Cessioni di immobili situati in Italia da parte di non residenti

Vediamo di approfondire il caso della vendita di un immobile situato in Italia da parte di soggetto considerato residente fiscalmente all'estero. Il quesito posto da Mario è molto utile per esercitarsi su alcuni principi fondamentali della tassazione dei non residenti

Domanda

Buongiorno,
sono un cittadino Italiano non iscritto all'AIRE. In Italia possiedo un appartamento dove vive la mia ex moglie essendo stata casa coniugale. Vivo inRomania da 10 anni e per piu`di 183gg/all'anno. Da all'ora non presento piu`dichiarazione dei redditi in Italia. Ho delle societa`e visto che il concordato per evitare le doppie imposizioni prevede che l'imposta sul dividendo puo` essere pagata sia in Italia che in Romania, devo comunque dichiarare questi redditi in Italia? Il plus-valore ottenuto come persona fisica dalla compra-vendita di immobili, tassato alla fonte (in Romania il notaio ritiene l'imposta e lo versa alla finanza locale)devo comunque dichiararlo o pagare altre imposte in Italia,visto che lo stesso concordato dice che gli utili ottenuti dagli immobili vengono tassati nello stato in cui si trova l'immobile?
La ringrazio anticipatamente.

Risposta

Buongiorno Mario,

analizziamo i diversi quesiti contenuti nella sua richiesta:

per quanto rigurda la sua situaizone il presupposto della residenza, ossia il fatto che lei sia considerato residente in italia, si basa su tre requisiti validi alternativamente che sono: 1. l'iscrizione all'AIRE (ed è chiaro che non lo rispetta) 2. il domicilio fiscale (non lo ha in Italia) 3. La residenza fiscale (non lo rispetta in qaunto soggiorna per più di 183 giorni all'estero. A tal fine lei non può essere considerato residente in Italia e come tale non dovrà presentare la dichiarazione deri redditi in Italia se non per i redditi ivi prodotti, ossia dovrà dichiarare solo i redditi prodotti nel territorio italiano, cosa che mi sembra, lei non faccia.

Nel caso di cessione di immobili situati sul territorio italiano opera il principio de LOCUS REI FACTA secondo cui l'immobile viene tassato nello stato dove si situa indipendentmente dallo stato di residenza di chi ne ha la titolarità. Pertanto in caso lei cedesse l'immobile intestato a a lei come persona fisica sarebbe obbligato a presentare la dichiarazione in Italia salvo poi chiedere, in virtù del trattato contro le doppie imposizioni tra Italia e Romania, il rimborso della maggiore imposta pagato nello stato italiano rispetto all'aliquta di imposta applicata in Romania.

Stesso discorso vale per i dividendi, nel caso di proventi percepiti da società di diritto rumeno; questa volta è fortunato perchè il procedimento sarà lo stesso del periodo sopra solo che sono sicuro che la tassazione sui dividend in Romania è più bassa ed il rimborso del credito di imposta estero sarà al 100% contro la regola dei quattro noni applicata per i dividendi esteri in Italia.

A disposizione per eventuali chiarimenti.

NEW QUESTION DOMANDA

Buon giorno, sono sempre Mario e desidererei delle delucidazioni alla risposta del 22 settembre.
Come persona fisica Italiana, possiedo degli immobili in Romania, il plus-valore ottenuto dalla compra-vendita di questi immobili sono tassati in Romania in virtu del concordato per evitare le doppie imposizioni. Devo dichiarare questi utili anche in Italia? Devo pagare altre imposte?
Stessa domanda per i dividendi ottenuti da una societa di diritto Rumeno. Pagando gia`in Romania il 16%, devo dichiarare questi utili anche in Italia?
Ricordo che vivo in Romania per oltre 183gg all'anno ed ho il mio centro di interessi solo in Romania, non avendo alcuna fonte di utile in Italia.
La ringrazio per la risposta anteriore e la prego di delucidarmi ulteriormente.
Cordiali saluti

RISPOSTA

No, ritengo che dal trattato contro le doppie imposizioni tra romania e italia lei sia obbligato a versare imposte anche in Italia e che elsia riconsociuto un credito di imposta dalla Romania.
Le riporto il testo della convenzione:
1. I redditi derivanti da beni immobili, compresi i redditi delle attività agricole o forestali, sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati. (E QUINDI IN ITALIA)

2. L'espressione "beni immobili" è definita in conformità al diritto dello Stato contraente in cui i beni stessi sono situati. L'espressione comprende in ogni caso gli accessori, le scorte morte o vive delle imprese agricole e forestali, nonché i diritti ai quali si applicano le disposizioni del diritto privato riguardanti la proprietà fondiaria. Si considerano altresì "beni immobili" l'usufrutto dei beni immobili e i diritti relativi a canoni variabili o fissi per lo sfruttamento o la concessione dello sfruttamento di giacimenti minerari, sorgenti ed altre ricchezze del suolo. Le navi, i battelli e gli aeromobili non sono considerati beni immobili.
3. Le disposizioni del paragrafo 1 si applicano ai redditi derivanti dalla utilizzazione diretta, dalla locazione o dall'affitto, nonché da ogni altra forma di utilizzazione di beni immobili.
4. Le disposizioni dei paragrafi 1 e 3 si applicano anche ai redditi dei beni immobili utilizzati per l'esercizio di una libera professione.

La convenzione è vero che fa riferimento alla utilizzazione e per tale motivo lei non dovrà pagare le imposte sulla rednita catstale dell'immobile, ma sarà pur sempre obbligato a versare le imposte in Italia al momento della cessione e successivamente richiedere il rimborso al suo Stato per la differenza tra quanto versato in Italia e quanto richiesto in Romania. Stesso discorso per i dividendi e per le altre forme di reddito.

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