Costi di manutenzione ordinaria e straordinaria deducibilità fiscale : ristrutturazione, risanamento conservativo e altri

Chiarisco quali sono gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria che godono delle agevolazioni fiscali e delle detrazioni in qaunto alcuni sono fruibili solo se effettuate a livello di condominio altre anche se li effettuate sulla singola unità locale o immobiliare ossia sul singolo appartamento. La ristrutturazione degli immobili ha un trattamento fiscale a seconda si tratti di manutenzione straordinaria, ordinaria, interventi di risanamento e restauro conservativo, di ristrutturazione edilizia o urbanistica, o di lavori per il superamento di barriere architettoniche valida sia per le imprese sia per le persone fisiche ai fini irpef.

1. SINGOLI UNITA’ IMMOBILIARI: le agevolazioni fiscali spettano a ai lavori elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). In particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo, per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze
2. SOLO SUI CONDOMINI: quelli indicati alle lett. a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento, conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici, residenziali.

I costi di manutenzione ordinaria e straordinaria e sono costi d’esercizio che possono avere un significato differente a seconda di chi li sostiene, ossia se persone fisiche o società in quanto per le persone fisiche possono essere oggetto di agevolazione fiscale sotto forma di detrazione fiscale sulle ristrutturazioni del 36% (con il decreto sviluppo 2012 salirà al 50%) del 41% o del 55% se interventi per il risparmio energetico  (consultate le novità in basso) mentre nel caso delle società possono essere capitalizzati sul valore degli immobile e concorrere ai fini della determinazione del reddito imponibile tramite la quota si ammortamento annua oppure interamente spesati nell’esercizio.

Agevolazioni per le persone fisiche

In questo caso prima di tutto potete fare riferimento all’approfondimento delle detrazioni per i lavori di ristrutturazione  con la guida fiscale alla detrazione del 36% (dopo il decreto sviluppo 2012 salirà al 50%) dove sono indicati i presupposti per accedere all’agevolazione i requisiti richiesti, le modalità di richiesta, le comunicazioni da effettuare in questa sede ci limiteremo ad indicare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria che rientrano nelle agevolazioni fiscali previsti per le persone fisiche. Con il Decreto Ecobonus che trovate nel seguito conusltate le novità e le possibilità offerte in termini di maggiore detrazione fiscale e intervalli di tempo entro cui effettuare l’acquisto.

I lavori che rientrano sono quelli di manutenzione ordinaria limitatamente alle parti comuni nonchè quelli di manutenzione straordinaria come gli interventi di ristrutturazione edilizia, risanamento conservativo, restauro. Questi si sostanziano a titolo di esempio nella sostituzione di pavimenti o finiture anche parziali di parti comuni degli edifici, la riparazione di impianti interni degli edifici, la tinteggiatura esterna ed interna del palazzo comprensiva degli intonaci, la sostituzione dle tetto, balconi, terrazzi limitatamente alla parte che funge anche da solaio per gli appartametni posti al pinao di sotto.

Sono agevolabili anche altre tipologie di spese come la sostituzione di infissi esterni, realizzazione di opere accessorie o integrazione di impianti o il consolidamente delle fondamenta, il rifacimento delle scale o la sostituzione o il rifacimento dei solai o la realizzazione di impianti finalizzati al 55% per interventi per il risparmio energetico. Questi possono essere a titolo di esempio una serie di interventi che a loro volta sono costituiti da opere finalizzate all’eliminazione di barriere architettoniche, ridurre l’inquinamento acustico ed ambientale (esempio la rimozione dei tetti o delle parti in amianto) o finalizzate al risparmio energetico, mettere a norma gli impianti energetici, le opere per rendere più sicure i contro eventi sismici.

Altro concetto è la ristrutturazione edilizia, anche se per non addetti ai lavori potrebbero sembrare sempre lavori di ristrutturazione ma che possono consietere questa volta nella creazione di impianti tecnici dell’edificio, la modificazione della destinazione d’uso di un immobile o anche semplici modifiche strutturali che possono essere rispristinati o sostituiti. Nell’ambito di queste diverse tipologie di lavori sono ricomprese la progettazione lavori, sopralluoghi ed eventuali perizie di esperti, gli oneri di urbanizzazione, i costi connessi alle materie prime alle attezzature, le prestazioni professionali connesse allo svolgimento dei lavori nonchè i costi sostenuti per le lavorazioni specialistiche direttamente connesse alla realizzazione dell’opera.

