Garanzie e ipoteche Mutui 2016, novità a partire da marzo: cosa cambia su rate ed esproprio

Da diversi giorni si parla di un atto del Governo (per precisione il numero 256) che, recependo la Direttiva Comunitaria 2014/17, prevede la possibilità per la banca di rivendere l’immobile ipotecato per soddisfare il suo credito nel caso in cui i clienti non paghino un determinato numero di rate del finanziamento: inizialmente il numero di rate era stato fissato a sette, ma vediamo quali sono le modifiche apportate dal Governo al provvedimento e alle novità che riguardano le garanzie e le ipoteche sui mutui e le possibilità di esproprio.

Le novità sull’esproprio: l’inadempimento scatta dopo 18 rate non pagate

Il rischio di un esproprio dopo il mancato pagamento di sole sette rate aveva scatenato non poche polemiche; per questo il Governo ha deciso di rimettere mano al provvedimento facendo dei cambiamenti: il 3 marzo 2016 ha presentato il Commissione Finanza una bozza contenente alcune modifiche molto importanti. Innanzi tutto l’inadempimento che permetterebbe alla banca di espropriare e vendere l’immobile ipotecato consiste in un mancato pagamento di 18 rate (e non più 7) perché non può bastare il semplice ritardo. La decisione di fissare a 18 rate la morosità minima affinché il cliente venga considerato inadempiente non è casuale: è stata presa basandosi su una norma che già esiste e che stabilisce la possibilità di sospendere il pagamento delle rate sui mutui prima casa proprio per 18 mensilità

Nuove garanzie, patto marciano e periti nominati dal Tribunale: ecco come cambia il decreto sui mutui

Seconda novità: se l’immobile viene venduto, il debito si considera estinto anche se la somma ricavata dalla banca con l’alienazione è inferiore al credito; in caso contrario, ovvero se la vendita frutta una somma più alta del debito, la parte eccedente deve essere restituita al cliente mutuatario. Questa regola conferma il divieto di patto commissorio già stabilito dal Codice Civile che vieta alla banca di impossessarsi dell’immobile, venderlo e trattenere per sé l’intero ricavato; con la conferma del cosiddetto patto marciano, come spiega Giovanni Sanga, relatore alla Camera, si garantisce al debitore una maggiore tranquillità, dato che ha la possibilità di liberarsi da un debito di 100 anche se il valore della casa ipotecata è di 80.

Infine viene stabilito che la valutazione dell’immobile dovrà essere effettuata da un perito indipendente, la cui nomina spetta al Tribunale. Viene inoltre precisato che il consumatore, ovvero il cliente inadempiente, deve essere assistito da un esperto di sua fiducia, mentre alla Banca d’Italia viene riservato il compito di vigilare sull’intera procedura. Nonostante i cambiamenti proposti dal governo, il provvedimento sui mutui continua a generare polemiche: gli esponenti del Movimento 5 Stelle, che avevano già chiesto il ritiro del decreto nella sua prima versione, continuano a dire che le correzioni non sono altro che palliativi, mentre il Codacons è preoccupato dall’emergenza abitativa che l’adozione di una norma del genere potrebbe provocare.