Detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni: chiarimenti ed istruzioni operative

La Legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208) ha prorogato fino al 31 Dicembre 2016 la possibilità di fruire del bonus Irpef sulle ristrutturazioni edilizie. Ciò vuol dire che fino a tale data i cittadini privati avranno la possibilità di detrarre dall’Irpef il 50% delle spese sostenute per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato, con un limite massimo di 96.000 €uro per ciascuna unità immobiliare. Nel 2017, invece, la detrazione per le ristrutturazioni tornerà al 36%, con un limite di spesa di 48.000 €uro.

La Legge di Stabilità ha, inoltre, previsto l’estensione della detrazione anche per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ destinati all’arredo dell’abitazione oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia .

Detrazioni sulle ristrutturazioni: come funziona

E’ opportuno precisare che si tratta di una detrazione d’imposta. Questo significa che se l’importo Irpef trattenuto dal sostituto d’imposta o da pagare in dichiarazione dei redditi, è inferiore alla detrazione calcolata sulle spese di ristrutturazione edilizia, la differenza non può essere rimborsata dal fisco, né essere conteggiata in diminuzione dell’imposta dovuta per l’anno successivo.

La detrazione va ripartita in 10 quote annuali e può essere richiesta per le spese effettivamente sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa. Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, la detrazione spetta con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.

Chi può beneficiare delle agevolazioni

Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immobili, ma anche il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), chi occupa l’immobile a titolo di locazione o comodato, purché la condizione di convivente o comodatario sussista al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori, e perfino il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati. Non può invece beneficiare di tale ripartizione l’inquilino di un immobile.

Per quali lavori spettano le detrazioni

I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali di qualsiasi categoria catastale (incluse le pertinenze) per i quali spetta l’agevolazione fiscale riguardano interventi di manutenzione straordinaria, interventi di ristrutturazione edilizia e opere di restauro e risanamento conservativo.

Affinché siano classificati come manutenzione straordinaria, gli interventi non devono modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportare mutamenti delle destinazioni d’uso. Vi possono rientrare ad esempio gli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, ma anche il rifacimento di un bagno, la costruzione di una scala interna, la realizzazione di un recinto esterno, la sostituzione di infissi, ecc.

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia rientrano invece: la demolizione e fedele ricostruzione di un immobile (dunque senza alcun ampliamento), la modifica della facciata, la realizzazione di una mansarda o di un balcone o la trasformazione di una soffitta in mansarda o di un balcone in veranda, l’apertura di nuove porte e finestre, ecc.

Possono, inoltre, beneficiare della detrazione fiscale:

– gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;

– gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto;

– i lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche;

– gli interventi di bonifica dall’amianto;

– gli interventi di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici (es. installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, montaggio di vetri anti-infortunio, installazione del corrimano);

– gli interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici, apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione, porte blindate o rinforzate, tapparelle metalliche con bloccaggi, casseforti a muro, ecc.).

Vi rientrano, altresì, gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo se riguardano determinate parti comuni di edifici residenziali (suolo su cui sorge l’edificio, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni d’ingresso, cortili, ascensori, fognature, etc.). In questo caso la detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale.

Quali spese sono ammesse all’agevolazione

Sono ammesse all’agevolazione non solo le spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ma anche quelle relative ad esempio alla progettazione e alle altre prestazioni professionali, all’acquisto dei materiali, all’effettuazione di perizie e sopralluoghi, ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori, agli oneri di urbanizzazione, ecc.

Cosa fare per fruire della detrazione

Per fruire della detrazione non sono previsti particolari adempimenti. E’ infatti sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

E’ necessario conservare ed esibire a richiesta degli uffici i seguenti documenti:

– le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui è stata indicata la data di inizio dei lavori ed è stato attestato che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili. La dichiarazione sostitutiva necessita l’apposizione di una data certa o l’autentica da parte di un pubblico ufficiale;

– domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito);

– ricevute di pagamento dell’ICI/IMU, se dovuta;

– delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese;

– dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi.

Ovviamente è necesssario conservare anche le fatture e le ricevute fiscali comprovanti le spese sostenute unitamente ai bonifici di pagamento.

Non va dimenticata, infine, la comunicazione preventiva alla ASL indicante la data di inizio dei lavori. Tale comunicazione, ai sensi del Decreto Lgs. 81/2008 (c.d. Testo Unico sulla Sicurezza), si rende necessaria quando si verifica almeno una delle seguenti condizioni:

1. nel cantiere si trovano a lavorare più imprese anche non contemporaneamente,
2. nei cantieri che, inizialmente non soggetti all’obbligo di comunicazione preliminare, ricadono nelle categorie di cui al numero 1 per effetto di varianti sopravvenute in corso d’opera,
3. nei cantieri in cui opera un’unica impresa la cui entità presunta di lavoro non sia inferiore a duecento uomini-giorno.

E’ importante ricordare che in caso di violazioni delle norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro e agli obblighi contributivi, il contribuente può decadere dal diritto alla detrazione. In questi casi meglio farsi rilasciare dalla ditta esecutrice dei lavori una dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.

Modalità di pagamento delle spese oggetto di detrazione

Per fruire della detrazione è necessario che le spese siano pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risultino la causale del versamento (“Saldo/Acconto Fattura n° xx del xx/xx/xxxx per ….. ai sensi della legge 449/97 art.1 – sconto IRPEF per interventi sul patrimonio edilizio”), il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

E’ opportuno sottolineare che senza questi dati, le banche e le poste non possono effettuare la ritenuta dell’8% a titolo di acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori. Per questo motivo, secondo l’orientamento espresso dall’Agenzia delle Entrate, i bonifici incompleti fanno venire meno il diritto ad usufruire della detrazione fiscale.

Naturalmente i bonifici devono essere effettuati dalla medesima persona a cui sono intestate le fatture e che beneficerà della detrazione. Qualora fattura e bonifico sono intestati a un solo comproprietario ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non risulti indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Se invece vi sono più soggetti che sostengono la spesa, e tutti intendono beneficiare della detrazione fiscale, sulla distinta di bonifico occorre riportare il codice fiscale di tutti le persone interessate.

Per gli interventi che riguardano le parti comuni del condominio, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

Le spese per le quali non è possibile pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere pagate con altre modalità.

In quali ipotesi si perde il diritto alla detrazione

La detrazione si può perdere nei casi in cui:

– non sia stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria;

– il pagamento non sia stato eseguito tramite bonifico bancario o postale;

– non siano state esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate;

– non sia stata esibita la ricevuta del bonifico o questa risulti intestata a persona diversa da

quella che richiede la detrazione;

– le opere edilizie eseguite non rispettino le norme urbanistiche ed edilizie comunali;

– siano state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi.

Se invece l’immobile su cui sono stati eseguiti i lavori di ristrutturazione viene ceduto prima che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione, il venditore può scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile.

Teramo, 16 Febbraio 2016 Avv. Annamaria Tanzi

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