I costi di manutenzione ordinaria, e qui ci viene in soccorso il fisco il quale detta degli indirizzi interpretativi utili a capire la natura delle spese di manutenzione sugli immobili, sono quelli che riguardano le opere di riparazione rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, immobili e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Dalla definizione di legge sopra riportata si deduce che ali interventi di manutenzione ordinaria riguardano le operazioni di rinnovo o di sostituzione degli elementi esistenti di finitura degli edifici, nonché tutti gli interventi necessari per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, con materiali e finiture analoghi a quelli esistenti.

Caratteristica dei costi di ristrutturazione  per la manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell’esistente.

Manutenzione Ordinaria

Un estratto di una risoluzione dell’agenzia o anche della circolare del 24 febbraio 1998 ci può dare qualche spunto per comprendere meglio la differenza. A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione ordinaria i seguenti interventi:

• la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
• la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere);
• rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
• rifacimento intonaci interni e tinteggiatura; rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali; sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni; riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni;
• riparazione recinzioni;
• sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
• sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane  con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.

Ricordiamo che ai fini della deducibilità fiscale dalle tasse questi costi devono essere documentati (tramite contratti, incarichi profesisonali, attestazioni dell’avvenuto pagamento, fatture, notule e ricevute di natura fiscale che attestino il pagamento). Tali costi di ristrutturazione dovranno essere altresì effettivamente a carico dell’azienda in quanto se sono previsti dei risarcimenti da parte di altri soggetti non postranno essere portati in deduzione dal reddito di impresa.

Manutenzione Straordinaria

La manutenzione straordinaria si riferisce ad interventi, anche di carattere innovativo, di natura edilizia ed impiantistica finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all’uso corrente l’edificio e le singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente, e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d’uso. La categoria di intervento corrisponde quindi al criterio della innovazione nel rispetto dell’immobile esistente.
A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione straordinaria i seguenti interventi:

• sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti diascensori, scale di sicurezza canne fumarie;
• realizzazione ed integrazione di servizi igienico – sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici;
• realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unita immobiliari e dell’edificio;
• consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione;
• rifacimento vespai e scannafossi;
• sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta;
• rifacimento di scale e rampe;
• realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
• sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
• sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unita immobiliare;
• realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali;
• interventi finalizzati al risparmio energetico.
• restauro e risanamento conservativo (lett. c), art. 31, legge n. 457/1978)

Per l’individuzione delle tipologie di lavori che sono classificabili come manutenzione ordinaria e straordinaria vi indico sia la circolare n. 57/E-III-29636 del 24 febbraio 1998 in cui sono riepilogati con tanti esempi che vi possono aiutare.

Per interventi di nuova costruzione, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera, gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune; la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo in edificato, l’installazione di torri e tralicci per impianti, radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione, l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee; gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale, la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo in edificato.

Per interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso

Interventi di restauro e di risanamento conservativo

Poi ci sono gli interventi per il restauro ed il risanamento conservativo che possono consistere a titolo di esempio in un adeguamento a nuove normative per esempio antisismiche o adeguare un solio ad un altezza di Legge e che comunque devono essere destinate a mantenere la funzionalità dell’edificio o a ripristinarne l’uso perso o limitato con passare dle tempo.
Per interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

Interventi di ristrutturazione edilizia

Per interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcu i elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Per interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. Da notare che il legislatore chiarisce anche per semplicità di coordinamento normativo che tali definizioni di prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Resta ferma la definizione di restauro prevista dall’articolo 34 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490.

Vi ricordo che se siete persone fisiche tale differenziazione sarà importante per godere dell’ Iva agevolata al 4% sulla ristrutturazione o l’ Iva al 10% sulla ristrutturazione e che hanno subito una serie di novità tra il 2010 e 2011 tese alla semplificazione.

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