Gli oneri condominiali ricadono sull’effettivo proprietario

Nota dell’Avv. Marilena Stefania Mele, membro dell’Associazione “Zero39 all professional services in one network” e coordinatrice della sezione “Condominio”

L’art. 1117 e seguenti del c.c. dispongono che il condominio negli edifici,  costituisce un ente di gestione a partecipazione necessaria di tutti i soggetti titolari delle porzioni di piano di proprietà individuale, in ragione del valore delle rispettive unità immobiliari. In particolare l’art. 1123 c.c. stabilisce che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Gli articoli in commento precisano che la ripartizione delle spese comuni, grava, salvo che sia diversamente stabilito, su ciascun condomino in base a un criterio di realità, che come prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare, così non considera rilevante che altri, piuttosto che il proprietario, utilizzi l’unità immobiliare singola, fruendo delle cose e dei servizi comuni e concorrendo di fatto ai relativi oneri.

Tale criterio, deve ritenersi principio informatore della materia, consentendo di individuare con certezza il soggetto tenutovi anche nell’ipotesi di trasferimento del bene, con la conseguenza che non può essere tenuto al pagamento degli oneri di gestione del fabbricato chi appare come proprietario dell’unità abitativa, ma solo colui che assuma effettivamente tale qualifica.

Sul punto la Corte di Cassazione con sentenza del 12 gennaio 2011 n. 574 ha affermato che “In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività’ del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale”.

Avv. Marilena Stefania Mele

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