASI dello 0,8 per mille per cui da una parte un risparmio sull’imposta Irpef e dall’altra un incremento potenziale sull’imposta che grava sul patrimonio.

Non rispetta il principio di progressività
Sicuramente v’è da dire una cosa ossia che coloro che hanno un reddito più alto godranno di un risparmio di imposta maggiore se applicheranno la cedolare secca e questo già farà storcere il naso a molti di voi immagino anche se dovrete ripensare il vostro rodimento alla luce del fatto che il vantaggio sui proprietari dovrebbe traslarsi probabilmente su una riduzione del canone di affitto anche se questo resta sempre a discrezione del proprietario.

Se vogliamo dare qualche cifra riferita ad un affitto medio con persone con famiglie con redditi complesssivamente pari a 30-40 mila euro il risparmio dovrebbe aggirarsi intorno ai 500 euro l’anno per cui non parliamo di cose sconvolgenti anche se comunque sono risparmi che per un inquilino potrebbero essere interessanti.
Per i contratti in essere il risparmio è subito nelle mani del proprietario con la possibilità di traslarlo sull’inquilino (a cui consiglio di chiamare il proprietario e “minacciarlo” di risolvere il contratto se non gli abbassa il canone) mentre diverso è il discorso per i nuovi contratti.

Cosa succede per i nuovi contratti
Per i nuovi contratti il risparmio invece potrà essere molto più corposo in quanto dipenderà dal valore definito del canone concordato dalle associazioni sindacali degliinquilini e e le associazioni di categoria dei proprietari immobiliari.

Affitti e locazioni non a canone concordato
Per le altre tipologie di locazioni invece l’aliquota resta fissa al 21% e per queste resta fermo il discorso che facevamo sulla convenienza o meno di passare alla cedolare secca oppure no. Parlo quidni delle locazioni c.d. a canone libero la cui aliquota per l’applicazione della cedolare secca continua ad essere del 21% in altra ipotesi va a tassazione secodno gli scaglioni irpef. I contratti a canone libero hanno una durata di quattro anni + quattro e al contrario di quanto asserito sopra per ci contratti a cnaone concordato qui il canone è libero.

L’approvazione definitiva dovrebbe andare in Consiglio giovedi prossimo per cui restate sintonizzati su questo articolo in cui troverete l’aggiornamento. Nel frattempo stiamo a vedere questa partita tra associazioni e comuni come evolverà.
Vi ricordo sempre l’articolo principale dedicato al tema della cedolare secca sugli affitti doce trovate una guida sintetica dei principali aspetti riguardanti la tassa piatta sulle locazioni.

Modello Siria per opzione cedolare secca